Lamentela: i metri quadri delle case nuove

In base al d. lgs. 122/2005, il promissario acquirente, alla sottoscrizione del preliminare, deve ricevere progetto dettagliato (con le misure) e capitolato, e, quindi, può fare le verifiche del caso, prima del rogito, onde vagliare eventuali iniziative di autotutela.

Di norma la superficie "comerciale o commerciabile" è quella complessiva, cioè vengono compresi gli accessori, le pareti esterne ed interne.

Devi quindi inserire i balconi, la cantina se è accatastata all'interno della particella dell'appartamento.

Le parti comuni condominiali non possono essere inserite nella superficie vendibile dell'appartamento "privato".

Sta all'acquirente "farsi furbo" e contrattare il più possibile sul prezzo, oltretutto di questi tempi, dove mancano i soldi ed il costo dei mutui è sensibilmente aumentato, la corsa all'acquisto dell'immobile è calata in modo drastico.

Come, come??
Mi par di capire che secondo voi il venditore non può conteggiare nel prezzo dell'appartamento anche i metri quadri dell'atrio comune, delle scale comuni, dell'ascensore, cortile comune, corridoi e ballatoi comuni???

Cioè, secondo voi l'acquirente dovrebbe comprare solo l'appartamento, i muri perimetrali dell'appartamento stesso, i balconi a 1/3, i sottotetti al 56 - 60% secondo altezza e fruibilità, le cantine al 50% e i giardini al 30%???


Sono sinceramente scioccata, perché calcolando in questo modo, i venditori milanesi - E SOTTOLINEO ...TUTTI! - spacciano appartamenti di 90 metri per 120!
Quando l'acquirente chiede delucidazioni, dicono che nei metri dell'appartamento sono conteggiate anche LE PARTI COMUNI... Atrio, scale comuni, corridoi comuni, rampa dei boxes, eccetera!

...Come mai lo fanno, se voi dite che non si potrebbe?

La "compravendita" è un contratto che si stipula tra due parti: entrambe maggiorenni!

Sta all'acquirente valutare i costi rispetto alla superficie "reale" e giudicare con il senno del buon padre di famiglia se l'operazione vale la pena.

Sappiamo bene quanto la pubblicità deformi la realtà dei fatti.

Molta attenzione e pazienza evitano di subire "fregature".

Ma certo, questo è poco ma sicuro, difatti io ho smesso completamente di prestare attenzione ai cartelli di nuove costruzioni: li ignoro proprio perché ormai ho capito che le case nuove costano in DOPPIO di quelle esistenti in quanto il prezzo al metro è già superiore del 50% e inoltre vengono conteggiati sempre quei +30%/+40% di superfici che non apparterranno all'acquirente!



La sola cosa che mi chiedo è cosa succederà nel futuro... Quando quelle case avranno 10 anni e il proprietario vorrà rivenderle.
Chiamerà un'agenzia, dirà che la casa è di 100 metri quadrati (poniamo), ovvero il valore che gli era stato detto all'acquisto... E l'agente cosa farà? Terrà per buona l'affermazione del proprietario pur vedendo che la casa è di circa 65 m, oppure la misurerà e dovrà poi spiegare al proprietario che 10 anni prima, nel 2008, l'hanno fregato?

Io cmunque speravo che qui qualcuno mi spiegasse che è corretto e lecito aggiungere le scale e l'atrio del palazzo a tutti gli appartamenti, e il perché... Invece ora ho capito che non è così e sono davvero un po' delusa.

Puoi inserire il quesito nella sezione edilizia del forum dove professionisti della materia possono darti la loro opinione:

viewforum.php?f=2

La sintesi è questa: la prassi commerciale è tutt'altro che trasparente, ma la possibilità di tutelarsi c'è.

Grazie Nabor, io pero' credo che se il prezzo di un dato appartamento viene fissato in 400.000 euro, per dire, che sia effettivamente di 100 metri come dichiarato dal venditore oppure no, non cambia nulla: se l'acquirente infatti offre 300.000 euro, perché ha notato che l'appartamento non eccede i 70m e lui vuol pagare circa 4000 euro al metro come richiesto dal venditore, la sua proposta d'acquisto semplicemente non verrà accettata perché sulle case nuove non trattano quasi mai!
Al massimo della "magnanimità" certi costruttori consentono senza sovrapprezzo delle piccole modifiche al capitolato - un interruttore in più, le rubinetterie stessa marca ma altro modello, ecc.


