Compromesso terreno agricolo

Salve a tutti, vorrei dei suggerimenti e consigli.Dovrei acquistare un terreno agricolo di circa 4250 mq.Ci siamo messi d'accordo sul prezzo. In corso vi era un frazionamento di cui è stato già fatto, risultano 100mq circa in meno di quello che mi avevano detto, quindi penso di chiederglid i abbassare il prezzo. Cmq il problema non sta qui. Dovremmo fare il compromesso, per avere un minimo di garanzia, un notaio mi diceva di farlo da loro(non so forse anche depositandolo) molti lo fanno in privato.Voi che ne pensate?
Inoltre il vecchio proprietario ha messo un'ipoteca a garanzia di un mutuo circa 10 anni prima di venderlo all'ttuale proprietario, sull'atto hano scritto che il vecchio proprietario di impoegnava a cancellare questa ipoteca, effettuando una visura ipocatastale, ho visto che la ipoteca è rimasta.
A sto punto cosa faccio? Chiedo all'attuale venditore di togliere ipoteca, e se lui si dovesse rifiutare? Posso mettere eventualmente sul compromesso che io il terreno lo prendo a condizione che lui tolga ipoteca?
Grazie e scusate la lunghezza del post.

SI PUOI CHIEDERE DI ACQUISTARLO LIBERO E' UN TUO DIRITTO, ATTENTO CHE NON CI SIA AGRICOLTORE CHE LO COLTIVA HA LA PRELAZIONE SULL'ACQUISTO E GLI AGRICOLTORI SONO PROTETTI DA LEGGI SPECIALI

Il terreno in pratica è incolto.Non c'è mai stato un agricoltore che ha mai dato un colpo di zappa. Il venditre ha un conrsorzio agricolo, forse lo aveva comprato x farci qualcosa, tipo magazzini serre..ma con i tempi duri che si stanno vivendo..presumo lo stia vendendo per far soldi ed altri investimenti li dove ha attuale stabilimento.