Proposta di acquisto...dubbi vari.

Si può scrivere tutto nei contratti, ma ci sono due limitazioni principali:
1) Gli accordi non possono comportare obbligazioni contro legge.

2)LA controparte deve poter accettare le condizioni per concludere l'accordo.

Per la proposta di acquisto, ricordo che con le nuove leggi la stessa va registrata al pari di compromesso se in essa è riconoscibile la nascita dell'obbligazione (le famose proposte che diventano compromessi) quindi, specie in trattative così articolate, io consiglio di sottoscrivere proposte che rimandano al preliminare la migliore definizione degli accordi e dei termini.

Quindi ti consiglio di:
fare una proposta, dove indicherai il prezzo offerto, una bozza dei termini di pagamento.

Alla stessa aggiungerai l'abbozzo della condizione risolutiva (la sospensiva non credo sia accettabile in questo caso, il bene c'è e si devono svolgere solo prestazioni ulteriori da parte del venditore).

Però devi tenere conto che ci sono molte incertezze, conviene sentire anche l'inquilino e far interessare in prima persona l'agenzia per trovargli un alloggio o per essere informati costantemente sulla situazione di quest'ultimo: il proprietario fa male a garantire per le azioni di un terzo... è un parente per caso, l'inquilino?

Per la domanda sul rientro in possesso del denaro:

Perderai le provvigioni e le imposte di registro sugli acconti/caparre.


Perderete le provvigioni che entrambi pagherete all'agenzia (che ha fatto il suo lavoro, è difficile trovare una responsabilità nella stessa se voi avete accordi strani e se tu ti accolli il rischio di non avere la casa a quel termine: "così come visto e gradito").

Il diritto a riavere i soldi c'è ma bisogna vedere se la parte intende restituirli o cercare di procrastinare i termini per una consegna ritardata (magari anche solo di un mese).

Anche in presenza di termini essenziali e clausole risolutive espresse tali casi sono frequenti: quando si fanno accordi sugli immobili una certa elasticità e comprensione è necessaria, accompagnata da una buona dose di fermezza.

Tutto queanto sopra lo avresti saputo anche dal tuo agente, instaurate un rapporto di fiducia con i vostri professionisti, solo così capirete di che pasta sono fatti e se è il caso di fidarsi o meno: partire con il sospetto non aiuta.

Saluti.

Grazie inanzitutto per i consigli. Ho cercato di fare del mio meglio stipulando una proposta di acquisto in cui viene citato che una settimana prima del preliminare di compromesso , la casa deve essere libera da cose e persone ed i lavori fatti , alrimenti non si procederà al compromesso...
Non so ancora se la proposta venga accetatta , nel qual caso sicuramente mi informero meglio soprattutto nei riguardi della situazione dell'inquilino.

Sono quindi in attesa ....

Per il momento grazie ancora.


Saluti

Buonasera a tutti , avendo smarcato con una proposta di acquisto mirata ( che è stata accettata ) tutti i dubbi precedenti ( inquilino e lavori ) mi accingevo tranquillamente ad aspettare il compromesso per la verifica di quanto sopra , allorchè andando in banca a chiedere informazioni per il mutuo alla mia affermazione che la casa che stavo per comprare proveniva da una donazione donante=padre donatario=figlia l'addetto a sollevato
la questione dell' eventuale rivalsa degli eredi su una donazione fino a 10 anni dalla morte del donante ( che per inciso è ancora in vita ).
Parlando con il mio notaio lui mi indica nemmeno come sicura la strada di far firmare ai fratelli della donataria/venditrice la rinuncia alla rivalsa , perché questo non ti copre dalla eventuale comparsa di un figlio illeggitimo ( so che puo sembrare esagerato , ma io che sto spendendo una cifra per me considerevole vorrei stare tranquillo sotto tutti i punti di vista )
L'unica strada percorribile secondo il mio notaio e che la donatrice faccia tornare il bene al donante facendo un recesso della donazione e che io compri casa da quest'ultimo , tutto bene senonche il Notaio che l'agenzia usa abitualmente dice che questa procedura non si puo fare perche viola i patti compromissori e che quindi l'atto sarebbe nullo ......
Un unica domanda , qualcuno ha un esperienza simile alla mia per darmi un consiglio , io per me non so propio cosa fare, e a chi dare retta.