Mi viene ora in mente un'altra cosa ... Quando ho comprato casa mia ho fatto denuncia di nuova occupazione al comune per pagare la tassa rifiuti, che si calcola in base ai metri dell'immobile. Dopo alcuni mesi mi arrivò richiesta di pagamento anche per la cantina, che ingenuamente avevo dimenticato di denunciare.
Nella cartella esattoriale venivano indicati con precisione i dati catastali e i metri della cantina! Quindi il comune SA di quanti metri catastali è un immobile, indipendentemente da quel che è stato detto al proprietario quando l'ha comprato.
Ecco... Quando un neo-proprietario di una casa nuova si accinge a pagare la TARSU, cosa succede? Paga la tassa per 100 metri o la paga per 70???
Immagino che se uno paga più del dovuto, all'ufficio Entrate non si lamentino ...
Ma insomma se al catasto o al comune conoscono la metratura catastale di ogni immobile, è possibile che vendano un appartamento mantenendo il riserbo su questo dato perfino allo stesso proprietario???

Soprattutto, è giusto che si paghino i metri "commerciali" e non i metri "catastali"?

La tutela del promissario acquirente sta appunto in questo: prima di rogitare, ha la possibilità di verificare le misure esatte, e di chiedere la riduzione del corrispettivo concordato. Se controparte non ci sente, è possibile risolvere il contratto, chiedendo il doppio della caparra, il che non è poco come deterrente per il costruttore 'fedifrago'.

Per la chiarezza. Ma vale solo per le nuove costruzioni o anche per quelle già esistenti??

kynetia

Per entrambe!

A me risulta che nelle case nuove i balconi vengono conteggiati a ½ e non più a 1/3, come in passato, così come i muri perimetrali etc.
Per questo motivo, quando abbiamo deciso di vendere il ns/ appartamento di 100 metri effettivi (balcone e altre pertinenze escluse) per ingrandirci un po?, pensavamo che uno di 130 mq ci sarebbe stato sufficiente, ma andando sul nuovo non è stato così. Con 130 mq ci ritrovavamo la stessa casa !!!
E così, visionando appartamenti sempre più grandi, ne abbiamo acquistato uno di 185 mq.

Ogni zona ha i suoi usi, addirittura ogni venditore ha usi diversi!

Accidenti, sugarfree! Per avere 130 metri calpestabili ne hai dovuti comprare 180 commerciali?...
Be' spero per voi che fosse una buona offerta!

Salve a tutti, volevo esporre il mio caso riguardante il discorso di metri quadri commerciali ed effettivi nell'acquisto della nuova casa.

Quando sono andato in agenzia, mi hanno proposto una casa di "61 mq commerciali e 54 di appartamento", annotazione che ho ancora scritta su una piantina che mi era stata consegnata al momento della mia visita in agenzia. Ovviamente, la piantina che mi è stata consegnata era in scala 1:100 e senza quote.
L'appartamentino mi è piaciuto, anche perché prevedeva un bel terrazzino di 11,95 mq (da pianta non quotata un 3mx3.5) con una fioriera (di circa 15 cm) nella parte terminale del terrazzo, che sempre da pianta risultava essere addizionale ai 3m di profondità del terrazzino stesso.

Quindi ho proceduto con il compromesso di vendita; premetto una cosa: sono alla prima esperienza di acquisto casa per cui mi "concedo" grandi sviste che ho avuto nel gestire la situazione, anche perché non sono proprio addentro al mondo edile.
Al compromesso mi è stata consegnata una pianta della casa in scala 1:50 SENZA quote, già modificata secondo alcune esigenze che avevo espresso nel momento in ui si era deciso l'acquisto.
Nel compromesso non si fa menzione della metratura dell'appartamento (me ne sono reso conto ora...che siamo quasi al rogito...a maggio), descrivendone solamente la composizione.

Iniziando a "sognare" su come avrei arredato la mia nuova casetta, e ricostruendo la pianta 1:50 su un software per l'arredamento mi sono reso conto, calcoli del computer alla mano, che la mia deliziosa chicca (così com'era stata definita dall'agente di vendita), non era di 54 mq di appartamento, bensi 46. Cioè ho comprato una casa i 61mq, pensando che il calpestabile come mi era stato scritto fosse di 54mq, e me ne sono ritrovato una da 46 (considerando le misure in eccesso).

