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2007-02-23 16:36:39

Finanziaria 2007: prezzo vendita edil. convenz. (legge 167) - 11508


Pino palladino
login
21 Febbraio 2007 ore 13:17 16
Sono proprietario di un'abitazione in edilizia convenzionata ("Legge 167"), acquistata, non nuova, pochi anni fa al prezzo di mercato (e non a prezzo "controllato" come da Legge 167). Adesso devo vendere tale abitazione per acquistarne un'altra.

Essendomi nel frattempo sposato, il reddito complessivo familiare non mi consente più di rientrare nei requisiti per l'acquisto di un'altra abitazione in edilizia convenzionata.

Il valore di mercato corrente del mio immobile è 4-5 volte superiore al valore catastale, ed ovviamente devo vendere la mia abitazione attuale al prezzo massimo per poter essere in grado di acquistare quella nuova.

La Legge 167, come accennato sopra, imporrebbe la vendita della casa al valore catastale o comunque ad un prezzo molto più basso del valore effettivo di mercato.

Fino all'anno scorso era prassi dichiarare il valore catastale nel rogito, mentre con la Finanziaria 2007 le cose sono cambiate.

Ho letto questo interessante articolo in merito:
http://www.aduc.it/dyn/sosonline/scheda ... eda=156425

Dove questa è la parte rilevante:
------------------------------------------------------
<<Riguardo, nella fattispecie, le cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati, la legge precisa che sul rogito deve essere riportato l'effettivo corrispettivo pattuito. Merita ricordare, al riguardo, che la finanziaria 2006 ha introdotto per questo tipo di cessioni la possibilita' dell'acquirente di chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell'applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto, ovvero indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti (in precedenza le imposte si pagavano sul prezzo pattuito, cosa che determinava la prassi di dichiararne uno inferiore, solitamente corrispondente al valore catastale rilvalutato, evadendo in parte le tasse).>>
------------------------------------------------------

In funzione di quanto sopra, vorrei quindi capire quale prezzo di vendita dovrei dichiarare nel rogito per non violare le norme della Finanziaria 2007 e quelle della Legge 167.

Non mi è chiaro inoltre cosa si intende per <<possibilita' dell'acquirente di chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell'applicazione delle imposte sia costituita dal valore catastale dell'immobile>>: in quali casi bisogna farlo? Quali possibili violazioni delle due leggi ci sarebbero, se lo facessi?

Inoltre, l'immobile che possiedo ha circa 15 anni e il diritto di superficie NON è stato riscattato. In questo post:
viewtopic.php?t=10234
si dice:
------------------------------------------------------
<<Parlando con i vari notai mi hanno informato che esiste una legge del 1992 che annulla la questione del prezzo, quindi posso vendere senza problemi. >>
------------------------------------------------------
Di quale legge si tratta?


Qualora ci fossero altri consigli utili per il mio problema, li accetto volentieri.

Grazie in anticipo
G. Palladino (Milano)
  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 21 Febbraio 2007, alle ore 14:05
    Devi leggere la convenzione prima di porre il quesito.

    La convenzione che "limita" il prezzo di vendita può durare 5, 10, oppure 20 anni.
    In un caso da me seguito, il riscatto del diritto di superficie ha eliminato il vincolo al prezzo di vendita e alle limitazioni sul reddito.

    Leggi o fai leggere da un professionista la convenzione (reperibile anche in comune) e solo dopo saprai con esattezza i vincoli ai quali sei ancora soggetto, alla luce anche della finanziaria che impone di indicare nella transazione il prezzo "di mercato" e non più il valore catastale.
    Sò di certo che un collega ha fatto un "interpello" con preghiera di risposta scritta all'Agenzia delle Entrate propio su questo specifico problema, attendiamo con ansia la risposta.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 21 Febbraio 2007, alle ore 14:25
    Caro Pino, hai pensato di farti restituire dal tuo dante causa (il venditore) quanto indebitamente pagato, ossia la differenza tra il prezzo convenzionale e tra quello versato?

  • pino palladino
    Pino palladino Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 21 Febbraio 2007, alle ore 15:01
    Innnanzitutto, grazie per le risposte!

    Devi leggere la convenzione prima di porre il quesito.

    La convenzione che "limita" il prezzo di vendita può durare 5, 10, oppure 20 anni.
    In un caso da me seguito, il riscatto del diritto di superficie ha eliminato il vincolo al prezzo di vendita e alle limitazioni sul reddito.

