Servitù di passaggio e condominio

Salve,
abito in una villetta bifamiliare che per l'accesso e le utenze, compresa la fognatura, gode di una servitù su terreno del costruttore. Il costruttore inoltre ha un altro appezzamento per ora non edificabile, a cui accede dallo stesso fondo su cui noi abbiamo servitù.

Sul terreno oggetto di servitù sono state installate illuminazione comune, citofono e cancello elettrico e al momento la linea elettrica di questi impianti è allacciata al contatore di uno dei condomini.

La mia domanda è se è possibile instituire un condominio per la ripartizione delle spese comuni anche se le cosiddette parti comuni si trovano su terreno di uno solo degli eventuali condomini e in che modo questo partecipa alle spese relative al condominio?

Inoltre, inserendo un regolamento di condominio che per il momento eviti la partecipazione del costruttore alle spese ordinarie, è possibile specificare fin da ora che il terreno non dovrà essere oggetto di attività commerciali e che in caso di inizio di costruzione parteciperà a tutte le spese ordinarie/straordinarie?
Grazie mille