Messa in opera pensilina durante costruzione:si può?

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Messa in opera pensilina durante costruzione:si può?

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15 Marzo 2012 ore 21:44 14

Buonasera a tutto il forum,
è il mio primo messaggio per cui saluto tutti gli utenti di questa comunità.
Vi scrivo per chiarire un mio dubbio riguardo la messa in opera di una pensilina da parte del costruttore durante la realizzazione del fabbricato.
Andiamo per ordine: ho acquistato un appartamento al terzo piano, acquisto fatto sulla carta visionando quindi il progetto; quando l'immobile era in fase di completamento, il costruttore ha realizzato una ampia pensilina sotto due mie finestre (80 cm circa) a copertura di un terrazzo posto al piano inferiore (struttura metallica con pannelli in plexiglass ancorata alla parete del fabbricato ) cosa che mi ha lasciato molto perplesso.
Comunque tutto è andato avanti, è stato fatto l'atto (esisteva un compromesso) e da poco sono andato ad abitare nell'appartamento; solo una volta entrato ho constatato i disagi associati alla presenza delle pensiline che sono davvero grandi (profondità di almeno 2,5 m): visuale completamente compromessa, disagi legati alla pulizia dato che si accumula di tutto (residui di cibo provenienti da sopra, sigarette, oggetti, biancheria) oltre il senso di insicurezza che vivo (transitando dal piano di sotto una persona si troverebbe in casa mia).
Sono andato in comune e ho preso visione di tutto il faldone associato all'opera, costituita del progetto originario, di una variante e di una DIA per lavori vari, in nessuno di questi, è citata la suddetta pensilina; al posto di questa era prevista solo una griglia frangisole di 50-60 cm massimo di profondità.

L'idea che mi sono fatto è questa , ma vorrei una vostra conferma:
Credo che l''opera sia da considerarsi abusiva e , quindi, posso richiederne la rimozione dato che lede il mio diritto di veduta a piombo e comporta fastidi vari , tralasciando la mancanza dei necessari permessi amministrativi e condominiali (ancorata ad una parte comune, modifica l'estetica).
Oppure c'è qualche possibilità per il costruttore di apportare piccole modifiche di questo tipo? (che poi piccole non sono....anzi...).

Il mio dubbio è che sia stata fatta una pratica edilizia per la realizzazione della pensilina durante la fabbricazione del palazzo e io non ne sono a conoscenza... In tal caso potrei comunque contestare il tutto dato che sulla planimetria che accompagna il compromesso non è riportata la pensilina? Teoricamente, dovrebbe essere presente anche sulla mia planimetria, pur riguardando il piano di sotto..vero?

E se questa ipotetica pratica edilizia fosse stata inoltrata prima del mio compromesso, esisterebbe ancora la possibilità di chiedere la rimozione? In tal caso non sarebbe riportata in nessun elaborato ufficiale che mi è stato sottoposto, ma risulterebbe comunque autorizzata e io non potrei più chiedere la rimozione?

Aspetto un vostro parere in merito...grazie in anticipo.

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Consulente Ricerca discussioni per utente

Venerdì 16 Marzo 2012, alle ore 07:57

Presupponendo una assenza di autorizzazione edilizia, quello prospettato si potrebbe configurare come un accessorio realizzato dal costruttore per fare acquisire maggiore valore all'alloggio sottostante.
E' evidente che in questi casi il carteggio depositato in comune è l'unico strumento ufficiale che convalida o meno la presenza di un abuso edilizio.
Per questo motivo, prima di sbilanciarsi in eventuali contestazioni, è opportuno verificare a fondo se non esistano anche delle procedure alternative tipo: costruzioni precarie o da poter realizzare senza un disegno architettonico o altro.