    Leggi o fai leggere da un professionista la convenzione (reperibile anche in comune) e solo dopo saprai con esattezza i vincoli ai quali sei ancora soggetto, alla luce anche della finanziaria che impone di indicare nella transazione il prezzo "di mercato" e non più il valore catastale.

    Mi pare che la mia convenzione duri 20 anni a partire dal 1993, anno più, anno meno. Tra l'altro ci è stata recentemente offerta la possibilità di riscattare il diritto di superficie, ma sulla proposta di riscatto era esplicitamente detto che comunque i vincoli sul prezzo di vendita sarebbero rimasti fino alla scadenza della convenzione iniziale (2013, mi pare), quindi per ora non l'ho preso in considerazione.

    caro Pino, hai pensato di farti restituire dal tuo dante causa (il venditore) quanto indebitamente pagato, ossia la differenza tra il prezzo convenzionale e tra quello versato?

    E' pressochè impossibile, in quanto a sua volta chi ha venduto ha acquistato un altra casa, non ha i soldi a disposizione ecc. ecc. A parte che sarebbe un'assurda lotta tra poveri, ma comunque sul rogito è stato riportato il valore catastale (come tutti hanno sempre fatto fino alla fine del 2006) e quindi non avrei alcun documento che attesta ufficialmente il prezzo pagato.

    Il problema qui è che fino all'anno scorso le case 167 avevano un valore pratico appena inferiore al mercato, oggi sono di colpo "retrocesse" al valore catastale di X anni fa, che nel mio caso è attorno al 25% di quello effettivo!!

    Una bella fregatura (per usare un eufemismo) per tutti quelli che come me hanno pagato pochi anni fa una casa 167 al prezzo di mercato!

    Sò di certo che un collega ha fatto un "interpello" con preghiera di risposta scritta all'Agenzia delle Entrate propio su questo specifico problema, attendiamo con ansia la risposta.

    Sono interessatissimo (ma anche timoroso) di conoscere la risposta ufficiale! Ti prego di notificarla in questo post quando ne saprai di più.

    Grazie
    Pino

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 22 Febbraio 2007, alle ore 11:53
    La risposta all'interpello non potrà che essere negativa, perché le convenzioni edilizie rispondono a esigenze di ordine pubblico, in quanto strumenti urbanistici di governo del territorio...

  • pino palladino
    Pino palladino Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 22 Febbraio 2007, alle ore 12:13
    In buona sostanza, a causa della richiesta di dichiarare il valore "vero" come da Finanziaria 2007 non posso vendere la mia abitazione al prezzo di mercato in quanto violerei la 167?

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 22 Febbraio 2007, alle ore 20:29
    .... non posso vendere la mia abitazione al prezzo di mercato in quanto violerei la 167? Nessuno ti ha detto una cosa simile.

    La 167 non pone espressamente questo tipo di vincolo, lascia che sia inserito e regolato nelle convenzioni tra comune, impresa o cooperativa e acquirente finale.

    Ho voluto leggere attentamente una convenzione fatta qui nel mio comune, l'unico vincolo decennale relativo alla vendita riguarda il diritto del comune alla prelazione "a parità di prezzo".

    Quando arriverà la risposta (speriamo) dell'Agenzia delle Entrate ne sapremo di più, per ora è inutile insistere con congetture.

  • sandra130
    Sandra130 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 08:24
    Sono anch'io una di quelle persone con il problema legato alla legge 167; nel 95/96 ho acquistato dal costruttore un alloggio di edilizia peep ai prezzi di mercato con l'agevolazione del mutuo, obbligatoriamente di 100.000.000 di lire ad un tasso molto agevolato.
    Oggi che la mia famiglia è raddoppiata ho la necessità di vendere per acquistare una casa + grande ma, il prezzo che il comune impone consente si e no di acquistare un garage con giardino.
    Cosa posso fare? Esiste un modo legale o non (che non mi faccia incorrere in sanzioni) per eliminare o aggirare questo maledettissimo "prezzo imposto"?
    GRAZIE DELL'AIUTO CHE VORRETE DARMI.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 09:30
    Mi permetto: il prezzo imposto, definito 'maledettissimo', assicura ai beneficiari dei vantaggi iniziali non indifferenti, e degli oneri notevoli ai Comuni interessati....

