Classe energetica di capitolato non rispettata

Buongiorno, nella fattispecie è corretto parlare di risoluzione del contratto (art. 1453 e segg.), non di rescissione (artt. 1447-1448 c.c.). Ritengo che la domanda sia fondata, se Lei è in grado di dimostrare l'inadempimento di controparte.

Buongiorno, nella fattispecie è corretto parlare di risoluzione del contratto (art. 1453 e segg.), non di rescissione (artt. 1447-1448 c.c.). Ritengo che la domanda sia fondata, se Lei è in grado di dimostrare l'inadempimento di controparte.

Buongiorno,
innanzitutto grazie per la risposta.

Sul capitolato è espressamente dichiarato che "tutti gli appartamenti/villette saranno in classe A" (con tanto di esempio di certificazione energetica classe A).

Il costruttore mi ha detto che la mia è in classe B.

Dovrei prima farmi dare copia della certificazione, corretto?

La certificazione in una classe inferiore prova l'inadempimento, chiaramente. Comunque, potrebbero esserci i margini per un accordo.

La certificazione in una classe inferiore prova l'inadempimento, chiaramente. Comunque, potrebbero esserci i margini per un accordo.
Conoscendo il venditore la vedo difficile.

Quello che vorrei fare è richiedere uno sconto, ma sono quasi sicuro che non acconsentirà.

A quel punto io posso "solo" rinunciare alla casa facendomi dare il doppio della caparra, corretto? non posso "pretendere" uno sconto quantificando la differenza di classe energetica...

Aggiungo per completezza che però il compromesso non è stato registrato (datato metà ottobre, allora si andava d'amore e d'accordo).

Dovrei prima di tutto registrarlo con tanto di sanzioni immagino...

Ma come ha giustificato il fatto?

Ma come ha giustificato il fatto?

non l'ha giustificato, semplicemente "per poco non è in classe A"... cioè è in classe B.

Però non so come comportarmi senza dover per forza andare in contro alla possibilità di rinunciare alla casa.

L'alternativa alla risoluzione del contratto, in questi casi, è la riduzione del corrispettivo. Non è facile da quantificare, e verosimilmente dovrà essere d'ausilio un certificatore energetico, vanno considerati anche altri profili, quali la minor appetibilità di medio/lungo termine sul mercato.

L'alternativa alla risoluzione del contratto, in questi casi, è la riduzione del corrispettivo. Non è facile da quantificare, e verosimilmente dovrà essere d'ausilio un certificatore energetico, vanno considerati anche altri profili, quali la minor appetibilità di medio/lungo termine sul mercato.

certamente.

ma quello che volevo capire è:

la risoluzione la posso avere per inadempimento, e fin qui ok.

La riduzione del corrispettivo idem? o solo tramite accordo? Per assurdo, se lui rifiutasse di scontarmi qualcosa io potrei solo risolvere?

Inoltre ci sarebbe la questione del compromesso non registrato, cosa implica?

Scusa le tante domande ma è una situazione un po delicata...

Il compromesso, o preliminare, si può registrare anche adesso. L'inadempimento, parziale o meno che sia, motiva anche la riduzione del corrispettivo.

L'avvocato mi ha consigliato la registrazione e la trascrizione del compromesso, in modo da tutelarmi a 360°.

A chi mi dovrei rivolgere per la trascrizione e che costi può comportare?

La legge finanziaria 2007 ha stabilito che un contratto preliminare non registrato è un contratto praticamente nullo.

Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro.
La registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.

Sull'acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare).
Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).

Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad iva anche l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.

Nelle compravendite soggette all'imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare in seguito al momento del rogito.

Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.

Visto che la registrazione del contratto preliminare è obbligatoria, le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso e quindi l'obbligo del pagamento delle imposte come detto sopra.

La registrazione si fa presso l'Agenzia del Territorio dopo aver versato l'imposta di registrazione e la percentuale a mezzo F24.

Per la trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis del Codice Civile, è richiesta la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal Notaio.
Nel Ns. ordinamento esiste da pochi anni, mutuata dall'esperienza francese, ed è finalizzata a tutelare il promissario acquirente da formalità pregiudizievoli, trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo (delicato, a dir poco) tra sottoscrizione del preliminare e perfezionamento della compravendita (rogito, per capirci).