Il problema dell'assenza di questo corpo, sul disegno allegato al preliminare, è un altro aspetto da valutare in funzione della eventuale controversia.
Tuttavia, prima di procedere oltre, consiglierei di rivolgersi ad un tecnico di fiducia per ricostruire tutta la dinamica urbanistica, e solo dopo eventualmente contattare l'appaltatore per una soluzione amichevole.

Scatenare denunce, a mio parere, dovrebbe essere l'ultima opzione.

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Venerdì 16 Marzo 2012, alle ore 16:35

Buonasera e grazie per la puntuale e rapida risposta.

Preciso che già durante l'accesso agli atti, eseguito da me personalmente (sono un tecnico) mi è stato fornito tutto il faldone da esaminare contenente, a loro dire, tutte le pratiche associate alla costruzione del fabbricato (1. progetto originario 2. variante 3. Dia per la posa in opera di imp0ianto fotovoltaico).

Fermo restando che verificherò nuovamente l'esistenza di qualche pratica edilizia, per me è importante capire, e per questo chiedo conferma al forum, se l'assenza di uno specifico titolo rende abusiva l'opera o se, ma non penso, esiste qualche possibilità per il costruttore di realizzare un'opera di questo tipo " a contorno" dell'opera principale
Io credo che il titolo sia necessario in quanto è un'opera fissa (ancorata alla parete del palazzo), di notevole dimensioni (lunghezza almeno 10 m e profondità di circa 2,5 m), per cui non dovrebbe essere valutato come un accessorio arbitrariamente installabile dal costruttore (che tra l'altro porta ad un aumento di valore dei suoi beni, ma parallelamente una riduzione del valore del mio immobile).

Preciso, inoltre, che non è mia intenzione andare con una denuncia diretta in quanto volevo procedere chiedendo la rimozione verbalmente o, in caso di esito negativo, con raccomandata scritta dal mio legale. Solo in caso di risposte negative mi muoverei di conseguenza chiedendo la rimozione o, in alternativa, un indennizzo che tenga conto della riduzione di valore del mio immobile e dei disagi che subisco.

Aspetto un vostro parere...

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Nabor Ricerca discussioni per utente

Venerdì 16 Marzo 2012, alle ore 17:14

Buongiorno, quesito interessante. Sottolinerei che, stando a quanto descritto, Lei avrebbe ampie possibilità di tutela, prescindendo dall'esistenza o meno d'un titolo edilizio per la pensilina: la Sua tutela sta nel contratto d'acquisto.

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Consulente Ricerca discussioni per utente

Venerdì 16 Marzo 2012, alle ore 17:31

Così come detto prima, se il corpo edilizio non è inserito sul progetto approvato e se non esiste una regolamentazione che renda possibile la realizzazione di opere pertinenziali con struttura precaria (tipo articolo 20 della L.R. Sicilia n.4/2003) a servizio di un alloggio, è palese la difformità urbanistica.
Tra l'altro, la superfetazione, almeno considerando le dimensioni riportate, è molto invasiva rispetto al fabbricato.

Così come stanno le cose, e rispondendo alla sua domanda, non credo che il costruttore possa realizzare un'opera ad uso esclusivo di un alloggio senza una necessaria autorizzazione edilizia, e che incida sulla sagoma e volumetria del fabbricato.
Questa è chiaramente la mia considerazione.

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Nabor Ricerca discussioni per utente

Venerdì 16 Marzo 2012, alle ore 17:39

Concordo, comunque, con l'amico Consulente, per l'aspetto strettamente edilizio.
A quando risale il permesso di costruire?

