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2008-09-11 11:19:25

Pertinenza esclusiva sottotetto


Rozes
login
09 Settembre 2008 ore 17:52 7
Un cordiale saluto a tutti,
mi rivolgo alla Vs competenza legale per una esamina riguardo la porzione del sotto tetto del mio appartamento.

Da poco ho acquistato un sospirato monolocale (prima casa) all'ultimo piano di un condominio nella zona di Brunico (BZ)
Nel momento del rogito il costruttore disponeva che mi venisse assegnata anche la porzione sovrastante del sottotetto che mi concedeva senza sovrapprezzo.
Porzione specifico non praticabile (abitabile) per via dell'altezza di appena mt.1.50 al colmo fino a zero sul perimetrale, forse praticabile come rispostiglio.

Il costruttore osservava che essendo il tetto a doppia falda una parte il 50% veniva come pertinenza esclusivamente assegnata al mio appartamento, la restante porzione assegnata al condomino adiacente.

Nel rogito viene espressamente scritto che tale porzione sovrastante il mio alloggio e di mia esclusiva proprietà.
No avevo nulla da eccepire visto che non essendo abitabile dicono che i millesimi non mi vengono aumentati.
Quindi ho accettato ringraziando.

Orbene ho controllato il sottotettto ed ho riscontrato che dalla mia parte ci sono tutti i collegamenti dei cavi TV e parabola, oltre gli scarichi di alcune grondaie e tubi di aspirazione delle cucine e bagni dei restanti condomini.

Aggiungo che per accedere alla mia porzione di sottotetto posso raggiungerla soltanto usando una scala posticcia tipo pompieri di quelle in legno o alluminio pari ad una altezza di circa mt. 3.50 che mi permetta di arrivare ad una piccola porticina H. 70 x L. 50 realizzata sulla parete in legno esterna del condominio che si trova sopra il pianerottolo per accedere in casa (anch'esso esterno) in comune con l'inquilino adiacente. Quindi pare logico che non sia un'operazione facile e tanto meno sicura per l'incolumità personale, basta un capogiro .......
Per di più tale unica piccola porticina è ubicata nella restante parte riservata all'inquilino adiacente.

In questo caso violerei la proprietà esclusiva del mio vicino e praticamente almeno ogni qual volta ho bisogno di salire al sottotetto, (cambio di stagione, scatole, ecc ecc,) momentaneamente gli bloccherei la possibilità di entrare / uscire di casa.
Per di più ogni volta dovrei chiedere il permesso di entrare tramite la porticina che si trova nella sua proprietà.

Quindi vedo leso del tutto e privo di condizione la mia porzione di proprietà dichiarata in rogito pertinenza esclusiva.
Questa dicitura a mio avviso "Proprieta esclusiva dell'appartamento n. 5" non è vera e falsa il documento della compravendita.
Quindi come posso intervenire prima di incorrere in sgradevoli e fastidiosi equivoci e liti condominiali?
Una volta registrato il rogito posso far valere la mia proprietà acquisita come riportato nel documento?
Premetto che il sottotetto non è coimbentato ed ancora grezzo sulla pavimentazione.

domande:
Visto che il rogito è solo stato firmato tra le parti e deve essere ancora registrato, posso intervenire verso il costruttore chiedendo:

1) Di realizzare una apertura di accesso distinta e separata (lo spazio esiste) perpendicolarmente al mio appartamento sulla mia porzione di sottotetto? In questo caso però si rischia l'incolumità fisica. (scala posticcia)

2) posso chiedere al costruttore di praticare una botola interna al mio alloggio per accedere al sottotetto visto che non possiedo l'entrata alla mia esclusiva proprietà?

3) posso chiedere di rimuovere i collegamenti dei cavi installati della TV e satellite degli altri condomini ubicati nella mia porzione esclusiva e posizionarli su di una parte in comune a tutti e quindi di facile accesso per ogni manutenzione?

Le spese di questi lavori (botola e spostamento cavi) sono a carico del costruttore o di mia spettanza??

Preciso che l'abitabilità per l'intero condominio deve essere ancora rilasciata quindi il costruttore è ancora in tempo per presentare delle variazioni /modifiche.