.... scrittura privata autenticata dal Notaio..... Per evitare costi (sensibili) la scrittura privata può essere autenticata anche da altro pubblico ufficiale; es. l'impiegato comunale delegato alle autenticazioni.
Solo la spesa di segreteria....
(fonte Agenzia del Territorio)

Diciamo che se si affida al Notaio anche la trascrizione, probabilmente farà lo sconto sull'autentica della firma...ma se si può risparmiare, meglio, va da sè.

Posso registrare solo la mia copia o devo presentare per forza anche quella del venditore?

LA situazione è degenerata, e con la mia ragazza abbiamo deciso che è meglio non aver più nulla a che fare col soggetto.

Ora, io vorrei registrare il compromesso (e poi andare x l'inadempimento causa classe energetica), ma il costruttore non mi vuole dare il capitolato firmato, che è citato nel preliminare non registrato. Io ho in mano il capitolato datato il giorno del compromesso a cui manca solo la sua firma.

Cosa posso fare? può essere causa di risoluzione?

Help

grazie 1000.

Il quesito è se la mancata consegna del capitolato possa motivare la risoluzione per inadempimento?

Sai bene che un preliminare "non registrato" è nullo a tutti gli effetti.

La registrazione doveva avvenire entro 20 gg dalla data di stipula.

Insomma in base alla legge finanziaria 2007 avresti dovuto registrare il preliminare (compromesso) affinche fosse possibile opporlo in ogni sede.

Ora hai in mano un bel foglio di carta che non ha alcun valore.

Vorrei sapere se può essere causa di risoluzione per qualsivoglia motivo.

Se il Suo acquisto è tutelato dal D.lgs. 122/2005, e questo si dovrebbe evincere dal preliminare, la mancata consegna del capitolato può legittimare la risoluzione del contratto, per fatto e colpa del promittente venditore.

.... Ora, io vorrei registrare il compromesso ...Cerchiamo di capirci!
Dici che non hai registrato il compromesso .... hai evaso il fisco .... pensi di portare in giudizio la controparte sventolando un foglio di carta che non ha alcun valore?

L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
La trascrizione del contratto preliminare è inoltre prevista dall'art. 2645-bis del codice civile.

Ai sensi dell'art. 69 del d.p.r. n. 131/1986, chi omette la richiesta di registrazione, obbligatoria per legge, è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Tale sanzione si applica, per effetto dell'obbligo previsto dall'art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296 (finanziaria 2007), anche ai mediatori immobiliari.

Prima di prendere iniziative avventate, consultati con un esperto in questa materia.

Se vuoi insistere con la risoluzione del contratto per inadempienza della controparte puoi provarci, ricorda che non potrai chiedere nemmeno un centesimo, anzi .... potresti andare incontro a sanzioni amministrative e fiscali, come previsto dalle norme in vigore.

Ma senza il capitolato firmato io non avrei comunque potuto registrare il compromesso, visto che deve essere parte integrante.

Io ho il capitolato datato il giorno del compromesso e da me firmato, ma non da lui.

Il preliminare si può registrare comunque, anche se poi si rivela 'risolvibile'...sul piano 'consumeristico', la registrazione tardiva è comunque giustificata, in chiave d'autotutela. Il problema si porrebbe, piuttosto, se si chiedesse l'adempimento del preliminare, a quel punto la mancanza di 'data certa' sarebbe a dir poco penalizzante.

C'è modo di sapere quale differenza di costo esiste tra costruire in Classe A o B e quanto si risparmia in termini di consumo energetico?

Dai limiti massimi per rientrare nella data classe puoi farti un'idea..

c 70
b 50
a 30

si parla di kWh/mq.

L'esame dei parametri è interessante, ma si deve considerare che i costi del costruire possono divergere, se il committente deve appaltare ad altri l'opera (ossia, se non costruisce per poi rivendere).

Nel mio caso il costruttore vende direttamente, aiutato da un'agenzia immobiliare.

Io ritengo, quindi, che il costruttore, nella fattispecie, possa anche contare su 'economie di scala' irrealizzabili per il mero committente privato, e questo ne aggrava la posizione.