Permuta 50% su nuovo immobile

Grazie in anticipo per chi sapra' consigliarmi o delucidarmi!!!
la mia famiglia possiede una casa in centro storico molto grande, dificile da vendersi, ma si e' presentata un'agenzia immobiliare con la proposta di dare il tutto ad un costruttore che l'avrebbe riedificata da zero cedendo alla fine il 50% del costruito (permuta).
e' stata firmato un prestampato d'agenzia relativo all'incarico di un anno, con descrizione di qualita' edicitura relativa al valore finale di questo 50% che sarebbe rimasto alla mia famiglia. una proposta interessante al principio si e' rivelata di bruttissima estetica, continui cambi di progetti e modifiche, per altro solo visionati presso l'agenzia e mai avuti. in conclusione ne verra' fuori un edificio non rispecchiante canoni qualitativi aspettati. sono passati 6 mesi, l'agenzia decisamente appoggia il costruttore, non vuole lasciarci nessun progetto o copia e continua a riferirsi all'architetto ache se e' ben chiaro che alla mia famiglia non piacciono le soluzioni trovate. quanto e' vincolante il rapporto con quest'agenzia? (pure in termini del 3.5% che intende percepire in caso di buon fine), non credo vi sara' un preliminare a questo punto. ed i costi dei progetti sono a carico mio se non verranno mai approvati da noi parte in causa? ultima cosa di esempio, noi vorremo la parte a sud se fosse, ma l'agenzia dice di aver promesso quella parte al costruttore e a noi spetta a nord....ma su che cosa decide mai? li posso salutare e arrivederci senza dover loro nulla?
grazie mille:)
davide

Ciao, sarebbe utile vedere la proposta contrattuale formulatavi, comunque prendere visione dei progetti, e ottenerne copia, è Vs. pieno diritto. Avete formalizzato il Vs. dissenso rispetto alle varie soluzioni progettuali presentate?

Bhe' per quello che posso vedere si tratta du un modulo: incarico di mediazione in esclusiva per vendita immobile. prezzo da pagarsi con permuta totale del 50% del costruito e note riguardanti le finiture che dovranno essere come l'altro 50%. compenso in CASO DI VENDITA da saldare alla firma del contr.preliminare.
e' stato firmata una prima presentazione di progetto per il comune in cui l'edificio aveva un determinata posizione e struttura (l'agenzia asseriva di dover aver la firma del proprietario per presentare il progetto stesso), ma poi questo non e' passato e si e' cambiato nuovamente il progetto.
non vi e' una formale disdetta (non vorrei poi volessero cmq commissioni o altro o spese), ma verbalmente dopo l'ultimo incontro, l'agente sa che non sembra piu' interessarci il lavoro nella linea che sta tracciando. (tra l'altro causa incombenti spese per il costruttore, dice che dovremmo fare a meno di ascensore e 2 parcheggi per il nostro ipotetico 50%, mentre l'altro 50% avrebbe tutto cio').
voglio dire, e' loro dovuto qualcosa se vogliono costruire uno schifo per risprmiare? se a noi non piace il risultato che propongono con i progetti che ci possiamo fare?
grazieeeeeeeeee:)

A leggerla così, direi che non dovete niente, non riterrei di dover applicare le norme sul contratto d'opera (art. 2227 c.c. in particolare) però è essenziale che il Vs. dissendo rispetto ai progetti presentati sia formalizzato, per iscritto e in forma recettizia (assicurandoVi che la Vs. comunicazione sia stata ricevuta)

Grazie fin d'ora degli utili chiarimenti.
per formalizzare la cosa intendi all'agente o direttamente a chi costruira' e si incarica dei progetti? non so bene chi siano questi ultimi (sempre molto vago l'agente...) ma se non ho capito male l'impresa costruttrice ha versato una caparra all'agenzia. a che fine?
leggendo post qua e la ho spesso sentito parlare di caparra ma in realta' la mia fattispecie e leggermente diversa per come la vedo io da una compa-vendita immobiliare e difficilmente la interpreto (permuta...cosa da costruire...progetti tutt'ora da completare..ecc).
cio' che mi preoccupa e' l'eventuale richiesta di pagamenti magari..forse...dovuti all'agente o magari al costruttore se si recede.
aiutooooo!!!!

Grazie fin d'ora degli utili chiarimenti.
per formalizzare la cosa intendi all'agente o direttamente a chi costruira' e si incarica dei progetti? non so bene chi siano questi ultimi (sempre molto vago l'agente...) ma se non ho capito male l'impresa costruttrice ha versato una caparra all'agenzia. a che fine?
leggendo post qua e la ho spesso sentito parlare di caparra ma in realta' la mia fattispecie e leggermente diversa per come la vedo io da una compa-vendita immobiliare e difficilmente la interpreto (permuta...cosa da costruire...progetti tutt'ora da completare..ecc).
cio' che mi preoccupa e' l'eventuale richiesta di pagamenti magari..forse...dovuti all'agente o magari al costruttore se si recede.
aiutooooo

