Difendere il proprio panorama

Noi ti possiamo fornire le norme "nazionali" stabilite dal Codice o da apposite leggi.

Qui trovi riferimenti:

http://www.condomini.altervista.org/distanze.htm

Il piano regolatore del tuo comune non lo conosciamo, i vincoli ambientali, idrogeologici, genio civile, ecc. non sono per noi disponibili.

Un professionista della tua zona, magari ben introdotto in comune saprà consigliarti per il meglio.

Anche per il palo, sono troppi i parametri da valutare.

A proposito del diritto di panorama ti riporto un utile inserto dell'avv. Alberto Magi:


3. Diritto al panorama

La Corte di Cassazione recentemente (Cass. 18 aprile 1996, n. 3679; Cass. 20 ottobre 1997, n. 10250) ha dovuto risolvere il quesito se l?esclusione o la diminuzione del panorama, di cui si avvantaggia un determinato appartamento, in seguito alla costruzione di un fabbricato vicino, costituisca, per il proprietario dell?immobile, un danno ingiusto e risarcibile.

Il contenuto del diritto di proprietà, ai sensi dell?art. 832 c.c., corrisponde alle possibilità di utilizzazione, effettiva e concreta, inerente ai beni, che ne formano oggetto: perciò, dal diritto di proprietà vengono tutelati, in modo differente, le utilità, i profitti e le altre forme di godimento inerenti alla natura dei diversi beni.

Nell?ambio dei beni immobili, i locali di un edificio sono suscettibili di diverse utilità, in ragione della loro natura e della loro destinazione.

A parità di condizioni generali, il panorama costituisce un vantaggio, una qualità positiva per un appartamento, di cui ne accresce il pregio.

Allo stesso modo della posizione, dell?esposizione, dell?altezza del piano rispetto al suolo, il panorama raffigura una qualità, specifica ed individuale, la cui esistenza accresce, in misura più o meno considerevole, il valore dell?unità abitativa anche rispetto alle altre unità immobiliari site nello stesso edificio.
Il panorama non è un elemento necessario e connaturale alle unità abitative; è un elemento accidentale, derivante dalla natura delle cose e, precisamente, dalla posizione, dall?esposizione, dall?altezza del piano o della porzione di piano e dalla amenità dei luoghi, nei cui pressi l?edificio è costruito.
Non tutti gli appartamenti sono panoramici, come non possono esserlo tutte le unità abitative site nello stesso fabbricato.

Il panorama, che in quanto tale accresce il valore dell?immobile, può essere diminuito o escluso del tutto da una nuova costruzione, legittimamente edificata in conformità con le norme civili ed amministrative vigenti.
In questo caso, il pregiudizio subito dal proprietario non si può qualificare come danno ingiusto e quindi risarcibile ex art. 2043 c.c., in quanto l?opera lesiva fa seguito all?esercizio di un diritto. Colui che edifica nei modi consentiti è immune da responsabilità nei confronti dei vicini, ancorché abbia recato danno privando gli immobili del panorama.

Le conseguenze, invece, sono diverse se l?edificazione sia avvenuta in contrasto con la disciplina concernente l?assetto del territorio.
Infatti, in questo secondo caso, il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama, goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, le quali prescrivono determinati ?standard? edilizi, a norma dell?art. 872 II comma c.c. (Violazione delle norme di edilizia), costituisce danno ingiusto e, come tale, risarcibile.

La prova del danno, configurata in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto da un appartamento riconosce il mercato e il deprezzamento commerciale dell?immobile susseguente al venir meno della panoramicità, in quanto si risolve nell?accertamento di fatti rilevabili o valutabili con l?ausilio di specifiche cognizioni tecniche, esige un indagine essenzialmente critica e valutativa tipica della consulenza tecnica.

La stessa linea interpretativa è stata seguita da altre sentenze della Corte di Cassazione quali: Cass.15 dicembre 1994, n. 10775; Cass. 30 marzo 1990, n. 2629; Cass. 25 agosto 1992, n. 9859 (in tema di violazione di piani regolatori e di regolamenti edilizi comunali, la sentenza della Cass. richiamata, riconosce ?in favore dei proprietari di un fondo che sia privato di aria, luce e veduta panoramica, l?esistenza di un danno risarcibile, anche se non sia provato il deprezzamento commerciale dell?immobile e qualunque non risultino del tutto perdute le possibilità di godimento dello stesso da parte dei proprietari?).

