menu-mob
Vai alla HomePage
Ricerca
Ricerca nella sezione specificata
2009-03-15 23:56:37

Ritardo di consegna e clausola penale


Daniele.spa
login
16 Febbraio 2009 ore 17:17 8
Buongiorno,
vi espongo la mia situazione ringraziandovi anticipatamente per gli eventuali consigli.
Nel MAGGIO 2007 ho acquistato una porzione di bifamiliare in costruzione sottoscrivendo un preliminare di compravendita. Nel preliminare è indicato che il venditore si impegna a consegnare l'immobile, salvo causa di forza maggiore, entro e non oltre il 30 GIUGNO 2008 rifinito secondo il capitolo e con le migliorie concordate tra le parti. In caso di inadempimento o ritardo del venditore è prevista una penale art. 1382 di 100,00 ? per ogni gg di ritardo a partire dalla data di consegna.
Al 30 GIUGNO 2008 l'immobile non mi era ancora stato consegnato pertanto il costruttore mi ha convocato per un incontro in cui mi ha indicato una seconda data di consegna al 31 OTTOBRE 2008, riconfermandola in forma scritta.
A DICEMBRE 2008 l'immobile non mi era ancora stato consegnato. Ho provveduto ad inviare una lettera di diffida (racc. A/R) al costruttore intimandolo a consegnare l'immobile entro GENNAIO 2009, indicando la mia volontà di esercitare il diritto di applicare la penale.
A FEBBRAIO 2009, il costruttore non ha ancora consegnato l'immobile e, oltre a rifiutarsi di indicare una data certa per la consegna si rifiuta di prendere in considerazione l'applicazione della penale invocando come causa del ritardo la forza maggiore (chiama in causa le piogge dell'inverno 2008) e le migliorie/modifiche al progetto originale (alcune concordate e altre effettuate di sua iniziativa per necessità tecniche e neppure concordate). Infine l'immobile presenta vizi evidenti quali infiltrazioni in più punti oltre a rifiniture non eseguite a regola d'arte.
Arrivati a questo punto mi chiedo:
- considerando che dal termine indicato nel preliminare (31 GIUGNO 2008) al secondo termine indicato dal costruttore (31 OTTOBRE 2008) non sono intervenute migliorie concordate e non ci sono stati problemi di pioggia (forza maggiore) è lecito per il costruttore sollevare obiezioni chiamando in causa il meteo invernale quando avrebbe già dovuto consegnare l'immobile almeno "2 scadenze" prima?
- considerando che abbiamo provato senza esito anche una mediazione tramite un soggetto terzo in quanto i rapporti sono deteriorati, è plausibile citare in giudizio il costruttore chiedendo l'esecuzione del contratto e l'applicazione della penale?
Ringrazio chi ha avuto la pazienza di arrivare fino in fondo e darmi un suggerimento.
  • nabor
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 16 Febbraio 2009, alle ore 18:00
    Ciao, apparentemente, hai ragioni da vendere, la presenza d'una penale per il ritardo è già ottimo punto di partenza. Le cause metereologiche non giustificano un ritardo quale quello descritto...fossero state cause geologiche, era un altro conto.

  • condominiale
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 16 Febbraio 2009, alle ore 18:59
    Puoi invocare la risoluzione di diritto del contratto preliminare nel caso in cui il termine fissato per la consegna debba considerarsi essenziale.
    Continuiamo infatti a ribadire nel forum che nel contratto deve essere specificata la parola "essenziale".
    Ai sensi dell'articolo 1.385 del Codice civile puoi infatti recedere dal contratto preliminare per inadempimento del venditore ed esigere il doppio della caparra versata, senza dimostrare di aver subito un danno.
    In alternativa, puoi chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

    La giurisprudenza ha ribadito che tale inadempimento deve ritenersi comunque di per sé idoneo a produrre un danno, con conseguente insorgenza del diritto all'eventuale risarcimento (Cassazione 17 marzo 1999, n. 2382). Daniele Ciuti

