Trattativa acquisto casa con abitabilità parziale

Ciao,io e una coppia di amici abbiamo trovato(finalmente!!) la casa dei nostri sogni: una cascina ristrutturata e facilmente frazionabile.Fino a qui nessun problema.Nel momento in cui sono andata a rivisitare la casa con un architetto competente per vedere se tutto era a posto prima di fare la proposta di acquisto, abbiamo scoperto un paio di cose:
1)nell'unità che interessa a me, solo il piano sopra dovrebbe avere l'abitabilità.uso il condizionale perché la signora non aveva il documento ma dice che lo recupererà.sul piano sotto, dove loro ci avevano prospettato di poter fare la zona giorno (attualmente loro lo utilizzano come magazzino),non hanno mai richiesto l'abitabilità,quindi, domanda:io non posso avviare i lavori di ristrutturazione giusto?
2)per i miei amici stessa cosa ma al contrario,primo piano ok secondo ko.Da loro però è già tutto ristrutturato.Cosa succede se in tutto il secondo piano non c'è l'abitabilità ai fini del mutuo?
3)fermo restando che tutti gli altri documenti siano in regola (ed esistenti),credete sia un buon affare se decidessimo di acquistarla consapevoli di questi difetti ed accollandocene noi l'onere succesivamente,abbattendo brutalmente il prezzo di vendita?o ritenete che per ciò a cui andremmo incontro (spese di ristr,oneri ecc...)il gioco non vale la candela?grazie a chiunque voglia rispondermi.