Mettiamola così: il costruttore, nei Vs. confronti, è un appaltatore, e Voi siete committenti dell'opera; il corrispettivo da parte Vs. consiste nella cessione della proprietà dell'immobile, per il 50%. L'agenzia, per la sua intermediazione, si è fatta pagare per aver procurato al costruttore l'acquisto di metà dell'immobile, come già detto. Il Vs. rapporto contrattuale, pertanto, è con l'appaltatore, ed è a lui che dovete formalizzare il Vs. dissenso rispetto ai progetti presentati

Torno qui con ritardo,
ma ho cercato in giro qualche geometra o simile che potesse seguire meglio l'affare da un punto di vista costruttivo.
lui mi dice che giustamente la mediazione con l'agenzia e' irrevocabile per un anno, quindi fino al prossimo marzo. chiaro questo!
attualmente attendiamo la presentazione di un prossimo progetto (l'agenzia ci chiamera' quando sara' pronto per presentarcelo e visionarlo) ed a questo punto presumo che prima di firmarlo avanzeremo nuovamente le richiste di adattamento per le quali la cosa potrebbe diventare nuovamente interessante.
sai, se guardanto un edificio ed essendo le 2 controparti interessate al medesimo "lato a sud", credo che o ci si viene incontro o non ci si muove ulteriormente.
ribadisco che per ora, vista l'attuale fase progettuale, non c'e' ancora un preliminare che possa definire piu' chiaramente l'oggetto, il capitolato con i materiali ecc.... immagino che al momento vi sia solo l'incarico irrevocabile all'agenzia ed un precedente progetto che comunque e' stato modificato (spostamento dal sedime e varianti notevoli al progetto).
tu mi dici che si tratta di contratto d'opera con il costruttore, ma in effetti non ho mai parlato direttamente con il costruttore e viene tutto fatto con l'agenzia (che decisamente appoggia gli interessi dell'altro).
mi sono letto un po' d'articoli sul cod.civ riguardo questo contratto, ma qui non saprei se nessuno rescinde o altro, solo non viene accetato il loro progetto, chi paga se paga?
dovro' io sostenere le spese che il costruttore ha per la progettazione anche se non ci aggrada?
altri mi dicono che il progettista deve guadagnarsi l'affare presentanto un progetto che ci interessi, se cosi' non fosse io non devo nula a loro...anche se hanno subito dei costi per provarci.
avete qualche idea?
magari pure un consiglio su come muovermi.
mille grazie

Ciao, il rapporto contrattuale con il progettista ce l'ha l'agenzia, mi sembra, per cui non siete Voi (tu e i tuoi familiari) ad intrattenere il contratto d'opera con il professionista, e a doverlo rimborsare per le eventuali spese anticipate (al di là dell'approvazione del progetto, intendo). Ho l'impressione che la scarsa chiarezza contrattuale incida anche sulla corretta esecuzione delle prestazioni: sarebbe opportuno mettere nero su bianco gli obblighi dell'appaltatore, il cui corrispettivo, come abbiamo visto, è la cessione in permuta di parte dell'immobile ( se cerchi su internet potresti trovare il relativo modello contrattuale).
Una cosa è certa: se Voi siete committenti, potete nominare un direttore dei lavori, che segua anche le elaborazioni progettuali

Grazie dell'idea, ho messo sottosopra il web e ho trovato circa questo:

E? fattispecie diffusa, negli appalti d?opera, che il corrispettivo sia costituito dalla cessione d?un?area edificabile.
La permuta di quota d?un?area indivisa, con obbligo di costruzione e divisione d?un edificio, è definita come quel contratto con cui una parte, rimanendo titolare d?una quota d?un?area fabbricabile in ragione di x/millesimi, cede e trasferisce in permuta all?altra parte (impresa edile), che accetta e acquista, la rimanente quota di comproprietà dell?area, in ragione dei residui millesimi, impegnandosi a costruire un complesso/fabbricato immobiliare, e a provvedere alla divisione dello stesso, con conseguente acquisto delle unità immobiliari costruite da parte dell?ex proprietario delle aree oggetto del contratto stesso.

parlano di fidejussione ecc..ecc...interessante, ma un passo avanti rispetto all situazione in cui ci si trova...grrrrrrrr
immagino lo scenario ipotizzato e' relativo ad un contratto che sta per venire in essere, ma di fatto non trovo esempi su presentazione di progetti e approvazione degli stessi!!!!
forse come dici tu i documenti sono tra appaltatore e agenzia, ma non capisco se sono di peso pure io in fase progettuale e se posso mettere i miei paletti o per dirla in altra maniera, le caratteristiche che vorrei avesse la costruzione (bhe', e' casa mia dopotutto che si rifara').
ho un geometra, padre di un mio amico, che si e' offerto di dare un'occhiata ai progetti quando saranno pronti, per ora niente di nuovo rispetto all'ultimo mio post, e magari se mi sai o sapete dare un consiglio passo passo su come muovermi nel valutare il prossimi incontro per visionare la progettazione.
grazie grazie!!!!