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Sabato 17 Marzo 2012, alle ore 09:44

Mi fa piacere ricevere un vostro appoggio alla mia "teoria".
In ogni modo preciso che il permesso di costruire è del maggio 2005 in relazione ad una pratica edilizia del giugno 2004 e la successiva variante è del giugno 2007; la Regione è la Calabria.
Rileggendo con più attenzione l'atto di compravendita, ho constatato che oltre ai suddetti permessi , si fa riferimento ad DIA (di cui avevo già parlato) per l'installazione di un impianto fotovoltaico sulla copertura; tutto ciò mi porta ad escludere la presenza di altre pratiche edilizie specifiche per la pensilina presentate prima dell'atto.
Quindi, se fossero state presentate successivamente bisognava tenere conto dei diritti di terzi (io in primis); l'unico dubbio è quindi l'esistenza di eventuali libertà particolari per il costruttore di installare un accessorio...che però accessorio non è viste le dimensioni.

Per completezza preciso che negli elaborati di progetto depositati e che ho in copia (planimetrie, prospetti, assonometrie e rendering 3d) al posto delle pensiline oggetto di discussione sono poste in opera delle griglie frangisole, anche evidenziate con una freccetta che le indica come "griglie frangisole con lamelle in alluminio"; la lunghezza, che copre l'intero terrazzo sottostante, coincide con quella delle pensiline, ma certamente non la profondità...anche non essendo indicate le misure si nota chiaramente che, rapportandole alle altre dimensioni, saranno non più di 50-70 cm...
Non so se questo può rappresentare un appiglio per il costruttore, ma si tratta di due cose molto diverse....da tutti i punti di vista..

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Martedì 20 Marzo 2012, alle ore 13:01

Buongiorno,
riprendo la discussione in quanto ho saputo da poco che l'appartamento sotto al mio, ovvero quello che gode dei benefici della pensilina, è stato venduto.

Credo che la situazione rimanga invariata in quanto il mio interlocutore dovrebbe rimanere il costruttore ovvero colui che ha realizzato l'opera in difformità al progetto per ricavarne un maggior valore dei beni...o sbaglio?

Vi chiedo una cortese conferma e un parere perché la cosa mi ha un pò spiazzato dato che non vorrei dover rivolgermi ai nuovi propretari che nemmeno conosco e che, certamente, sono all'oscuro di tutto.

Grazie

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Consulente Ricerca discussioni per utente

Martedì 20 Marzo 2012, alle ore 14:32

Penso che dal punto urbanistico abbia già detto la mia, ma, come dico sempre in questi casi, ognuno ha la sua opinione in merito a questioni puramente tecniche e quindi ci si limita a dare dei suggerimenti in base dalla propria conoscenza in materia.
In molti Regolamenti comunali, la pensilina chiusa, ha carattere ben diverso rispetto a un frangisole, in quanto si può configurare come corpo edilizio(volume e superficie coperta) in funzioni di alcune caratteristiche costruttive.
Il frangisole invece è visto come un accessorio in quanto aperto da tutti i lati.

Considerate le diverse opinioni, dal punto di vista urbanistico, le consiglio di informarsi presso il suo comune, o tramite un tecnico di sua conoscenza, per valutare adeguatamente le soluzioni da adottare.

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Martedì 20 Marzo 2012, alle ore 14:51

Un approfondimento lo farò certamente, ma ci tenevo ad assumere più informazioni possibile in modo tale da avere argomentazioni sufficienti, e credo di essere riuscito nell'intento.

Riguardo la vendita dell'appartamento qual'è il suo parere sull'interlocutore? rimane sempre il costruttore come da me ipotizzato?

In verità avrei un altro quesito flash, nella speranza di non appesantire troppo la discussione, ma visto che è un qualcosa collegato a questo post ho ritenuto inutile procedere con un'altra discussione.

Abbiamo parlato di una pensilina "aagiuntiva" rispetto a quanto indicato nel progetto...ma cosa succede se il costruttore, invece, non realizza una pensilina prevista in progetto?
In sostanza il progetto del fabbricato prevede la presenza di pensiline sui magazzini piano terra per l'intero perimetro dell'edificio; il costruttore, invece, ha pensato bene di non realizzare una parte di quelle sul prospetto posteriore (metà prospetto è senza) pur lasciando la predisposizione (piaste di aggancio sulla facciata); ho evidenziato il tutto e dice di voler aspettare di fittare i magazzini per capire che tipo di attività ci sarà per regolarsi sull'opportunità delle pensiline. In questo caso il singolo proprietario cosa pò fare? Posso chiedere il completamento dei lavori come da progetto anche per un discorso estetico?

