Rogito entro 30 gg. dal preliminare

Ne abbiamo parlato decine di volte nel forum, quasi tutti i giorni:

L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
Per la registrazione del preliminare è prevista l'imposta di registro fissa di Euro 168,00.
Se il preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione nella misura di 0,50%.
Se prevede il pagamento di acconti (non soggetti ad I.V.A.), è prevista la tassazione nella misura del 3%.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
L'obbligo di registrazione a termine fisso delle scritture non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA, sussiste solo in presenza di caparre.
In sintesi:
- il preliminare concluso con il ministero del notaio è sempre soggetto a registrazione;
- il preliminare concluso per scrittura privata è sempre soggetto a registrazione se il venditore è un privato che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione;
- il preliminare di vendita concluso per scrittura privata non è soggetto a registrazione se la parte che promette la vendita è un'impresa e se il preliminare non contiene caparre (in presenza di caparre è sempre obbligatoria la registrazione del preliminare in termine fisso).

SOGGETTI OBBLIGATI ALLA REGISTRAZIONE

Sono obbligati a richiedere la registrazione, tra l'altro:

A) le parti contraenti per le scritture private non autenticate;
B) i notai per gli atti da essi ricevuti od autenticati;
C) gli impiegati dell'amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di Finanza per gli atti da registrare d'ufficio;
D) gli agenti d'affari in mediazione iscritti nel ruolo degli agenti immobiliari, per le scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

Gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

PERCHE' CONVIENE REGISTRARE I PRELIMINARI

Anche nei casi in cui la registrazione non è obbligatioria, conviene registrate il preliminare.
In caso di fallimento del venditore, infatti, il contratto preliminare non è opponibile al fallimento se non ha data certa anteriore.
Anche i benefici riconosciuti agli acquirenti di immobili da costruire (ai sensi del D.Lgs. 122/2005) presuppongono l'esistenza di un preliminare di data certa.

OPERAZIONI SOGGETTE AD IVA

La Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n.197/E dell'1 agosto 2007 dispone che se il versamento di una somma di danaro ha la duplice natura di caparra e di acconto prezzo, prevale, ai fini fiscali, quella di acconto, con la conseguenza che il pagamento dovrà essere fatturato, non sarà dovuta imposta di registro proporzionale (quietanza) ma solo in misura fissa (dovuta per la fattispecie ?preliminare?).

Ovviamente la qualificazione in atto della parte di corrispettivo quale caparra confirmatoria evita il pagamento dell?iva.

Dipende quindi tutto da voi, se compilerete e sottoscriverete il preliminare, dovrete registrarlo, se invece vi fidate l'un l'altro potete andare a rogito senza "scrivere nulla".

Conosco la legge... ma l'acquirente del mio appartamento dice che il mediatore creditizio che gli fara' avere il mutuo dice che non è necessario registrare se si va in tempi così brevi a rogitare.
Si fa il preliminare ma non serve registrare.

A questo punto dubito: a parte non pagare le imposte all'Agenzia delle Entrate, che altro interesse potrebbe avere l'acquirente a non registrare? Devo insospettirmi? Sono garantito, in veste di venditore, da un preliminare non registrato?

Non sei garantito, un preliminare non registrato non è opponibile in sede di contenzioso.

Parrebbe esserci sotto qualcosa di poco chiaro...la fissazione del rogito a così breve distanza, a mio avviso, ha lo scopo di 'guadagnare' la fiducia del promissario acquirente, non si sa per quali fini.

So un po' della storia dei potenziali acquirenti... cercano casa da tantissimo tempo, vivono in un appartamento piccolissimo ed ora hanno una bambina etc. Sembrano 2 bravi regazzi e sono sicuro che li siano. Si è sempre parlato di registrare il preliminare, ma ieri il mediatore creditizio gli ha messo in testa che possono risparmiare quella spesa....

...tra l'altro ier sera ho incontrato i potenziali acquirenti, hanno solo 4.000 euro da darmi per la caparra ... e l'istituto bancario non gli da il prefinanziamento perché il rogito è previsto al max fra 20 gg.
Cosa faccio?

Tu solo ormai puoi decidere in merito.

Solo per una ossevazione:
Il preliminare va registrato, per questioni fiscali, come riportato da condominiale.

A quanto mi risulta però:

Il caso d'uso è possible anche se non fosse registrato, fatte salve le sanzioni e le maggiorazioni per il pagamento ritardato delle stesse.

Per avere opponibilità a terzi si deve invece trascrivere.

Infatti, la registrazione può aiutare a confermare la data certa, ma il terzo in buona fede non sarebbe toccato dall'opposizione, semmai sarebbe possibile rivalersi sull'alienante compromissario che non ha adempiuto, non al nuovo acquirente, fatto salvo il caso che sia possibile provare che il nuovo acquirente conoscesse la situazione pregressa.

Infatti l'Agenzia delle entrate ha specificato che solo un comodato gratuito "verbale" (non scritto) non necessita di trascrizione.