Help! servitu' di passaggio e vicini curiosoni

Salve,
non sono un avvocato ma posso darti delle indicazioni di massima. Innanzitutto suggerisco di leggere, anche in biblioteca o meglio ancora acquistandolo, il codice civile aggiornato nella sezione relativa alle servitù ed anche alle acque di scarico (piovane e non).
A grandi linee mi sembra di ricordare (ho avuto anch'io problemi del genere finiti tramite avvocato) che la servitù "a parole" non può esistere quindi o ha un documento scritto oppure deve chiudere ogni accesso non autorizzato alla tua proprietà; inoltre la costruzione di edifici non autorizzata dal comune o non condonata in seguito può essere denunciata al comune stesso il quale ne può richiedere la demolizione: questo vale anche per la costruzione di muri oltre una certa quota di altezza, siepi, apertura di luci (finestre) non esistenti, etc. rimando per misure al Codice Civile; Ultima la grata che scarica le acque piovane nella tua proprietà credo sia totalmente illegale senza il tuo consenso e che tu ne possa richiedere la chiusura. Tutto questo nei presupposti che il precedente proprietario non abbia legato alla proprietà che ti ha venduto una servitù a vantaggio del vicino.
Ribadisco che comunque nel contratto di acquisto da te firmato davanti al notaio OBBLIGATORIAMENTE devono essere riportate tutte le servitù gravanti sul fondo e solo quelle sono valide (non quelle a voce!). Nel caso non esista servitù scritta e non abbia avuto condono o permesso di edificazione, puoi denunciare la cosa in Comune. Nel caso sia stata omessa tale servitù nel contratto di acquisto puoi richiedere la risoluzione del contratto, recuperando caparra e tutto per vizio del contratto.
Quindi la cosa migliore da fare è:
1 - leggere il Codice Civile per quanto concerne servitù etc.
2 - Informarsi in Comune dei permessi di edificazione (il Comune non indaga in queste cose salvo un vicino denunci il fatto normalmente).
3 - Rivolgersi ad un avvocato per un consulto (normalmente gratuito).
Io terrei l'avvocato come ultima risorsa perché le spese sono elevate se si va in causa (anche se ti verranno rimborsate al termine se vinci) ed inoltre i tempi sono abbastanza lunghi.
Spero di esserti stato di aiuto.
Saluti
Marco

PS: suggerisco di evitare diverbi verbali col vicino dato che non mi sembra molto "alla mano" ma di mantenere i rapporti staccati. Non si sa mai a cosa possono arrivare certe persone.

Io ti posso dare solo un consiglio comportamentale, nato da una mia tristissima esperienza personale.
Con certe persone la persuasione ed i "buoni" comportamenti non servono a nulla se non a farsi prevaricare. Informati tramite comune o legale di quali sono i tuoi diritti e falli valere.
Io purtroppo con un soggettaccio simile, ho cercato il dialogo e ne ho fatto le spese.

