Commissione agenzia se area peep ed ingresso cooperativa

Buongiorno Sig.ra Giulia. Concordo sulla considerazione che il comportamento dell'intermediario non sia stato lineare, nè trasparente, ma l'orientamento giurisprudenziale, in casi come il Suo, non è proprio favorevole, rispetto al riconoscimento della provvigione. Gli aspetti su cui si potrebbe indagare, per reperire dei profili favorevoli alla Sua difesa, sono l'entità della provvigione, e le previsioni della convenzione edilizia, laddove questa dovesse includere, nel corrispettivo imposto, anche le spese d'intermediazione.

Buonasera Nabor e grazie per la risposta.
Io ho avuto modo di leggere, molto di sfuggita, il contratto di esclusiva tra cooperativa ed agenzia, e ho letto come percentuale un 2%: deduco dunque sia questo l'importo della provvigione che la cooperativa verserà all'agenzia. Quando, Nabor, mi scrive di "previsioni della convenzione edilizia, laddove questa dovesse includere, nel corrispettivo imposto, anche le spese d'intermediazione" quale tipologia di documento intende? Nella fattispecie: devo chiedere al Comune la convenzione comune-cooperativa?
Le anticipo già che io ho già in mano il prezzo dell'appartamento comunicato al Comune a suo tempo, con tutte le specifiche dei singoli addendi, ivi compresi costi notarili e spese promozionali (5% degli addendi). Il prezzo "imposto" condiviso con il comune era di 50K Euro superiore al prezzo della vendita effettivamente conclusa tra la cooperativa e me.
Continua poi a non tornarmi una cosa: se, com'è ovvio l'agenzia mi dice che la loro spetta una % anche da parte compratrice (io), perché il Comune mi dice il contrario? Chi ha ragione? Io certamente voglio pagare l'agenzia per il lavoro svolto/da svolgersi verso il preliminare, ma un conto è il 3% del costo dell'immobile, un conto è una fee di consulenza. Grazie!

Secondo me, a parte la provvigione, l'agenzia immobiliare non può chiedere altro. Consulenza per cosa? legale? progettuale?

Il termine "consulenza" in sostituzione a "provvigione" l'ho letto sui Immobilio.it in cui un agente immobiliare nel 2009 però diceva che in un constesto simile al mio, l'agenzia non dovrebbe chiedere una % in quanto ha fatto da "consulente". Sto dunque cercando, ma pare impossibile, capire chi ha ragione: l'agenzia che vuole il 3% perché è lei che mi ha permesso di venire a conoscenza della vendita, oppure il Comune che dice che quando l'acquirente diventa socio, non deve null'agenzia?

Buongiorno, ma il Comune, o il funzionario incaricato, lo metterebbe per iscritto che nulla è dovuto di provvigione?

Ho avuto modo di scrivere molto in tema di convenzioni edilizie, e la 'ratio' delle stesse, come strumento di politica urbanistica, è quella d'agevolare l'accesso al bene casa per un congruo numero di soggetti, identificati per caratteristiche di reddito, età o altro ancora. Se il 'prezzo', oltre a costituire il corrispettivo contrattuale, fissa anche il rispetto della convenzione, il testo della stessa dovrebbe prevedere, il più possibile in modo esplicito, se detto elemento s'intenda omnicomprensivo, o non includa altre voci di spesa, quali gli allacciamenti, a titolo d'esempio. A mio avviso, quindi, il parere espresso (informalmente) dal funzionario comunale da Lei consultato potrebbe essere condivisibile, ma soltanto se, in effetti, le previsioni della convenzione edilizia fossero perentorie al riguardo: ossia, il corrispettivo d'acquisto non è suscettibile di variazioni, salvo scelte volontarie (quali accolli di mutuo), e, facendo salva anche la rivalutazione eventualmente calcolata dal Comune.

La convenzione edilizia non dovrebbe essere un atto pubblico?

Parliamo senz'altro d'atto pubblico. A mio avviso, una valida tutela, rispetto alla richiesta di provvigione, potrebbe essere costituita dal c.d. 'factum principis', ossia dal sottoporre all'ente convenzionante (il Comune) una sorta d'interpello, per accertare se il corrispettivo imposto dalla convenzione debba considerarsi omnicomprensivo, escludendo tutto quanto non previsto espressamente.

Buonasera a tutti, aggiungo delle altre informazioni che possono aiutare a contestualizzare al meglio la questione. Ho richiamato l'architetto del Comune e mi ha ribadito come la cooperativa non avrebbe dovuto rivolgersi ad un'agenzia, firmando con essa pure un'esclusiva, avendo la cooperativa tot soci per tot appartamenti: da quello che ho capito al Comune non risulta che i 2 appartamenti (ancora al grezzo) non sono stati finiti perché c'è stata una variazione a livello dei soci della cooperativa. Mi conferma inoltre che alla parte acquirente non spetta il pagamento di alcuna % e che eventuali compensi sono a carico eventualmente della cooperativa. In merito alla convenzione, non l'ho ancora vista: ho però visionato il prezzo dato al Comune, con tutte le relative voci che lo compongono tra costo base e addendi: il prezzo di vendita a me finale è risultato di parecchie migliaia di euro in meno. Può essere questo un motivo per cui l'agenzia vuole da me il 3%?
L'architetto del Comune mi diceva di scrivere alla cooperativa chiedendo lumi sul perché hanno scelto di vendere tramite agenzia 2 appartamenti: io però vorrei evitare questo anche perché se l'agenzia sa che non mi poteva chiedere la % perché a monte è errato che una cooperativa si appoggi ad un'agenzia per vendere app.ti mai abitati, mi manca perché dice che la vuole. In ultima, da quello che so io originariamente i 2 appartament al grezzo in vendita (di cui uno verrà venduto a me), erano stati dati a due persone che poi per motivi familiari sono usciti dalla cooperativa.
Grazie per la disponibilità ancora!

In tutto questo vedo poca trasparenza, soprattutto da parte della cooperativa

Nel complesso della fattispecie, a mio avviso, l'indicazione dirimente può venire dagli obblighi nascenti dalla convenzione edilizia. Se il corrispettivo d'acquisto è vincolato, piuttosto che calmierato, le possibilità di 'sforamento' devono essere espressamente previste, e tra questo va contemplata anche la provvigione per l'intermediario. Se, peraltro, non si parla di proposta d'acquisto, ma d'adesione alla cooperativa, il ruolo dell'intermediario è ai limiti della liceità.

Anch'io ho un problema con una convenzione edilizia, forse avrei dovuto scrivere qua

Penso di avere trovato risposta nel forum consumatori, grazie comunque.

Nel complesso della fattispecie, a mio avviso, l'indicazione dirimente può venire dagli obblighi nascenti dalla convenzione edilizia. Se il corrispettivo d'acquisto è vincolato, piuttosto che calmierato, le possibilità di 'sforamento' devono essere espressamente previste, e tra questo va contemplata anche la provvigione per l'intermediario. Se, peraltro, non si parla di proposta d'acquisto, ma d'adesione alla cooperativa, il ruolo dell'intermediario è ai limiti della liceità.

Nabor, io sono entrata come socia nella cooperativa che è la parte venditrice, mentre io divento sia socia che parte acquirente. Sono entrata come socia nel momento in cui la mia proposta di acquisto è stata accettata. Sono socia e a breve comprerò le azioni. E' proprio questo punto, il "diventare socia ma pagare la provvigione all'agenzia immobiliare" da cui è nato questo thread.

Gent.ma Giulia, in questa sede, ovviamente, posso solo esprimere una valutazione sintentica, ritenendo che Lei abbia buone possibilità di tutela.