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Nuova costruzione, accatastamento, mutuo


Asparagoagogo
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29 Ottobre 2010 ore 09:12 4
Spero di aver postato nel posto giusto.
Mi scuso per la lunghezza del messaggio.

All'inizio dell'anno ho firmato un compromesso per una casa sulla carta (prima casa). Ho versato regolare caparra ed altre quote ad avanzamento lavori, coperte da regolare fideiussione. I lavori sono terminati questa settimana e dovrei arrivare alla stipula entro fine anno. La casa si sviluppa su un solo piano più il sottotetto che da compromesso è "di tipo agibile ma non abitabile". Dalla visura catastale (Docfa) alla voce Piano risulta "T-1". Nella planimetria che mi ha consegnato il geometra nel sottotetto risultano 2 stanze (tipo ripostiglio) più una specie di ballatoio-soppalco visibile dal soggiorno al piano terra in quanto quest'ultimo non è completamente chiuso dal solaio ma va da terra al tetto. Sempre dalla planimetria l'accesso al sottotetto è consentito da una botola.
Questo progetto ha subito però delle modifiche in corso d'opera avendo realizzato nel sottotetto un bagno di servizio e nel soggiorno una scala per l'accesso invece della botola.
Dalla visura catastale l'immobile risulta ancora in categoria F/3 (in corso di costruzione). Ora che i lavori sono terminati costruttore e geometra mi hanno detto che verranno depositate queste varianti. Il costruttore tuttavia mi dice che andremo a stipulare con una categoria catastale F/4 (in corso di definizione) motivando questa situazione col fatto che l'accordo col Comune prevede che le case in costruzione siano dotate di pannelli solari fotovoltaici per poter essere accatastate in una categoria convenzionale.
I pannelli fotovoltaici è inutile dire che non ci sono e da capitolato era prevista la "SOLA predisposizione delle canalizzazioni per l'installazione del pannello solare fotovoltaico" che significa che hanno portato i cavi elettrici fino ad una scatola sotto al tetto. Nessuno dei documenti che il costruttore mi ha consegnato alla firma del compromesso riporta tale clausola (compromesso, licenza edilizia, ecc?) e dubito che sia contenuta nei documenti citati (PRG, RUE, regolamenti comunali, ecc..) anche se al momento non ne ho potuto avere visione. A suo dire questo mi consentirebbe di evitare inizialmente una grossa spesa ulteriore, quella dei pannelli, che potrei fare comodamente fra qualche tempo e successivamente accatastare (come avrebbero accettato di fare altri acquirenti).
L'idea di installare pannelli fotovoltaici l'ho sempre avuta ma non a breve termine e il costruttore ne è a conoscenza visto che in fase di trattativa gli avevo detto esplicitamente che era una tecnologia della quale non volevo ancora avvalermi.
La mia idea è che i pannelli siano solo una scusa e che il costruttore voglia evitare di dover accatastare in una categoria convenzionale per via del bagno costruito nel sottotetto. Se arrivassimo alla stipula in questa situazione lui se ne laverebbe le mani e la bega passerebbe a me, giusto?
Il problema è che non tutte le banche sono disposte a concedermi il mutuo a queste condizioni, mancando una rendita catastale. In particolare la banca che ho scelto, che mi offrirebbe condizioni molto molto convenienti, mi dice che senza un accatastamento "regolare" non può concedere il mutuo anche se la mia situazione reddituale, l'importo richiesto e il valore dell'immobile sarebbero ampiamente sufficienti.
Il costruttore dice che ho scelto una banca troppo rigida (che è in parte vero avendo scelto Poste Italiane che si appoggiano alla Deutsche Bank) e che è solo questione di trovarne un'altra. A suo dire gli altri acquirenti non avrebbero avuto problemi per questa situazione. Io però non vorrei assolutamente dover rinunciare al mutuo con Poste Italiane per le condizioni molto favorevoli.
Inoltre il tempo stringe visto che da compromesso la stipula dovrebbe avvenire entro l'anno.

Vorrei chiedere cosa comporta la modifica del progetto originale e in particolare la realizzazione del bagno?