  • sandra130
    Sandra130 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 11:23
    Nabor tu hai perfettamente ragione ma l'unico beneficio che ho avuto è il mutuo agevolato perché come ho scritto il prezzo che ho pagato a quel tempo è stato esattamente il prezzo di mercato incrementato di tutte quelle varianti per le migliorie interne apportate che in un alloggio normale dovrebbero incrementare il valore dell'alloggio: nel mio caso non è così in quanto oggi il prezzo imposto è MOLTO inferiore a quanto ho pagato

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 12:36
    Ne abbiamo abbondantemente parlato sopra.

    La convenzione riguardante il prezzo di vendita varia da comune a comune, leggila attentamente, potrebbe decadere riscattando il diritto di superficie.

    L'ufficio tecnico del tuo comune sarà in grado di consigliarti la soluzione migliore. (c'è sempre il codicillo che permette soluzioni diverse, chi si appoggia a persone esperte della materia riesce a superarle, basta vedere le centinaia di migliaia di vendite di appartamenti 167 concluse prima ancora della conclusione della convenzione ventennale o decennale .... forse sono molto bravi ad applicare tutte le norme, le circolari, i decreti, e quant'alto possa servire!)

  • sandra130
    Sandra130 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 13:00
    GRAZIE TANTE condominiale, sei davvero sempre molto esaustivo. quello che ho dimenticato di dire è che ad oggi il mio comune non consente di riscattare il suolo; mi hanno detto che per scelta preferiscono mantenere in essere il diritto di superficie.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 13:56
    Il comune non potrebbe "rifiutarsi".
    Ha il diritto di concordare i termini finanziari e le modalità operative.

    Vi è una precisa legge nazionale alla quale i comuni "dovrebbero" attenersi .... dico "dovrebbero" per ovvii motivi.

  • sandra130
    Sandra130 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 14:21
    MOLTO INTERESSANTE secondo tec'è qualcosa che posso fare?

    a proposito oggi vado a ritirare la convenzione... chissà di che "morte dovremo morire"

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 14:54
    Prima informati bene .... poi ne parleremo.

  • pino palladino
    Pino palladino Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 16:29
    Basta vedere le centinaia di migliaia di vendite di appartamenti 167 concluse prima ancora della conclusione della convenzione ventennale o decennale .... forse sono molto bravi ad applicare tutte le norme, le circolari, i decreti, e quant'alto possa servire!)

    Il problema è diverso ed è specifico della Finanziaria 2007.

    Fino all'anno scorso era prassi dichiarare il valore catastale (o quello imposto dal comune per le abitazioni 167, praticamente la stessa cosa) in fase di rogito. Tutti hanno sempre fatto così, per pagare meno tasse: il notaio stesso te lo consigliava (a me è successo).

    La finanziaria 2007 impone invece di dichiarare il valore effettivo a cui la transazione viene fatta, ovvero quello di mercato, come dettagliato nel primo messaggio che ho scritto in questo thread.

    Se nel rogito di vendita della casa che possiedo dichiaro il valore di mercato, violo la 167, se non lo dichiaro violo la Finanziaria 2007.

    mi permetto: il prezzo imposto, definito 'maledettissimo', assicura ai beneficiari dei vantaggi iniziali non indifferenti, e degli oneri notevoli ai Comuni interessati....

    Il prezzo imposto avvantaggia chi effettua IL PRIMO acquisto dell'immobile. Per come sono sempre andate le cose, e io rientro in questo caso, chi comprava un immobile 167 USATO lo pagava poco meno del prezzo di mercato di un equivalente costruzione con terreno di proprietà. L'unico vincolo vero che veniva testato erano i requisiti di reddito all'atto dell'acquisto.

    In sostanza, fino al 2006 chi acquistava, come me, un immobile 167 non nuovo lo acquistava a prezzo DI MERCATO, mentre adesso deve venderlo a al prezzo IMPOSTO. Non avrei nessun problema se avessi acquistato l'immobile al prezzo agevolato sin dall'inizio... avrei ancora in tasca un sacco di soldi che mi servirebbero per comprare un'abitazione più grande!

    Comunque grazie e mille degli spunti, siete davvero delle persone molto competenti! Non alzo di sicuro bandiera bianca! La settimana prossima cercherò di mettere le mani sulla convenzione edilizia.

    Grazie
    Pino

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 23 Febbraio 2007, alle ore 16:36
    Stiamo continuando a ripetere "inutilmente" le stesse cose .... fino a quando non avrai tutta la documentazione in mano, è inutile fare "congetture".

    Ne riparleremo in una nuova discussione con elementi chiarificatori nelle mani.

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