Grazie

Buonasera a tutti , avendo smarcato con una proposta di acquisto mirata ( che è stata accettata ) tutti i dubbi precedenti ( inquilino e lavori ) mi accingevo tranquillamente ad aspettare il compromesso per la verifica di quanto sopra , allorchè andando in banca a chiedere informazioni per il mutuo alla mia affermazione che la casa che stavo per comprare proveniva da una donazione donante=padre donatario=figlia l'addetto a sollevato
la questione dell' eventuale rivalsa degli eredi su una donazione fino a 10 anni dalla morte del donante ( che per inciso è ancora in vita ).
Parlando con il mio notaio lui mi indica nemmeno come sicura la strada di far firmare ai fratelli della donataria/venditrice la rinuncia alla rivalsa , perché questo non ti copre dalla eventuale comparsa di un figlio illeggitimo ( so che puo sembrare esagerato , ma io che sto spendendo una cifra per me considerevole vorrei stare tranquillo sotto tutti i punti di vista )
L'unica strada percorribile secondo il mio notaio e che la donatrice faccia tornare il bene al donante facendo un recesso della donazione e che io compri casa da quest'ultimo , tutto bene senonche il Notaio che l'agenzia usa abitualmente dice che questa procedura non si puo fare perche viola i patti compromissori e che quindi l'atto sarebbe nullo ......
Un unica domanda , qualcuno ha un esperienza simile alla mia per darmi un consiglio , io per me non so propio cosa fare, e a chi dare retta.

Grazie

La problematica esiste ed è molto più frequente di quanto si creda.

Io anche recentemente, ho risolto sia con la rinuncia degli altri aventi diritto, sia con il ritorno della proprietà al donante e a successiva alienazione..

Per il Problema mutuo, abbiamo risolto cercando istituti bancri ai quali tali garanzie sembravano soddisfacenti.

È stata dura ma li abbiamo trovati, non te li indico perché dipendono molto da chei li gestisce... prova a sentire in giro..

Miiiiiiii che caos...
segui il consiglio del notaio... e compra dal donante. Sicuramente la spesa relativa verrà sostenuta da chi vuole vendere e non da te. Ci perderà dei bei soldini ma non lasciarti impietosire e non scendere a compromessi. Tanto se vuol vendere quel passo dovrà sempre farlo. Avevo sentito parlare di una proposta (che evidentemente è rimasta tale senza convertirsi in legge) secondo la quale passati 20 anni dalla donazione, quest'ultima non potesse più essere impugnata, al fine di favorire la certezza del diritto.

Io anche recentemente, ho risolto sia con la rinuncia degli altri aventi diritto, sia con il ritorno della proprietà al donante e a successiva alienazione..



ma la rinuncia degli aventi diritto che valore ha???
A mio parere sarebbe valida e vincolante solo qualora rinunciassero all'eredità, dopo la morte del donante... ma in questo caso il donante è vivo e vegeto.

Nel mio caso erano presenti scritture che dimostravan o:
1) che gli altri aventi diritto avevano a suo tempo avuto una parte del patrimonio di famiglia attraverso vendita simulata.

2) Il patrimonio già ricevuto era m olto più grande della parte oggetto della compravendita.

3) il patrimonio ancora da dividere era ancora più grande.

Fu il notaio a dare il via libera.

Ah ok... in questo caso sì. Altrimenti una rinuncia degli altri legittimari trova il tempo che trova. Ciao

Intanto grazie a tutti per l'interessamento e la partecipazione dimostrata. Alla fine non me la sono sentita ed ho rinuciato alla casa , anche perché non era chiaro se il propietario intendeva pagare i 4000 euro che il mio Notaio aveva chiesto per fare l'atto di recessione dalla donazione , sommato a tutte le varie problematiche che ho citato all'inizio del Post ,
mi sono tirato indietro , ed ho ripreso l'assegno della caparra. Direi che in linea di massima
da adesso in poi mi terro lontano dalle donazioni anche se credo di capire anche dai vostri Post e dall'esperienza che sto accumulando che ogni casa tendenzialmente qualche piccola ( o grande ) magagna l'abbia sempre.


Ringraziandovi ancora
Saluti
fabry73