Cortesemente cosigliatemi come muovermi tutelando i miei diritti come previsto da legge.

Vi ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti. Rozes
  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Martedì 9 Settembre 2008, alle ore 19:06
    Tutte le richieste che farai al costruttore avranno spese completamente a tuo carico.

    Il costruttore consegna il bene secondo il capitolato che hai ricevuto in sede di compromesso.

    Il sottotetto in questione può benissomo essere pertinenza dell'appartamento sottostante, non per questo "deve" essere abitabile o anche solo agibile.
    L'accesso che viene realizzato deve consentire la possibilità di ispezione, non certo l'andirivieni quotidiano.

    Resto del parere che il costruttore non sia soggetto ad ulteriori obblighi nei tuoi confronti, ti consegna il sottotetto secondo la sua specifica funzione:
    .......può considerarsi pertinenza dell?appartamento sottostante quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l?appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall?umidità, tramite la creazione di una camera d?aria.... (Cassazione).

    Il tuo caso risulta essere proprio questo, quindi se vorrai modifiche a quanto concordato, dovrai mediare col costruttore ed eventualmente pagare le migliorie da te richieste.

  • rozes
    Rozes Ricerca discussioni per utente
    Martedì 9 Settembre 2008, alle ore 21:37
    Grazie Condominiale per la pronta risposta.

    Vorrei far osservare un particolare che forse e sfuggito. Come detto nel primo post sul rogito è riportato che il sottotetto e pertinenza esclusiva dell'appartamento n........
    L?art. 1117 c.c. recita che: ?sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

    Nel rogito (quindi titolo) è stata riportata chiaramente la destinazione esclusiva di pertinenza.
    Quindi credo che solamente nel caso si registri che nessun rogito assegna il sottotetto in proprietà esclusiva ad alcuno dei condomini, si potrà poi ragionare sulla funzione cui in concreto il sottotetto è adibito. Ciò al fine di stabilire se questo sia di proprietà comune o meno e quindi di ispezione e quant'altro.
    Per tale motivo nel primo post chiedevo spiegazioni a riguardo.
    Non comprendo come si possa assegnare una pertinenza esclusiva di una superfice che non sia possibile poi usufruire primo per mancanza di accesso e secondo per le relative dipendenze altrui (cavi, collegamenti ecc ecc).

    Grazie mille Rozes

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 10 Settembre 2008, alle ore 16:16
    Il quesito di Rozes è abbastanza intrigante: in altri termini, l'assegnazione in via esclusiva della pertinenza, risultante dal titolo, attribuirebbe di per sè una qualità attesa (un'aspettativa, nel linguaggio giuridico), circa la probabile funzione del locale che costituisce la pertinenza. Venendo meno la qualità attesa, si creerebbe un inadempimento contrattuale, anche per aver ingenerato una 'spinta' all'acquisto che, in sede di trattative, ha pesato. Ho interpretato bene?

  • rozes
    Rozes Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 10 Settembre 2008, alle ore 19:47
    Gent. Nabor,

    la sua interpretazione è esatta. Mi permetta di sollevare alcune considerazioni.
    Il costruttore rogitando a mio favore la pertinenza esclusiva del sottotetto, pregiudica nei miei confronti delle "attenzioni" che a mio avviso non sono obligato a rispettare, mi spiego meglio.
    L'aspettativa che io potenzialmente potrei usufruire dal sottotetto, è notevolmente pregiudicata da elementi in comunità con il resto del condominio. Quindi il mio possesso diventa condizionato e non più libero.
    In tal caso decade l'esclusività della pertinenza contravvenendo al titolo assegnato sul rogito. Non solo ma impone una mia maggior attenzione nel non procurare danni agli elementi in comune, che non risiedono in una parte condominiale ma esclusivamente nella mia pertinenza.

    Questo stato di fatto pregiudica la mia tranquillità di disporre in pieno godimento della cosa acquistata tramite titolo.

    Quindi è giustificata la pretesa di rimuovere quelle installazioni in comune trasferendole in loco di pertinenza condominiale, concedendomi la mia aspettativa di diritto?

