Data rogito non rispettata dal venditore

Qualcuno può consigliarmi su cosa devo fare adesso?

A metà marzo ho firmato una proposta irrevocabile di acquisto per una casa: nella proposta (accompagnata da una caparra e accettata dal venditore) il venditore dichiara che sulla proprietà in oggetto non esiste alcun vincolo (ipoteche o altro). Nella stessa proposta viene stabilito che il rogito dovrà essere effettuato entro il 30 aprile.

Alla fine di marzo, mi chiamano quelli dell'agenzia dicendomi che una parte della proprietà (la metà della metà del prato antistante, circa 14 m2 !!!!!!) risulta sotto sequestro; di conseguenza il notaio non farà il rogito fino a che il sequestro non sarà tolto.
Il tempo passa e arriviamo a ieri, 2 maggio, senza che il rogito sia stato fatto e senza che si abbia una qualche indicazione su quando si potrà fare! A questo punto io chiamo l'agenzia dicendo che, non essendo stati rispettati i termini dell'accordo, vorrei riavere indietro tutti i soldi che ho speso (caparra+provvigione+spese di registrazione della proposta+IVA sulla provvigione) e niente di più, sostenendo che potrei pretendere la restituzione del doppio della caparra (art. 1385 del cc?).

Il venditore e l'agenzia si dicono disponibili a ridarmi la caparra e la provvigione, ma non le spese di registrazione e l' IVA sulla provvigione (che sono in totale 600?, non tanti ma perché io dovrei perderli???). Quando sostengo nuovamente che sarebbe mio diritto chiedere la restituzione del doppio della caparra ma che non lo avrei fatto e mi sarei accontentata di recuperare i soldi spesi, questi cominciano a dire che non avrei alcuna possibilità di vincere una eventuale causa perché in realtà nessuno ha colpa del fatto che non sia stato possibile fare il rogito.
Secondo me, questo non è vero: nella proposta il venditore ha dichiarato che sulla casa non vi erano problemi, ma poi si è scoperto che una parte della proprietà è sotto sequestro, quindi il venditore ha in un certo senso dichiarato il falso.

E' vero che la storia del sequestro è piuttosto strana (e io sono convinta che il venditore non ne sapesse niente) ma qualcuno doveva fare delle verifiche prima di far firmare una proposta di acquisto(!):
- l'attuale proprietario ha comprato regolarmente la casa nel 1973;
- il primo proprietario muore nel 1988 e, per una svista, una parte della proprietà finisce nella successione;
- nel 1992 uno degli eredi pone sotto sequestro i beni dell'atro erede (compresi quei 14 m2 di prato, che già non dovevano finire nella successione);
- il "sequestratore" è morto, quindi la procedura di annullamento del sequestro potrebbe essere molto lunga (è già passato un mese e ancora non si sa niente).
Inoltre, dopo aver tolto il sequestro, sarà necessario fare una rettifica della successione (ed anche qui non si sa quanto ci vuole).

Comunque, di fronte a tutte queste difficoltà, scaduto il termine del rogito io non me la sento di impegnarmi firmando un compromesso per iniziare i lavori di ristrutturazione (come mi è stato proposto dall'agenzia, all'incirca una settimana fa dopo che io li avevo chiamati per sapere se c'erano novità) senza sapere quando potrò fare il rogito.

A queste condizioni, non ho diritto a chiedere che mi vengano per lo meno restituiti tutti i soldi che ho speso (senza contare il tempo che io ho perso)?

ciao e grazie per l'attenzione