Dubbio su proposta

Sì, ho capito l'arcano.

Il problema è che tu resti committente dei lavori e quin di responsabile di eventuali danni a persone/cose...

Lo so che lui lo fa per risparimiare sulle plusvalenze (non sull'iva) alle quali andrebbe incontro vendendo come ditta...

Questo tipo di operazioni comportano alcuni rischi che, se non valutati attentamente, possono costare il guadagno che si fa rispetto alle operazioni convenzionali, quindi se decidi di fare come vogliono loro, fatti seguire da un tecnico di parte.

In soldoni credo che la proposta che ti hanno fatto sia in quei termini per fare in modo che l'operazione appaia come l'investimento di un privato che divide un suo immobile e poi lo vende a pezzi, permettendo al costruttore/investitore di risparmiare un bel pò di soldini in plusvalenze e altre responsabilità, approfittando del fatto che se vende un privato è possibile agire più agevolmente in sede di rogito.

Direi che la cosa è complessa e va analizzata passo per passo, in sede di trattativa e di stesura degli accordi/compromessi.

Il fatto che rimane è che l'operazione come te la presenta sembrerebbe (quasi sicuramente) illecita, fatti salvi meccanismi che tu non hai riportato.

Come ti ha accennato Oris, attenzione alla pusvalenza.
La differenza tra il prezzo dichiarato in sede di accettazione dell'eredità e il prezzo risultante dopo il frazionamento sarebbe soggetto all'imposta attuale del 12,5% che dopo la finanziaria in via di approvazione potrebbe essere portata al 20%.
Fate bene i conti e decidete attentamente chi dovrà caricarsi di questi oneri.

Condominiale, io sottintedevo ancora peggio!

C redo che il costruttore/investitore voglia fare questa operazione all'in circa così:

1) il proprietario presenta il progetto di divisione

2) Il proprietario ottiene l'autorizzazione e incarica il costruttore dei lavori.

3) vengono firmati dei compromessi a favore del costruttore a tutela dei suoi interessi ( o addiritturra fidejussione)

4) all'atto della vendita a terzi si chiede agli acquirenti di fare grossi pagamenti in nero, approfittando della possibilità che si ha quando si compraven de tra privati di denunciare una cifra per l'acquisto e pagare le imposte sui valori automatici.

In questo modo il costruttore ottiene molti vantaggi:

1) non deve rilasciare le fidejussioni sugli anticipi/'caparre agli acquirenti.

2) Non deve dare garanzie direte sull'immobile a chi compra.

3) Approfitttando del fatto che il proprietario è committente dei lavori e quin di spende per trasformare gli immobili, si potrà procedere a un calcolo che permette di calare le plusvalenze (approfittando anche di quanto detto al punto 4 precedente) perché i costi di ristrutturazione/divisione va n o sommati al valore che aveva l'immobile al momento del trasferimento.

Agli acquirenti con mutuo, per evitare che denuncino tutto il mutuo come prezzo per l'acquisto, si consiglierà di denunciare una certa cifra, tenendo conto del tetto oltre il quale non vengono più calcolati gli interessi passivi per la detrazione (di 3600 euro se ricordo bene) e quindi si procederà a un calcolo del valore da denunciare congruo allo scopo.

Il costruttore inoltre, si tutela anche dagli accertamenti che il fisco potrà eseguire sull'operazione.

Sono solo alcu ne delle conseguenze dei provvedimenti presi ultimamente che, come al solito fatti da gente che non è del setttore, finiscono per danneggiare coloro che vogliono tutelare, per incompletezza.

Cercherò di farsi dare maggiori informazioni in merito a questo tipo
d'operazione avvertendola comunque di quanto dettomi da voi.
appena avrò maggiori informazioni v'informerò
intanto grazie mille

Mi sembra che Oris e Condominiale abbiano inquadrato con esattezza la questione...l'operazione è fattibile, ma occorre una preparazione contrattuale rigorosissima!

Nuovamente grazie.
A quanto pare la cosa non verrebbe più gestita nella maniera descritta poichè l'istituto di credito al quale si rivolgerebbe per poter poi effettuare la ristrutturazione richiede un rogito.
Comunque era disposto ad aggiungere delle clausole sul contratto per le quali l'eventuali plus-valenze sarebbero state a suo carico.

Comunque se si eredita un fabbricato, quando vai a rivenderlo non ci sono plusvalenze da pagare anche se sono trascorsi meno di 5 anni.

Comunque se si eredita un fabbricato, quando vai a rivenderlo non ci sono plusvalenze da pagare anche se sono trascorsi meno di 5 anni.

e per questo il costruttore vuole non apparire, perché lui le plusvalenze le ha di sicuro.

Ma$$imiliano ,
per quale motivo nel caso d'una intera costruzione non ci sarebbero plus valenze ,anche se non fossero trascorsi 5 anni?

Non mi riferivo al costruttore. Mi riferivo al fatto che un privato paga le plusvalenze solo se vende un appartamento acquistato non oltre 5 anni prima e purchè per la maggior parte di questo periodo non lo abbia adibito a sua abitazione principale. Quindi se erediti un appartamento puoi venderlo senza problemi di plusvalenze.
Se invece l'appartamento ti viene donato, la situazione è ancora diversa. Si pagano le plusvalenze se tra il momento della vendita da parte del donatario e il momento dell'acquisto da parte del donante se non sono passati 5 anni. Questo per evitare elusioni della legge.

Okkey Ma$$imiliano.
si avevo capito.però ora le tue parole mi fan sorgere dei dubbi.
quello che hai detto non va in contrasto con quanto detto da Condominiale all'inizio del post?

Ti do il riferimento:
art. 81 comma 1 sub b ... TUIR

In questo articolo cita come causa di esclusione anche la donazione. Tuttavia vale l'accorgimento che ho detto (i 5 anni decorrono dalla data di acquisto del donante) sebbene non mi ricordi il riferimento normativo.
Cmq stiamo parlando di successione. Da quel che ho capito la persona che vuol ristrutturare e vendere vuole la procura speciale irrevocabile per 2 motivi:
1) evita il pagamento del passaggio di proprietà
2) evita il pagamento delle plusvalenze

Per tua maggiore tranquillità meglio chiedere conferma all'Agenzia delle Entrate, tuttavia sono pressocchè certo del fatto che nel caso di successione mortis causa nulla sia dovuto in conto plusvalenze (salvo il fatto che siano state introdotte recentemente delle novità). Ciao

Condominiale si riferiva agli altri casi.

Nel tuo, proprio in forza della tua immunità dalle plusvalenze hai avuto quel tipo di offerta..

Bene.
grazie mille x tutte le info