Problame ipoteca e spese condominiali

Buongiorno a tutti. Sono nuova del forum e spero potrete darmi qualche consiglio.
Dunque il mio problema è questo. Più o meno 5 mesi fa decidiamo di comprare un immobile e facciamo una proposta che viene accettata dal venditore. Sull'immobile grava un'ipoteca, in quanto il venditore non aveva pagato le spese condominiali, pertanto versiamo un acconto abb consistente (circa l'11% del prezzo di compravendita) in modo che possa essere saldato il debito con il condominio e cancellata l'ipoteca (che era ancora in fase di istruttoria): i debiti vengono pagati e l'amministratore rilascia un foglio che attesta ciò e dove si impegna a andare prima del rogito dal notaio per firmare la cancellazione dell'ipoteca.
Tra una cosa e l'altra non si riesce a rogitare per la data prevista, pertanto si fa una proroga al preliminare (attuale scadenza fine di questo mese).
Ora noi abbiamo tutto pronto, compreso mutuo, pertanto la banca chiama il notaio per fissare l'appuntamento per il rogito, ma il notaio ci risponde che l'amministratore non è ancora andato a firmare per togliere l'ipoteca. A questo punto perplessi per non dire altro, contattiamo l'agenzia immobiliare che fa da tramite, la quale ci dice che l'ammistratore, non si capisce bene a quale pro, non vuole andare a firmare. L'idea è che il venditore dopo aver saldato il debito, non ha pagato le spese condominiali successive, pertanto l'amministratore non viene a firmare per questo.
Preciso che successivamente al primo acconto, noi abbiamo versato un altro acconto (arrivando a questo modo ad un acconto totale pare a circa il 13% del prezzo), che ci è stato chiesto dall'agenzia a titolo di cortesia da parte nostra a favore del venditore che in questo modo poteva fermare un immobile che avrebbe comprato nel momento in cui avesse venduto il suo a noi.
Ora vi chiedo che cosa possiamo fare, siccome in realtà non abbiamo avuto chiarezza sul motivo per il quale l'amministratore non firma. E poi siccome ormai il preliminare scade tra un mese, cosa possiamo fare se fino a quel giorno l'ipoteca non è stata cancellata? Perdiamo tutto l'acconto e le spese dell'agenzia che abbiamo già pagato oppure abbiamo diritto al rimborso?
Grazie per chi potrà rispondermi. Sono molto preoccupata!