Credete sia verosimile la storia dei pannelli solari?
Personalmente non capisco come possa riguardare l'accatastamento, ma non sono un esperto in materia. So che il tipo e la qualità degli impianti contribuisce all'attribuzione della categoria/classe catastale, ma mi chiedo perché non posso accatastare in una classe per come l'immobile è ora ed eventualmente chiedere una rivalutazione se e quando in futuro installerò i pannelli.

Qualsiasi opinione o consiglio è il benvenuto.
Vi ringrazio.
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 29 Ottobre 2010, alle ore 20:48
    Buongiorno, le spiegazioni del costruttore non appaiono molto convincenti, e, comunque, non vedo come il Notaio potrebbe rogare l'atto in presenza di simili difformità.
    rispondi citando
  • asparagoagogo
    Asparagoagogo Ricerca discussioni per utente
    Sabato 30 Ottobre 2010, alle ore 00:07
    Grazie della risposta.

    Aggiorno le informazioni.
    Le modifiche al progetto originale dovrebbero essere a posto nel senso che è stata fatta la DIA.
    Per quanto riguarda i pannelli fotovoltaici il costruttore dice che l'obbligo di installazione per le nuove costruzioni deriverebbe da una legge regionale dell'Emilia Romagna ma telefonicamente non ha saputo darmi indicazioni precise. Sto cercando in tal senso ma non ho ancora trovato nulla.
    Lui sarebbe disponibile ad installarli per risolvere la questione, ma come ho già scritto non è una spesa che intendo affrontare ora. Lui dice che questo modo di operare (fine lavori parziale e stipula con categoria catastale provvisoria, come se fosse un "rustico") mi consente di affrontare la spesa successivamente e aggiunge che tra i documenti presentati al comune per ottenere il permesso di costruire è già compreso il progetto dell'impianto redatto da un tecnico essendo appunto obbligatorio, per cui nel momento in cui in futuro volessi installarli sarebbe sufficiente scegliere la ditta e farmi rilasciare la certificazione una volta installati. Con questa potrei poi chiedere un certificato di fine lavori definitivo che mi consentirebbe l'accatastamento in cat. A.

    Non sono esperto di queste cose.
    E' una cosa fattibile o nasconde delle insidie?
    rispondi citando
  • asparagoagogo
    Asparagoagogo Ricerca discussioni per utente
    Sabato 30 Ottobre 2010, alle ore 08:47
    Nuovo aggiornamento.
    Ho trovato il riferimento normativo di cui parla il costruttore e da quanto ho letto l'obbligo esiste:

    Delibera della regione E.R. n.156 del 4/3/2008 - Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici
    la quale stabilisce nell'Allegato 2:

    Per gli interventi di cui alla Parte Prima, punto 3.1, lett. a) è obbligatoria l?installazione di impianti a fonti rinnovabili per la produzione di energia elettrica per una potenza installata non inferiore a 1 kW per unità abitativa e 0,5 kW per ogni 100 m2 di superficie utile di edifici non residenziali.
    e al punto 3.1, lett. a) Parte Prima:

    3.1 Fatte salve le esclusioni di cui al punto 3.6, i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e degli impianti energetici di cui all?Allegato 2 si applicano alla progettazione e realizzazione degli interventi edilizi con i limiti e le modalità specificati nello stesso Allegato 2 e trovano:
    a) una applicazione integrale nel caso di edifici di nuova costruzione ed impianti in essi installati, demolizione totale e ricostruzione degli edifici esistenti, interventi di ristrutturazione integrale di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati
    Per lo meno ora so che il costruttore non mi ha raccontato una frottola.
    Non capisco però come sia possibile che praticamente tutte le nuove costruzioni che vedo in giro, non solo dove sto per acquistare, NON siano dotate di pannelli considerando che l'obbligo è scattato nella metà del 2008.
    Sono tutti nel limbo catastale prospettato dal mio costruttore?

    Ma c'è qualcun'altro lettore che si trova in questa situazione?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 30 Ottobre 2010, alle ore 20:42
    E il bagno nel sottotetto?
    rispondi citando
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