Ciao Marco, innanzitutto grazie per la risposta, almeno so' di non essere l'unica sfigata ad avere problemi con i vicini per questioni di questo tipo... i professionisti k ho consultato mi hanno detto k è la prima volta k gli capita una situazione così incasinata!
Per quanto riguarda il Codice Civile, ormai lo so' a memoria ma non trovo qualcosa k si avvicini alla soluzione del mio caso. Ho cercato anche le sentenze della Cassazione circa i confini e le servitù, ma anche qui nulla di fatto.
Il fabbricato k il mio vicino ha costruito a confine, penso sia sicuramente denunciato (non credo sia così stupido da non averlo fatto !), ma non so se poteva farlo sul confine stesso e cosa implica.
Il fatto k lui abbia poi costruito il muro sul confine ma tenendosi 5 cm (e non sto scherzando!) oltre l'asse del confine stesso.... bhè se questo comporta la proprietà esclusiva del muro e k vieti a me di appoggiarci qualcosa contro.... penso sia un pò paradossale! per questo motivo volevo sapere se legalmente sussiste la possibilità k io possa costruire un muro tenendomi sulla mia proprietà, a ridosso del suo........in questo modo il muro di confine sarebbe di cm 60 anzichè 30 ed ognuno penserebbe alla manutenzione della sua prospiecenza e soprattutto eviterei di trovarmi un estraneo sulla mia proprietà....
Sempre sul Codice Civile ho letto, in materia di presunzione di proprietà esclusiva del muro di confine, k spesso vengono presi gli sporti/cornicioni come riferimento... bhè, il furbo, quando ha eretto il muro ha posto le tegole esattamente con la stessa sporgenza da ambo le parti e ciò comporterebbe la comunione del muro... quando gliel'ho fatto presente mi ha risposto k avrebbe fatto tagliare la sporgenza dalla mia parte!
Ora dimmi come fa una persona a non avere anche solo per un attimo il desiderio di saltargli al collo?! finora ho sempre usato tanta gentilezza e tanta diplomazia, ma da quando l'ho visto sbirciare da sopra il muro... è brutto a dirsi, ma mi è salita la carogna....
Per quanto riguarda la trascrizione della servitù, sul mio atto c'è scritto k acquisisco, insieme alla proprietà, anche le servitù attive e passive, ma nulla è specificato (oltretutto è una frase k viene riportata in tutti gli atti!)... quindi a me nulla è stato dichiarato!
Sempre secondo il Codice Civile, se nulla è scritto, posso obbligarlo a mettere il tutto a verbale da un notaio... ma questo comporterebbe firmare la mia condanna e dargli libero accesso... vorrei qualche soluzione alternativa!!!

Ciao Martille, rispondo anche a te per fare le cose eque....
lo so k a volte essere buoni porta a poco e nulla ma valutando l'ipotesi k dovrò viverci probabilmente tutta la vita accanto (ovviamente spero di avere vita più lunga della sua data la notevole differenza di età...)... speravo in una qualche soluzione mediatica illuminante finora a me sconosciuta k mi salvi da fuochi e fulmini...
Prima di finire per vie legali, k sono lunghe, costose e noiose, volevo informarmi su quali basi fondare i miei "punti fermi", avere una minima idea sul fatto k io possa o meno avere un qualche diritto (non è detto k io abbia ragione!), e se ce l'ho come poterlo fare valere... il tutto basandomi sulle esperienze di voi, k come me, siete incappati in situazioni simili.

Illuminatemi, vi prego!

Probabilmente noi hai letto attentamente gli articoli del c.c. che sovrintendono la materia.

L'art. 875 è drastico e potrebbe portare all'obligatorietà della comunione del muro fabbricato sul confine (attenzione all'usucapione ventennale o addirittura decennale).

Al contrario di quanto affermato da mcbresy io leggerei attentamente il 2° comma dell'art. 913 per quel che riguarda la grata e lo scolo delle acque.

Sono del parere che il sito in oggetto dovrebbe essere visionato da un professionista (geometra) che potrà fornire i riferimenti più corretti circa la proprietà, il rispetto delle distanze, eventuali servitù e diritti.
(un avvocato senza la precisa relazione di un professionista del settore non può operare nel migliore dei modi)

Eccomi di nuovo!
Gli articoli k mi hai citato li conosco ma ... c'è sempre un ma...!

- Art. 875 Comunione forzosa del muro che non è sul confine
Quando il muro si trova a una distanza dal confine minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali, il vicino può chiedere la comunione del muro soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro stesso (1) , pagando (2) , oltre il valore della metà del muro, il valore del suolo da occupare con la nuova fabbrica, salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine.
Il vicino che intende domandare la comunione deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla sua demolizione (3) . Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine (2964) di giorni quindici e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta.

Ecco i "ma":
1) ma io non ci voglio fabbricare contro... voglio solo k ognuno stia a casa sua...
2) ancora pagare?! ho comprato una casa con terreno ... e il terreno non è in comproprietà col vicino (o può essere k si siano dimenticati di scrivermelo sull'atto?!)
3) dopo le risposte gentili k il mio vicino mi fornisce devo solo chiedergli di demolire il muro o di estenderlo... dopodichè mi scavo la fossa! se non glielo s'impone per legge (sempre ribadendo il concetto k io possa o meno avere ragione) credo k non lo faccia per buon animo...

