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Classe energetica di capitolato non rispettata


Patrizio1982
login
30 Dicembre 2010 ore 08:39 29
Ciao,
sono nuovo e vi scrivo per chiedervi un consiglio.

Ho comprato una villetta in un complesso che da capitolato doveva essere in Classe A.

La mia villetta invece sarà in classe B.

Io ho già fatto il compromesso, che rimanda al capitolato per le caratteristiche dell'immobile.

Il cambio della classe energetica può essere causa di rescissione del contratto e quindi di restituzione del doppio della caparra?

saluti,
patrizio
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 09:34
    Buongiorno, nella fattispecie è corretto parlare di risoluzione del contratto (art. 1453 e segg.), non di rescissione (artt. 1447-1448 c.c.). Ritengo che la domanda sia fondata, se Lei è in grado di dimostrare l'inadempimento di controparte.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 09:43
    Buongiorno, nella fattispecie è corretto parlare di risoluzione del contratto (art. 1453 e segg.), non di rescissione (artt. 1447-1448 c.c.). Ritengo che la domanda sia fondata, se Lei è in grado di dimostrare l'inadempimento di controparte.

    Buongiorno,
    innanzitutto grazie per la risposta.

    Sul capitolato è espressamente dichiarato che "tutti gli appartamenti/villette saranno in classe A" (con tanto di esempio di certificazione energetica classe A).

    Il costruttore mi ha detto che la mia è in classe B.

    Dovrei prima farmi dare copia della certificazione, corretto?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 10:54
    La certificazione in una classe inferiore prova l'inadempimento, chiaramente. Comunque, potrebbero esserci i margini per un accordo.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 14:35
    La certificazione in una classe inferiore prova l'inadempimento, chiaramente. Comunque, potrebbero esserci i margini per un accordo.
    Conoscendo il venditore la vedo difficile.

    Quello che vorrei fare è richiedere uno sconto, ma sono quasi sicuro che non acconsentirà.

    A quel punto io posso "solo" rinunciare alla casa facendomi dare il doppio della caparra, corretto? non posso "pretendere" uno sconto quantificando la differenza di classe energetica...
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 14:49
    Aggiungo per completezza che però il compromesso non è stato registrato (datato metà ottobre, allora si andava d'amore e d'accordo).

    Dovrei prima di tutto registrarlo con tanto di sanzioni immagino...
    rispondi citando
  • robire
    Robire Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 15:31
    Ma come ha giustificato il fatto?
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 15:46
    Ma come ha giustificato il fatto?

    non l'ha giustificato, semplicemente "per poco non è in classe A"... cioè è in classe B.

    Però non so come comportarmi senza dover per forza andare in contro alla possibilità di rinunciare alla casa.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 16:23
    L'alternativa alla risoluzione del contratto, in questi casi, è la riduzione del corrispettivo. Non è facile da quantificare, e verosimilmente dovrà essere d'ausilio un certificatore energetico, vanno considerati anche altri profili, quali la minor appetibilità di medio/lungo termine sul mercato.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 16:32
    L'alternativa alla risoluzione del contratto, in questi casi, è la riduzione del corrispettivo. Non è facile da quantificare, e verosimilmente dovrà essere d'ausilio un certificatore energetico, vanno considerati anche altri profili, quali la minor appetibilità di medio/lungo termine sul mercato.

    certamente.

    ma quello che volevo capire è:

    la risoluzione la posso avere per inadempimento, e fin qui ok.

    La riduzione del corrispettivo idem? o solo tramite accordo? Per assurdo, se lui rifiutasse di scontarmi qualcosa io potrei solo risolvere?

    Inoltre ci sarebbe la questione del compromesso non registrato, cosa implica?

    Scusa le tante domande ma è una situazione un po delicata...
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 30 Dicembre 2010, alle ore 18:04
    Il compromesso, o preliminare, si può registrare anche adesso. L'inadempimento, parziale o meno che sia, motiva anche la riduzione del corrispettivo.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 1 Febbraio 2011, alle ore 14:16
    L'avvocato mi ha consigliato la registrazione e la trascrizione del compromesso, in modo da tutelarmi a 360°.

    A chi mi dovrei rivolgere per la trascrizione e che costi può comportare?
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Martedì 1 Febbraio 2011, alle ore 19:08
    La legge finanziaria 2007 ha stabilito che un contratto preliminare non registrato è un contratto praticamente nullo.

    Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro.
    La registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.

    Sull'acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l'imposta pari al 3% (prima o seconda casa), che potrà essere detratta dall'imposta di registro dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezzione dei 168 euro dell'imposta fissa che non si potranno recuperare).
    Se la vendita è invece soggetta ad IVA, è obbligatorio emettere fattura per l'importo relativo all'acconto, applicando l'IVA, con la relativa aliquota prevista per la vendita (4% per la prima casa, 10 per la seconda casa, 20% per le case di lusso).

    Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 %, anche per gli atti soggetti ad iva anche l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 Euro di imposta fissa che non si potrà recuperare) ma ovviamente non sarà possibile recuperare l'imposta di registro quando la vendita è soggetta ad IVA.
    Nelle vendite soggette ad IVA, dunque l'imposta di registro pagata sulla caparra rappresenta sempre un costo aggiuntivo rispetto all'IVA dovuta sulla compravendita, mentre l'IVA sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'IVA che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito.

    Nelle compravendite soggette all'imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare in seguito al momento del rogito.

    Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.

    Visto che la registrazione del contratto preliminare è obbligatoria, le nuove regole che impongono di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (contanti, assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso e quindi l'obbligo del pagamento delle imposte come detto sopra.