    Saluti Rozes

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 10 Settembre 2008, alle ore 20:12
    Rozes
    A mio avviso ti stai attaccando agli specchi ....

    Un ricorso con questi presupposti ti porterebbe ad un'immediata soccombenza.

    Hai acquisito il bene, pertinenza compresa, con gli obblighi di servitù connessi, non puoi ora svincolarti da essi prendendo posizione dopo aver firmato ed accettato un contratto, aver visionato il capitolato, aver accettato il bene "così come sta" in sede di rogito, ecc. troppo comodo!

    Le pertinenze di un'unità immobiliare possono essere abitabili, agibili o non agibili, come ad esempio un sottotetto "non praticabile" che abbia il solo compito di coibentare e isolare l'appartamento sottostante.
    Che l'accesso a simile pertinenza sia limitato, è perfettamente legittimo, il luogo non è stato realizzato per diventare un nuovo vano (abitabile o agibile), l'accesso difficoltoso o quantomeno limitato deve "solo" servire agli scopi di "ispezione" alle servitù cui sei sottoposto.

    Come ti ho detto sopra, ogni tua iniziativa di modifica ricadrà completamente sulle tue spalle.

    Nulla comunque ti vieta di portare la controparte davanti al giudice ..... chissà ..... (costi, tempi, soccombenza, ecc.) .... rifletti.

  • rozes
    Rozes Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 10 Settembre 2008, alle ore 21:58
    La ringrazio Condominio,

    nessuno specchio o arrampicata anzi come Lei ben riporta nell'ultimo post il contratto è stato firmato tra le parti.
    Per questo motivo esiste documentazione certa (TITOLO) che ne determina a carico del sottoscritto la disponibilita esclusiva.

    Corte di Cassazione Sezione 2 civile
    Sentenza 20.06.2002, n. 8968

    Cass. civ., sez. II, 19-12-2002, n. 18091

    ?In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo
    potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. ?

    In questa sentenza ravvede considerazioni da fare?

    A mio modestissimo avviso tramite queste esaustive sentenze è lo stesso costruttore che nella sua benevolenza sottoscriveva un (TITOLO) che non prevedeva quindi l'uso comune o l'ispezioni.
    Palese che la "vertenza" non è da me scaturita anzi come detto nei post precedenti nulla sapevo fino al rogito.

    Altro punto è quando Lei scrive: Che l'accesso a simile pertinenza sia limitato, è perfettamente legittimo, il luogo non è stato realizzato per diventare un nuovo vano (abitabile o agibile), l'accesso difficoltoso o quantomeno limitato deve "solo" servire agli scopi di "ispezione" alle servitù cui sei sottoposto

    Questo non è vero e non vorrei ripetermi ma la disponibilità esclusiva indica la possibilità di poter accedere al luogo in ogni momento proprio perché è ESCLUSIVA.
    Nel rogito non è scritto che tale spazio deve essere lasciato libero per le ispezioni. Nel capitolato non viene riportato che sempre nello stesso spazio sono posizionati i servizi di collegamento cavi e scarichi.

    Mi spieghi cosa vuol dire ISPEZIONE che qualsiasi condomino può pretendere di usufruire della mia pertinenza esclusiva (con tanto di titolo), adibita per mia necessità forse a stenditoio, ripostiglio ecc ecc. ?

    Sono perfettamente cosciente che se il sottotetto era strutturato in modo da coimbentare il mio allogio, ora non ero a scrivere a questo forum, dato che la coimbentazione era parte integrante dell'appartamento.

    Grazie per il Suo consiglio ma non credo ci sia necessità di portare il costruttore in tribunale dopo che lui stesso a firmato un TITOLO di cessione.

    Grazie per l'attenzione Rozes

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 11 Settembre 2008, alle ore 11:19
    È inutile che continuiamo a dibattere l'argomento sul forum, resteresti sulle tue posizioni.

    Tu porti i tuoi riferimenti, come sai ho un archivio immenso con tutta la giurisprudenza relativa alle problematiche condominiali, posso citarti decine di sentenze di Cassazione che ti sono contrarie.

    Se lo desidererai continueremo in modo diretto.

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