4. Servitù di panorama

Riconosciuto il diritto al panorama, la giurisprudenza (Cass. 20 ottobre 1997, n. 10250) tende a qualificare tale diritto come una servitù (servitù di panorama) e, quindi, a configurare la stessa come una servitù altius non tollendi, nella quale l?utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo viene ad essere dotato per il fatto che essa attribuisce ai suoi proprietari il godimento di una particolare visuale, esclusa essendo la facoltà del proprietario del fondo servente di alzare costruzioni che pregiudicano o limitano tale visuale.

La servitù in oggetto è una servitù negativa in quanto conferisce al suo titolare, non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario del fondo servente un particolare e determinato uso del fondo stesso (la sopraelevazione di edifici).

Le servitù negative, proprio per il fatto che si sostanziano nel potere di vietare del proprietario del fondo dominante e non necessitano di opere visibili destinate al loro esercizio, sono servitù non apparenti, come è stato sempre ritenuto dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. 25 marzo 1995, n. 3556 e n. 3370; Cass. 13 febbraio 1995, n. 1563; Cass. 9 febbraio 1995, n. 1456; Cass. 3 maggio 1993, n. 5126).

In questa sede occorre sottolineare che essendo servitù negative e, quindi, non apparenti, non possono essere costituite a titolo originario, mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma solo in virtù di un atto di autonomia privata (contratto o testamento), soggetto all?obbligo della forma scritta a pena di nullità e della trascrizione nei registri immobiliari per poter essere opponibile ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

5. Conclusioni

Nel caso in cui, il proprietario del fondo finitimo sopraelevi l?immobile sito sul fondo stesso, in contrasto con la disciplina concernente l?assetto del territorio, i proprietari degli immobili che subiranno dalla nuova costruzione una lesione del ?diritto al panorama?, potranno agire in sede giudiziaria, ai sensi dell?art. 2043 c.c., al fine di farsi rimborsare il deprezzamento dell?immobile privato del panorama, poiché il danno da loro subito è un danno ingiusto.

Invece, nel caso in cui la sopraelevazione avvenga nel pieno rispetto dei piani regolatori e/o delle distanze tra fabbricati, i proprietari degli immobili, che hanno subito una lesione del diritto in oggetto, non potranno agire ai sensi dell?art. 2043 c.c. poiché il danno da loro subito non può essere qualificato come ingiusto.
In questo caso, avendo la giurisprudenza qualificato il ?diritto al panorama? come una servitù altius non tollendi, ovvero come una servitù negativa di non sopraelevare, il titolare della stessa potrà agire in giudizio con l?azione confessoria.

Infatti, ai sensi dell?art. 1079 c.c.? il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l?esistenza contro chi ne contesta l?esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, onde il risarcimento del danno?.

In ogni caso, colui che agirà ai sensi dell?art. 1079 c.c., dovrà essere titolare della servitù di panorama che essendo un servitù negativa e, quindi, non apparente non potrà essere costituita a titolo originario. Infatti, occorrerà un atto scritto (contratto o testamento) con il quale colui che agisce con l?azione confessoria dimostri di essere titolare del diritto di cui richiede all?autorità giudiziaria la cessazione degli impedimenti e delle turbative oltre alla remissione in pristino ed il risarcimento del danno.

Infine, occorre sottolineare che il titolare della servitù di panorama potrà agire innanzi alla competente autorità giudiziaria anche con l?azione di mero accertamento qualora si verifichi una contestazione sulla titolarità del diritto reale o sulla legittimità del suo esercizio.
Con l?azione di mero accertamento, il diritto reale è dedotto in giudizio come oggetto principale dello stesso e la sentenza è diretta ad eliminare l?incertezza della legittimità della situazione.

Grazie! Molto utile la sua risposta, la leggo con grande interesse.

La citazione di Condominiale mi sembra pregnante, come sempre. Io presterei la dovuta attenzione allo S.U. edilizia del Comune competente, per le impugnazioni del caso...la giustizia amministrativa, forse è persino inutile che lo ricordi io, è molto più celere di quella ordinaria.