-Art. 913 Scolo delle acque
Il fondo inferiore è soggetto a ricevere le acque che dal fondo più elevato scolano naturalmente, senza che sia intervenuta l'opera dell'uomo.
Il proprietario del fondo inferiore non può impedire questo scolo, né il proprietario del fondo superiore può renderlo più gravoso.
Se per opere di sistemazione agraria dell'uno o dell'altro fondo si rende necessaria una modificazione del deflusso naturale delle acque, è dovuta un'indennità al proprietario del fondo a cui la modificazione stessa ha recato pregiudizio.

.... il mio fondo non si trova a livello inferiore (come già detto) e le acque del mio vicino non scolano certo naturalmente SENZA K SIA INTERVENUTA L'OPERA DELL'UOMO... la grata l'ha fatta lui, non madre natura!!! o sbaglio?!

Interpellare un geometra?! io sono geometra, non convinta ho interpellato altri geometri e alcuni architetti... ma... (i soliti ma!) mi hanno tratto le stesse conclusioni k io ho riportato a voi... ovviamente mi dicono k bisognerebbe andare a fondo e mettere di mezzo anche un legale... (ma un legale si fa affiancare da un professionista... forse quelli k ho interpellato non erano dei professionisti!?)... sto cercando sinceramente di trovare qualcuno k abbia più o meno avuto la stessa esperienza e sappia indirizzarmi, visto k a parere degli altri professionisti, per i casi da loro finora seguiti, questo sembra una situazione più unica k rara.

In ogni caso grazie mille.

Le strade sono due con certa gente:
Ho ti comporti gentilmente perché ci dovrai vivere tanto tempo vicino, ma inevitabilmente dovrai subire.
Oppure seguendo il detto la migliore difesa è l'attacco, gli scateni il putiferio, controllo del comune perché per aver edificato a confine deve avere avuto il consenso firmato del vicino altrimenti era costretto a tenersi a distanza, quando piove ti fai un bel reportage fotografico e poi dall'avvocato e lo denunci, inoltre lo denunci perché entra nella tua proprietà senza permesso, inoltre io mi comperavo 4 doberman alti 3 metri e li lasciavo liberi.....
Inoltre , e credo sia nel tuo diritto o costruivo un muro o impiantavo una rete (previa autorizzazione comunale) nel tuo terreno a 10cm dal muro, in corrispondenza della sua porta tu ne fai un'altra chiusa dalla tua parte.
Io opterei per la sexonda soluzione !!!!!....
Sono convinto che alla fine a forza di denunce la spunti.....