Ovvio mi sono subito lamentato presso l'agenzia e l'impresa, ma mi è stato detto che loro vendono i mq commerciali e ormai nessuno più fa riferimento ai calpestabili; ed inoltre che i 54mq di appartamento erano in realtà i mq commerciali dell'abitazione escluso il terrazzo e il secondo balcone......(peccato che questo non fosse stato specificato!)
Per di più, il famoso terrazzino per cui ero stato tentato nel comprare la casa, si è scoperto in fase di costruzione che non è più 3m di profondità, ma solo più 2,70m (30 cm su una lunghezza di 3,5m sono 1 mq di terrazzo non + utilizzabile) perché la famosa fioriera praticamente aveva invaso il terrazzo diventando di 50 cm complessivi e sottraendone 30 alla parte calpestabile del terrazzo.
Tutte le volte che chiedevo spiegazioni, l'impresa si è parata dietro alla spiegazione: sono motivi di esecuzione e progettuali, non potevamo saperlo prima.

Mi scuso se mi sono dilungato tanto; se andassi avanti a descrivere la mia avventura ne avrei forse da riempire pagine, per cui mi fermo a questa descrizione riguardante il discorso dei mq commercili ed effettivi.

Quello che mi chiedo ora è:
- è corretto (mi chiedo anche da un punto di vista legale) che nel compromesso non venga espressamente dichiarata la metratura dell'alloggio?
- è possibile, secondo voi, contestare la diminuzione dello spazio del terrazzo, chiedendo una revisione del prezzo (1mq sono comunque migliaia di euro), avendo solo in mano una pianta 1:50 non quotata? non si è tutelati in qualche modo su questioni di questo genere?
- nel compromesso è stata inserita una clausola che dice che eventuali "vizi o difetti non danno diritto alla parte acquirente di modificare le condizioni di pagamento", questo vuol dire che non potrò fare nessuna contestazione nel caso in cui ci sia qualcosa che non va nell'appartamento al momento del rogito?

Ringrazio per la pazienza nel leggere questo papiro!
E spero di poter ricevere qualche commento e consiglio al riguardo

...guarda... ti sembrerà di essere stato poco accorto, ma in realtà sei solo una persona normale che ha comprato normalmente una casa fidandosi dei venditori!
Dovresti vedere come guardano male ME, quando vado a visitare le case e tiro fuori il metro, e inizio a prendere misure e segnarle sulla piantina!
Certo, se si compra sulla carta questo non si può mica fare ...

In ogni modo l'importante è che l'appartamento che hai comprato ti piaccia, solo questo alla fine "giustifica" i soldini che hai speso.

Poi per una consulenza legale non posso aiutarti, certamente qualcuno più esperto ti risponderà a breve

Salve a tutti, volevo esporre il mio caso riguardante il discorso di metri quadri commerciali ed effettivi nell'acquisto della nuova casa.

Quando sono andato in agenzia, mi hanno proposto una casa di "61 mq commerciali e 54 di appartamento", annotazione che ho ancora scritta su una piantina che mi era stata consegnata al momento della mia visita in agenzia. Ovviamente, la piantina che mi è stata consegnata era in scala 1:100 e senza quote.
L'appartamentino mi è piaciuto, anche perché prevedeva un bel terrazzino di 11,95 mq (da pianta non quotata un 3mx3.5) con una fioriera (di circa 15 cm) nella parte terminale del terrazzo, che sempre da pianta risultava essere addizionale ai 3m di profondità del terrazzino stesso.

Quindi ho proceduto con il compromesso di vendita; premetto una cosa: sono alla prima esperienza di acquisto casa per cui mi "concedo" grandi sviste che ho avuto nel gestire la situazione, anche perché non sono proprio addentro al mondo edile.
Al compromesso mi è stata consegnata una pianta della casa in scala 1:50 SENZA quote, già modificata secondo alcune esigenze che avevo espresso nel momento in ui si era deciso l'acquisto.
Nel compromesso non si fa menzione della metratura dell'appartamento (me ne sono reso conto ora...che siamo quasi al rogito...a maggio), descrivendone solamente la composizione.