  • daniele.spa
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 16 Febbraio 2009, alle ore 23:08
    Nel contratto preliminare è indicata la data del 31 LUGLIO 2008 quale "...termine perentorio ed essenziale..." per la stipula del contratto definitivo di compravendita. Tale termine ovviamente non è stato rispettato in quanto è mancata la consegna ufficiale dell'immobile sancita dalla relativa comunicazione tramite lettera A/R del costruttore.
    Personalmente sono ancora interessato all'immobile pertanto, tra le ipotesi prospettate tendo a considerare l'esecuzione del contratto con risarcimento del danno. Ma quando si parla di risarcimento è mio diritto invocare l'applicazione della penale, oppure devo dimostrare e quantificare il danno subito (affitto, stoccaggio mobili, disagio psicologico, ecc...)? In questo caso la penale a cosa serve?
    Dall'alto della vostra esperienza, considerando che il costruttore è arrivato a minacciare che "...se messo alle strette è capace di chiudere la ditta e poi mi chiede lui i danni...", ritenete che citarlo in giudizio possa essere un deterrente valido per arrivare ad esempio ad una conciliazione stragiudiziale, oppure mi aspetta una lunga trafila giudiziaria e burocratica il cui esito oltretutto potrebbe essere anche incerto?
    Preciso infine che il preliminare non è registrato (devo correre a registrarlo?)
    Ovviamente so che non avete la "sfera di cristallo" ma spesso un parere esperto aiuta vedere le cose con più lucidità.

  • condominiale
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Febbraio 2009, alle ore 09:35
    Di solito la lettera di un avvocato pone il costruttore di fronte al fatto concreto che è più conveniente giungere ad un accordo stragiudiziale.

    Naturalmente dovranno essere chiesti i danni che comprenderanno sia la penale vera e propria e nel tuo caso, visto il protrarsi ingiustificato dei tempi di consegna, anche i danni materiali veri e propri.

    Vedrai che il costruttore avrà tutto l'interesse a giungere ad un accordo bonario.

  • nabor
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 17 Febbraio 2009, alle ore 09:42
    Ciao, la registrazione del preliminare non ha nulla a che vedere con gli effetti contrattuali dello stesso. Dalla tua descrizione delle circostanze, la ragione appare evidente. Ci sono casi nei quali la soluzione giudiziale è l'unica strada, e, a quel punto, la fortuna è di radicare la causa nel Tribunale più veloce (Torino è il primo della lista, l'ultimo te lo lascio immaginare).

  • daniele.spa
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 19 Febbraio 2009, alle ore 20:45
    Ho apprezzato i suggerimenti e le indicazioni chiare e puntuali. Grazie.

  • nabor
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 20 Febbraio 2009, alle ore 09:59
    Ho altri suggerimenti, ma li riservo al PVT (cfr. funzione MP), per motivi deontologici.

  • daniele.spa
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Domenica 15 Marzo 2009, alle ore 23:56
    Grazie Nabor della disponibilità. Ho risposto in PVT.

Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img michele menghi
Buonasera a tutti,mi presento sono Michele.Ho 27 anni. Single. Attualmente vivo con i miei.Volevo un vostro aiuto riguardo alla disposizione per dei lavori che vorrei fare in un...
michele menghi 02 Dicembre 2024 ore 09:43 3
Img andreaventu
Buongiorno a tutti.....ho appena fatto il rogito e guardando i lavori a fare in casa, oltre bagno, cucina e impianto elettrico ho deciso di abbattere un muretto che divide...
andreaventu 01 Dicembre 2024 ore 16:14 2
Img matteo orighi
Ciao a tutti, sono nuovo di questo forum e avrei una perplessità che spero possiate chiarirmi.Mi hanno posato un piatto doccia in resina delle dimensioni di 150x90cm sul...
matteo orighi 01 Dicembre 2024 ore 11:59 6
Img jortua
SalveVorrei chiedere se è "normale" quanto mi è accaduto.Sono al secondo piano di un condominio di 4 piani.Per la pulizia si è presentato l'addetto della...
jortua 30 Novembre 2024 ore 20:22 6
Img luca cimmino
Buongiorno a seguito di levigazione del parquet già esistente e la posa dei battiscopa in polimero duro mi è capitato che in molte parti dell'appartamento c'è...
luca cimmino 29 Novembre 2024 ore 14:09 3
347.614 UTENTI
SERVIZI GRATUITI PER GLI UTENTI
SEI INVECE UN'AZIENDA? REGISTRATI QUI