Ciao,
ho letto alcuni passi dal codice; se il muro da lui costruito è regolare, allora credo tu debba attenerti a rispettare la distanza minima di 3 metri dalla sua costruzione (codice civile "della proprietà" titolo II sezione VI, art. 873, codice del 1990 quindi potrebbero esserci variazioni); all'art. 875 si trova qualcosa che potrebbe interessarti, cioè la "comunione forzosa di ciò che NON è sul confine", caso tuo dato che è edificato a 30 cm se non sbaglio: puoi chiedere la comunione del muro edificato entro 1,5 m DAL CONFINE allo scopo di fabbricare contro il muro stesso pagando metà del muro esistente ed il terreno oppure il vicino può estendere il suo muro fino al confine o se rifiuta deve procedere alla demolizione del muro (edificato sotto i 3 m dettati dall'art. 873): credo questo articolo sia particolarmente importante per il tuo caso. Se però il muro costruito è INFERIORE ai 3 m di altezza allora quanto prima detto (art.873) non vale e tu poui costruire in appoggio o sul confine senza chiedere la comunione sempre che non ci siano edifici a distanza inferiore ai 3 m.
Art 881. Presunzione di proprietà esculsiva "Si presume che il muro divisorio...appartenga al proprietario del fondo verso il quale esiste il piovente.."
Il punto fondamentale è chiarire, a mio parere, se tale muro è regolare: se supera i 3 m di altezza doveva rispettare i 3 m di distanza dal confine, se non li supera tu puoi costrure in aderenza e/o appoggio senza chiedere la comunione del muro; poi devi seriamente informarti sulle servitù che gravano sul tuo fondo: nel caso lui abbia servitù di passaggio c'è poco da fare dato che può entrare ed uscire quando vuole.
Sezione VII. art. 904 "La presenza di luci in un muro non impedisce al vicinodi acquistare la comunione del muro medesimo nè di costruire in aderenza", e art. precedenti e seguenti
Sezione IX art.913 "scolo delle acque": "Il fondo inferiore (altitudine) è soggetto a ricevere le acque che dal fondo + elevato scolano NATURALMENTE, SENZA CHE SIA INTERVENUTA L'OPERA DELL'UOMO", quindi la grata di scolo se la può attaccare.
Cmq nel contratto devono esserci indicate le servitù chiaramente: senti il notaio che ha effettuato il rogito.
Io agirei in due modi:
1 - Mi informo sulle servitù, in Comune sulle costruzioni autorizzate, chiamo un geometra per rilevare esattamente i confini (dato che appunto è un problema di dove si trova realmente questo muro) ed infine chiedo un parere ad un avvocato; nel caso il parere sia a tuo favore puoi far mandare una lettera dall'avvocato (circa 100-200 euri) e vedere se abbassa le ali, ma se è un vecchio bitorzoluto (permetti il termine) c'è poco da fare.
2- Una volta saputi i tuoi diritti ad edificare e chiudere il passaggio, edifichi un muro inferiore ai 3 m di altezza sbattendotene di chiedergli lil permesso (chiama un paio di muratori in forze nel caso si agiti...): soluzione che però sconsiglio in quanto poi a dispetti certa gente è capace di tutto.
La causa è un'arma a doppio taglio perché x tutta la durata il muro resta dove è ed anche la porta e il guardone, oltre alle spese e tutto.
Spero di esserti stato di aiuto.
PS: munisciti di una telecamera ed eventualmente filmalo mentre "spia", io l'ho fatto quando ho avuto problemi.
Ciao

Al contrario di quanto affermato da mcbresy io leggerei attentamente il 2° comma dell'art. 913 per quel che riguarda la grata e lo scolo delle acque.


Scusate, spero di non essermi espresso male ma non era mia intenzione scoraggiare dall'uso del codice civile, anzi! L'ho letto e riletto un paio di anni fa
quando mi è arrivata una citazione in giudizio senza che fosse sopravvenuto neanche un diverbio attinente alla citazione... e in quel caso l'avvocato ho dovuto prenderlo senza tanta scelta..anche se alla fine ho avuto ragione! Saluti

Grazie mille, mi siete di grande aiuto, se non altro mi date sostegno psicologico! al fatto delle telecamere ci avevo pensato anch'io e credo k l'installazione sia prossima...
ora vedrò di seguire la procedura k mi avete suggerito, prima fra tutti la verifica in Comune... e speriamo k qualcosa riesco a risolvere!
Vi aggiorno e... ancora grazie!

Ah, ne approfitto ancora un pò... qualcuno sa dirmi se i pergolati (pilastri e travi in legno), privi di copertura e non chiusi ai lati, usati per il sostegno di piante rampicanti, sono da considerarsi opere d'arredo o richiedono autorizzazioni dal comune?! vorrei creare una sorta di riparo x le macchine (almeno x ombreggiarle d'estate) ma il comune mi ha detto k non posso installare nè covecar, nè tettoie, nè quant'altro faccia superficie coperta... qualcuno sa cosa mi posso inventare per non finire contro i regolamenti comunali?! il pergolato k cos'è?! oppure... esiste una sorta di struttura ombreggiante non fissa e legale?!

.... Ah, ne approfitto ancora un pò... qualcuno sa dirmi se i pergolati (pilastri e travi in legno), privi di copertura e non chiusi ai lati, usati per il sostegno di piante rampicanti, sono da considerarsi opere d'arredo o richiedono autorizzazioni dal comune?! vorrei creare una sorta di riparo x le macchine (almeno x ombreggiarle d'estate) ma il comune mi ha detto k non posso installare nè covecar, nè tettoie, nè quant'altro faccia superficie coperta... qualcuno sa cosa mi posso inventare per non finire contro i regolamenti comunali?! il pergolato k cos'è?! oppure... esiste una sorta di struttura ombreggiante non fissa e legale?

