Tasse x vendita terreno da espropriabile a edificabile???

L'Agenzia delle Entrate ha spiegato in modo preciso la tassazione di questo tipo di plusvalenza:

Plusvalenze realizzate mediante cessione di terreni edificabili
Ai sensi del secondo periodo della lettera b) del citato articolo 67 del Tuir costituiscono, inoltre, redditi diversi "...in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione". Tale norma è stata introdotta dalla legge n. 413/1991 entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1992.

In tal modo, il legislatore ha sancito che la plusvalenza si realizza "in ogni caso" e quindi anche se il terreno è stato acquisito per successione o donazione e anche da più di cinque anni. L'imponibilità della fattispecie in esame risulta pertanto subordinata esclusivamente alla contestuale sussistenza di due soli requisiti di natura oggettiva:
- la cessione deve essere a titolo oneroso
- al momento della cessione il terreno deve essere suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In ogni caso, le istruzioni alla dichiarazione dei redditi delle persone fisiche hanno precisato che per "terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria" devono intendersi quelli qualificati come tali dal piano regolatore o, in mancanza, dagli altri strumenti urbanistici in vigore al momento della cessione.
In ogni caso, ai fini fiscali, per poter avere una "cessione di terreno edificabile", il requisito della "edificabilità" del terreno deve essere non solo ipotetico ma, al contrario, lo stesso deve essere concretamente utilizzabile a tali fini.

Si deve sottolineare che diversamente da quanto accade per le altre tipologie di plusvalenze relative ai beni immobili, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, lettera g-bis, del Tuir, la plusvalenza in oggetto viene assoggettata a tassazione separata mediante applicazione dell'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all'anno in cui è sorto il diritto alla percezione.
Al contribuente è lasciata, comunque, la facoltà di assoggettare la plusvalenza a tassazione ordinaria, mediante opzione da esercitare in fase di dichiarazione dei redditi.

Modalità di determinazione della plusvalenza
La determinazione del costo dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria deve essere effettuata secondo i criteri stabiliti all'articolo 68, comma 2, del Tuir. In particolare, ai fini della determinazione di questa tipologia di plusvalori è concessa la possibilità di procedere alla rivalutazione: il prezzo di acquisto dei terreni, aumentato di ogni altro costo inerente, deve cioè essere rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, e, quindi, sommato all'Invim.

Questa modalità di calcolo, sicuramente più favorevole al contribuente, tiene conto del fatto che si tratta di soggetti che, non avendo conseguito questo reddito nell'esercizio di arti o professioni o di imprese, non avevano nessun obbligo di contabilizzare i costi e di conservare la relativa documentazione e che, tuttavia, ai fini della determinazione della plusvalenza, possono tenere conto solo dei costi documentati.

Per quanto concerne i terreni acquistati a titolo gratuito, ossia per successione o donazione, invece, per la determinazione del prezzo di acquisto deve assumersi il valore dichiarato nella relativa denuncia o negli atti registrati o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'Invim e dell'imposta di successione.


In caso di ulteriori dubbi ti conviene contattare direttamente l'Agenzia:

http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/con ... 27Agenzia/

Grazie mille!!!

In effetti mi ero persa tra molti siti, senza pensare a quello dell'Agenzia Delle Entrate!

Grazie ancora.

ciao
Francesca