    La registrazione si fa presso l'Agenzia del Territorio dopo aver versato l'imposta di registrazione e la percentuale a mezzo F24.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 2 Febbraio 2011, alle ore 16:43
    Per la trascrizione del preliminare, ai sensi dell'art. 2645 bis del Codice Civile, è richiesta la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata dal Notaio.
    Nel Ns. ordinamento esiste da pochi anni, mutuata dall'esperienza francese, ed è finalizzata a tutelare il promissario acquirente da formalità pregiudizievoli, trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo (delicato, a dir poco) tra sottoscrizione del preliminare e perfezionamento della compravendita (rogito, per capirci).
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 2 Febbraio 2011, alle ore 19:09
    .... scrittura privata autenticata dal Notaio..... Per evitare costi (sensibili) la scrittura privata può essere autenticata anche da altro pubblico ufficiale; es. l'impiegato comunale delegato alle autenticazioni.
    Solo la spesa di segreteria....
    (fonte Agenzia del Territorio)
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 2 Febbraio 2011, alle ore 21:20
    Diciamo che se si affida al Notaio anche la trascrizione, probabilmente farà lo sconto sull'autentica della firma...ma se si può risparmiare, meglio, va da sè.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 7 Febbraio 2011, alle ore 16:13
    Posso registrare solo la mia copia o devo presentare per forza anche quella del venditore?
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 16:19
    LA situazione è degenerata, e con la mia ragazza abbiamo deciso che è meglio non aver più nulla a che fare col soggetto.

    Ora, io vorrei registrare il compromesso (e poi andare x l'inadempimento causa classe energetica), ma il costruttore non mi vuole dare il capitolato firmato, che è citato nel preliminare non registrato. Io ho in mano il capitolato datato il giorno del compromesso a cui manca solo la sua firma.

    Cosa posso fare? può essere causa di risoluzione?

    Help

    grazie 1000.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 17:44
    Il quesito è se la mancata consegna del capitolato possa motivare la risoluzione per inadempimento?
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 19:19
    Sai bene che un preliminare "non registrato" è nullo a tutti gli effetti.

    La registrazione doveva avvenire entro 20 gg dalla data di stipula.

    Insomma in base alla legge finanziaria 2007 avresti dovuto registrare il preliminare (compromesso) affinche fosse possibile opporlo in ogni sede.

    Ora hai in mano un bel foglio di carta che non ha alcun valore.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 19:31
    Vorrei sapere se può essere causa di risoluzione per qualsivoglia motivo.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 20:24
    Se il Suo acquisto è tutelato dal D.lgs. 122/2005, e questo si dovrebbe evincere dal preliminare, la mancata consegna del capitolato può legittimare la risoluzione del contratto, per fatto e colpa del promittente venditore.
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Febbraio 2011, alle ore 21:20
    .... Ora, io vorrei registrare il compromesso ...Cerchiamo di capirci!
    Dici che non hai registrato il compromesso .... hai evaso il fisco .... pensi di portare in giudizio la controparte sventolando un foglio di carta che non ha alcun valore?

    L'art.10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l'obbligo della registrazione dei preliminari (anche se conclusi per scrittura privata).
    La trascrizione del contratto preliminare è inoltre prevista dall'art. 2645-bis del codice civile.

    Ai sensi dell'art. 69 del d.p.r. n. 131/1986, chi omette la richiesta di registrazione, obbligatoria per legge, è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Tale sanzione si applica, per effetto dell'obbligo previsto dall'art. 1, comma 46, della legge 27 dicembre 2006 n. 296 (finanziaria 2007), anche ai mediatori immobiliari.

    Prima di prendere iniziative avventate, consultati con un esperto in questa materia.

    Se vuoi insistere con la risoluzione del contratto per inadempienza della controparte puoi provarci, ricorda che non potrai chiedere nemmeno un centesimo, anzi .... potresti andare incontro a sanzioni amministrative e fiscali, come previsto dalle norme in vigore.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Febbraio 2011, alle ore 08:53
    Ma senza il capitolato firmato io non avrei comunque potuto registrare il compromesso, visto che deve essere parte integrante.

    Io ho il capitolato datato il giorno del compromesso e da me firmato, ma non da lui.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Febbraio 2011, alle ore 07:04
    Il preliminare si può registrare comunque, anche se poi si rivela 'risolvibile'...sul piano 'consumeristico', la registrazione tardiva è comunque giustificata, in chiave d'autotutela. Il problema si porrebbe, piuttosto, se si chiedesse l'adempimento del preliminare, a quel punto la mancanza di 'data certa' sarebbe a dir poco penalizzante.
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 11:15
    C'è modo di sapere quale differenza di costo esiste tra costruire in Classe A o B e quanto si risparmia in termini di consumo energetico?
    rispondi citando
  • robire
    Robire Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 11:30
    Dai limiti massimi per rientrare nella data classe puoi farti un'idea..

    c 70
    b 50
    a 30

    si parla di kWh/mq.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 12:37
    L'esame dei parametri è interessante, ma si deve considerare che i costi del costruire possono divergere, se il committente deve appaltare ad altri l'opera (ossia, se non costruisce per poi rivendere).
    rispondi citando
  • patrizio1982
    Patrizio1982 Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 13:08
    Nel mio caso il costruttore vende direttamente, aiutato da un'agenzia immobiliare.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Marzo 2011, alle ore 14:52
    Io ritengo, quindi, che il costruttore, nella fattispecie, possa anche contare su 'economie di scala' irrealizzabili per il mero committente privato, e questo ne aggrava la posizione.
    rispondi citando
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