Leggi questa sentenza di Cassazione:

Lesione al decoro architettonico - illegittime le tettoie realizzate nella proprietà esclusiva
Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 2005, n. 2743
Con sentenza n. 2743 del 11/02/2005 la Corte di Cassazione ha ritenuto illegittime le tettoie realizzate nella proprietà esclusiva del condomino che comportavano un danno estetico alla facciata dell'edificio condominiale.
Le opere realizzate dal condomino nella proprietà esclusiva che comportino una lesione del decoro architettonico dell'edificio, devono considerarsi vietate ai sensi dell'art. 1122 c.c.

Le altre sentenze le trovi qui: Realizzazioni tettoie

Ora hai gli elementi per decidere tu stesso!

quindi non faccio nulla!!! ma non è k diventano illegali anche i gazebo?!

il fatto k non si tratta di condominio ma di cascina indipendente unifamiliare?! no eh... non cambia nulla!?!

tristezza...!

se qualcuno ha qualche buona notizia si faccia vivo...

ciao

Se si tratta di abitazione esclusiva e non condominio, sarà necessaria solo l'eventuale autorizzazione comunale.

Qui trovi la tabella con gli adempimenti: Permessi comunali

Ciao, ti faccio una domanda che apparentemente potrebbe essere stupida (o non so se mi è sfuggita la risposta)un tempo per caso la proprietà era tutta di un unico soggetto??

Per AXEL00:
anni fa le tre porzioni di cascina appartenevano ad un unica famiglia, la proprietaria, morendo l'ha divisa tra i nipoti... la nostra porzione d'allora ha cambiato 4 proprietari; il mio vicino simpatico è un pronipote; l'altra porzione (la prima su cui ho diritto di passaggio per entrare) appartiene a qualcuno imparentato alla larga.
Ho cercato di risalire all'età dei muri costruiti per separare le proprietà, ma ovviamente non è facile...
diciamo così:
- lotto 1 - 2 - 3;
- lotto 1 appartiene all'imparentato alla larga, lotto 2 (pizzicato in mezzo) appartiene a me, lotto 3 al vicino simpatico;
- 1 e 3 hanno accessi dalla via pubblica indipendenti e diretti, ai lati opposti dell'intera cascina; 2 accede attraverso 1;
- tra 1 e 2 e tra 2 e 3 ci sono dei muri di divisione alti 2.00 mt.;
- il muro tra 1 e 2 è sicuramente vecchio a dire dalla struttura: muretto H=50 cm in mattoni pieni, sormontato da blocchi di pietre squadrate fino a raggiungere i 2 mt., ogni 5 mt. ci sono dei pilastri in mattoni pieni sormontati da una pietra;
- il muro tra 2 e 3 ha consistenza diversa (fatto o rifatto successivamente): muretto H=50 cm in mattoni pieni (probabilmente originario), sormontato da blocchetti in cls (dall'asse del muretto, spostato verso il lotto 3... questo determinerebbe la proprietà esclusiva del muro da parte del mio vicino... l'ha costruito sulla sua mezza parte!!!!), il tutto intonacato e sormontato da tegoloni in cls.(bruttissimi!); questo muro si estende per 20 mt. a partire dalla cascina e poi si trasforma per altri 12 mt. nel muraglione perimetrale alto 7 mt. al colmo di un magazzino k il mio vicino (3) ha costruito e poi condonato; prosegue rete metallica fino alla fine della proprietà (altri 20 mt.)... nella parte di muro h=2 mt., prima k cominci il muraglione alto, ci sono n.1 griglia di scolo acque (da lotto 3 verso lotto 2) e una porta in ferro (sempre da lotto 3 veso lotto 2).

Questo è quanto, certo ci vorrebbe un disegno e tutto sarebbe più chiaro!!!
Quindi chissa' quanti decenni fa erano unite e se lo erano?! sicuro è k appartenevano ad un unico proprietario...