Iniziando a "sognare" su come avrei arredato la mia nuova casetta, e ricostruendo la pianta 1:50 su un software per l'arredamento mi sono reso conto, calcoli del computer alla mano, che la mia deliziosa chicca (così com'era stata definita dall'agente di vendita), non era di 54 mq di appartamento, bensi 46. Cioè ho comprato una casa i 61mq, pensando che il calpestabile come mi era stato scritto fosse di 54mq, e me ne sono ritrovato una da 46 (considerando le misure in eccesso).

Ovvio mi sono subito lamentato presso l'agenzia e l'impresa, ma mi è stato detto che loro vendono i mq commerciali e ormai nessuno più fa riferimento ai calpestabili; ed inoltre che i 54mq di appartamento erano in realtà i mq commerciali dell'abitazione escluso il terrazzo e il secondo balcone......(peccato che questo non fosse stato specificato!)
Per di più, il famoso terrazzino per cui ero stato tentato nel comprare la casa, si è scoperto in fase di costruzione che non è più 3m di profondità, ma solo più 2,70m (30 cm su una lunghezza di 3,5m sono 1 mq di terrazzo non + utilizzabile) perché la famosa fioriera praticamente aveva invaso il terrazzo diventando di 50 cm complessivi e sottraendone 30 alla parte calpestabile del terrazzo.
Tutte le volte che chiedevo spiegazioni, l'impresa si è parata dietro alla spiegazione: sono motivi di esecuzione e progettuali, non potevamo saperlo prima.

Mi scuso se mi sono dilungato tanto; se andassi avanti a descrivere la mia avventura ne avrei forse da riempire pagine, per cui mi fermo a questa descrizione riguardante il discorso dei mq commercili ed effettivi.

Quello che mi chiedo ora è:
- è corretto (mi chiedo anche da un punto di vista legale) che nel compromesso non venga espressamente dichiarata la metratura dell'alloggio?
- è possibile, secondo voi, contestare la diminuzione dello spazio del terrazzo, chiedendo una revisione del prezzo (1mq sono comunque migliaia di euro), avendo solo in mano una pianta 1:50 non quotata? non si è tutelati in qualche modo su questioni di questo genere?
- nel compromesso è stata inserita una clausola che dice che eventuali "vizi o difetti non danno diritto alla parte acquirente di modificare le condizioni di pagamento", questo vuol dire che non potrò fare nessuna contestazione nel caso in cui ci sia qualcosa che non va nell'appartamento al momento del rogito?

Ringrazio per la pazienza nel leggere questo papiro!

stiamo parlando di una casa acquistata in costruzione?
E spero di poter ricevere qualche commento e consiglio al riguardo

Ciao Nabor,
grazie per l'interessamento.

Si, si tratta di una casa acquistata in costruzione (quando l'ho acquistata era già in fase di costruzione, stavano già cominicando a delimitare le unità abitative).
Compromesso fatto a fine febbraio 2007, rogito da effettuare a Maggio 2008 (con ritardo sulla consegna di 2 mesi rispetto al previsto 31 marzo come da compromesso).

Ciao. Se il titolo edilizio (permesso di costruire o concessione edilizia, non credo si tratti di DIA nel tuo caso) è stato richiesto successivamente al 21 luglio 2005, si applica la tutela offerta dal D.lgs. 122/2005, che, all'art. 6. comma 2, lettera a) e b), prevede, A PENA DI NULLITA' del contratto preliminare, la consegna al promissario acquirente di capitolato ed elaborati progettuali dettagliati (gli stessi in base ai quali è stato richiesto il titolo edilizio), ossia con le misure. Nel tuo caso?

Ho guardato sulla concessione edilizia: la richiesta (istanza) è stata fatta a maggio 2005, il permesso è stato dato a novembre 2005.

Da quello che posso dedurre, loro non avevano nessun obbligo di fornire piante quotate, esatto?

Quindi mi sa che dovrò accettare, mio malgrado, una riduzione significativa del calpestabile del terrazzino senza poter contestare la cosa, giusto?

grazie ancora

Sei fuori dalla tutela citata, ma non sei del tutto nelle mani di controparte: la clausola sui vizi è sicuramente nulla, mentre, per quanto concerne la metratura, una contestazione direi di formularla comunque.