Imposta di registro acquisto prima casa

Come hai notato, ho risposto a questa domanda centinaia di volte nel forum.

La registrazione del preliminare per l'acquisto della prima casa comporta l'imposta di bollo "fissa" di 168?; se il preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, è prevista la tassazione della stessa nella misura di 0,50%.
Se prevede il pagamento di acconti (non soggetti ad I.V.A.), è prevista la tassazione nella misura del 3%.
In entrambi i casi l'imposta pagata è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

L'imposta di registro vera e propria che si paga in sede di rogito si calcola sul valore "effettivo" di vendita (non sul valore catastale).

Qui trovi una precisa circolare dell'agenzia delle entrate:

http://www.condomini.altervista.org/PrimaCasa.htm

Qui trovi la guida fiscale sulla compravendita di abitazioni:

http://www.condomini.altervista.org/gui ... a_2007.pdf

Grazie mille per la risposta, ma dalla guida alla compravendita della casa predisposta dall'Agenzia delle Entrate mi sembrava di aver inteso un trattamento fiscale diverso...


Incollo la parte che mi sembra più significativa:

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell?atto.
Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di
attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell?immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Questa regola nel 2006 era ammessa , invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
L?acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
L?agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell?atto sia indicato l?effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l?occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell?atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l?applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell?immobile dichiarato nell?atto;
- una riduzione del 30% dell?onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell?immobile indicato nell?atto.


Che ne pensate? a me quanto detto sopra sembrava abbastanza chiaro...

Con l'opzione prezzo valore, per le compravendite tra privati, solo per immobili a destinazione abitativa e loro pertinenze (non sembra ci siano limiti al numero di queste ultime, a differenza della agevolazione prima casa), in cambio di alcune dichiarazioni sostitutive (ho pagato così il tal giorno, mi sono servito o meno di un mediatore che ho pagato con questo assegno e questa è la fattura..) si paga le imposte calcolate sul valore automatico (la rendita catastale moltiplicata per certi coefficienti) pur dichiarando tutto l'importo reale pagato.


Per i compromessi attenzione:

La caparra confirmatoria, di 50 mila euro, nel compromesso dovrà essere accompagnata dalla dicitura "da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile" e sconterà lo 0.50% (quindi 250 euro), che non dovrebbero andare in credito di imposta.

Per eventuali pagamenti intermedi (acconti) ci sono diverse scuole di pensiero, alcuni tentano di accorparle (erroneamente) alla caparra confirmatoria, ma molte AE tendono a considerare invece tutti acconti... quindi attenzione: per questi si paga il 3% e con l'opzione prezzo valore si rischia di pagare di più di quanto dovuto al rogito, pur avendo il credito di imposta (che se è superiore al dovuto col cavolo che te li rendono).
Da aggiungere i bolli e le spese fisse:
+ 168
+14,62 ogni 4 pagine o 100 righe dell'atto,
+3,76 di diritti fissi,
+14,62 per ogni allegato firmato o 3,76 per ogni allegato senza firma. Questo in molte A.d. Entrate ma dipende sempre da agenzia a agenzia (provare per credere).

Preciso e chiaro come sempre l'intervento di Oris.

Infatti la norma introdotta gia dal dal 1 gennaio 2006 indica che nel rogito tra soggetti privati vengano dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l'importo su cui applicare l'aliquota d'imposta).
La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento)si applica nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali».
Pertanto, ove all'atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell'acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole ?tradizionali? (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene).
La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze ?classiche? delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali).

Quindi è corretto quanto rilevato da Adelaide all'interno della guida fiscale indicata sopra.

Grazie ancora per la chiarezza delle risposte!
Vi chiedo un ulteriore consiglio (visto che il preliminare lo preparerà un professionista amico del venditore ed io non voglio arrivarci impreparata!): mi sembra di capire che consigliate di ?tenere basso? il valore dell?acconto, perché su questa cifra si pagherà il famoso 3% di imposta di registro, ciò al fine di evitare che le somme pagate in fase di registrazione di preliminare eccedano il totale dovuto dall?intera compravendita (e calcolato sulla rendita catastale rivalutata).

Ho capito giusto?

Visti però i valori delle rendite che ho indicato, anche con un acconto di euro 50.000 dovrei scongiurare il problema di cui sopra, vero?

Grazie ancora! Vi seguo sempre con estremo interesse!
Ciao,
Adelaide

I 50mil ali verserai a titolo di caparra confirmatoria, da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile.

250 euro di imposta (0,50), più quanto ti ho scritto prima.

per chiarezza:
es. la casa che acquisti costa 200 mila, prima casa.

mettiamo che invece di versare solo 50mila come caparra confirmatoria nel compromesso sono previsti due pagamenti intermedi a distanza di due mesi l'uno dall'altro, prima del rogito.

Tali pagamenti ammontano a 50 mila ciascuno.

in questo caso, avresti pagato(oltre ai 250 per la caparra) 1500+1500 per i due acconti (con l'imposta al 3%), per un totale di 3000 euro.

Questi 3mila ti vanno in credito di imposta.

Ma l'immobile che compri, ha una rendita catastale di 600 euro che rivalutati del 5% fanno 630 euro che moltiplicati per il coefficiente 110 (prima casa) fanno 63.900 sui quali pagheresti una imposta di registro di 2080 euro circa, oltre alla ipotecaria e catastale in forma fissa (168+168).

Come vedi ti trovi ad aver pagato di più.

Chiaro?

Chiarissimo!!!
Grazie!!!

Ciao
Adelaide