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Consulente Ricerca discussioni per utente

Martedì 20 Marzo 2012, alle ore 16:32

L'interlocutore, per questo problema credo che rimanga il costruttore.
Riguardo ai lavori non eseguiti, occorre verificare se gli stessi non sono stati ufficialmente chiusi con la richiesta del certificato di agibilità degli appartamenti.
In caso contrario, anche per opere previste e non realizzate, ma comunque facenti parte di una variante, si dovrà richiedere un ulteriore autorizzazione.
Di fatto la questione è che vi deve essere una congruità tra quanto realizzato e costruito, prima di procedere alla chiusura dei lavori e alla definizione della pratica.
Almeno questa è la regola che conosco.

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Martedì 20 Marzo 2012, alle ore 20:46

Beh, certamente lo stato di fatto deve coincidere con quanto in progetto, ma mi sembra molto strano che ancora non siano stati chiusi i lavori nonostante le agibilità, anche perché il palazzo è ormai abitato da un paio di anni.

Ma potrebbe anche essere che la chiusura sia stata fatta ma, nella pratica, mancano dei lavori di completamento..certamente farò una richiesta (inizialmente verbale) di completare i lavori come da opera licenziata, ma in caso di orecchie da mercante del costruttore, il singolo proprietario che può fare? Allertare l'Ufficio tecnico comunale segnalando la cosa..?

Quante domande....grazie per la pazienza, mi state fornendo una valida mano d'aiuto..

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Consulente Ricerca discussioni per utente

Mercoledì 21 Marzo 2012, alle ore 09:49

Più che stato di fatto si deve intendere stato di REALIZZATO con stato di PROGETTO APPROVATO.
Per ciò che concerne la chiusura dei lavori, solitamente e salvo regolamenti specifici, si può chiedere l'agibilità parziale di una parte definita, purché sia completa in tutto.

Per il resto, io consiglio sempre di verificare la questione dal punto di vista urbanistico, e, solo dopo aver constatato i fatti, chiedere spiegazioni al costruttore.
La problematica deve essere vista in funzione delle caratteristiche che hanno comportano a un minore godimento della proprietà acquistata, rispetto a quelle previste all'atto del compromesso.
Questa, secondo il mio personale parere, è la condizione principale che deve esser dibattuta in modo amichevole.

In alternativa, per evidenti contrasti, ognuno è libero di fare una segnalazione all'Ufficio Tecnico, ma avendo chiaro le conseguenze che si innescano.

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Nucleone Ricerca discussioni per utente

Mercoledì 21 Marzo 2012, alle ore 17:50

Diciamo che il discorso del godimento mi trova d'accordo solo in parte, in quanto viene da me interpretato come un qualcosa di materiale....la mancata realizzazione di un dettaglio, anche in assenza di un interesse "diretto" (chiamiamolo così)ma legato solo all'estetica, ritengo abbia una valenza notevole.
E' ovvio che poi il tutto potrebbe passare nella completa indifferenza di un ufficio tecnico comunale, ma l'idea che il tutto viene fatto al costruttore per risparmiare sulla realizzazione dell'opera influenzando negativamente l'estetica dell'immobile è molto fastidiosa.
Comunque credo di aver compreso il senso dell'intervento e, ovviamente, ringrazio per la disponibilità.
Buona serata

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Nabor Ricerca discussioni per utente

Sabato 31 Marzo 2012, alle ore 15:07

Rispetto al motivo di doglianza specifico, più che altro, al di là dell'incidenza sul bene, vi è una mancanza di qualità tutelabile con la disciplina della compravendita.