Casa e stradina
Buongiorno a tutti, avrei una "questione" da porre, spero di non essere eccessivamente prolisso.
Possiedo una vecchia casa su un piccolo terreno. Uno dei muri della casa è a "filo" della stradina (percorribile in auto) di accesso al cortile (stradina che esiste da almeno 70 anni e con la quale si accede anche al cortile dei vari vicini).
La stradina è sempre stata considerata comunale. In realtà poco tempo fa uno dei vicini ha affermato che parte di essa passa sulla sua proprietà. Per questo motivo è riuscito a bloccare il comune che voleva riasfaltare la stradina (che versa in uno stato penoso). In pratica, credo, il suo ragionamento fosse: ok, asfaltatela ma siccome parte passa sulla mia proprietà dovete pagarmi. Il Comune, ovviamente, non ha pagato e la stradina è rimasta com'è.
Adesso vorrei "ristrutturare" la casa per andarci ad abitare (prima casa). E' in pessime condizioni e dovrei demolirla e ricostruirla (se non ho capito male equivale a ristrutturare anche dal punto di vista fiscale, detrazioni etc.).
Il progettista mi ha spiegato che, per fare ciò, devo mantenere in piedi la parete che si trova a filo della strada e demolirla/ricostruirla contestualmente con tecniche dedicate.
Tutto ciò per evitare di dovermi spostare a 5 metri da suddetta stradina (il terreno è piccolo e lo spazio non è molto).
Premetto che un eventuale accordo col vicino non è fattibile (visto lo scherzetto che mi ha combinato con la riasfaltatura).
In tal modo pagherei molto meno di oneri (solo quelli di costruzione per la parte demolita e ricostruita, tutti, cotruzione e urbanizzazione per un eventuale ampliamento).
Vi torna tutto ciò? E' Fattibile? C'é qualcosa che non vi quadra? Non è che inizio i lavori e poi finisce che il famoso vicino (con amicizie nei posti giusti) mi crea problemi e mi fa bloccare tutto come è finita con la storia dell'asfalto?
Spero di essere stato sufficientemente chiaro e di non aver chiesto troppo.
Grazie a tutti coloro che vorranno dare contributi di pensiero, farmi esempi o darmi riferimenti legislativi.
Massimo
Possiedo una vecchia casa su un piccolo terreno. Uno dei muri della casa è a "filo" della stradina (percorribile in auto) di accesso al cortile (stradina che esiste da almeno 70 anni e con la quale si accede anche al cortile dei vari vicini).
La stradina è sempre stata considerata comunale. In realtà poco tempo fa uno dei vicini ha affermato che parte di essa passa sulla sua proprietà. Per questo motivo è riuscito a bloccare il comune che voleva riasfaltare la stradina (che versa in uno stato penoso). In pratica, credo, il suo ragionamento fosse: ok, asfaltatela ma siccome parte passa sulla mia proprietà dovete pagarmi. Il Comune, ovviamente, non ha pagato e la stradina è rimasta com'è.
Adesso vorrei "ristrutturare" la casa per andarci ad abitare (prima casa). E' in pessime condizioni e dovrei demolirla e ricostruirla (se non ho capito male equivale a ristrutturare anche dal punto di vista fiscale, detrazioni etc.).
Il progettista mi ha spiegato che, per fare ciò, devo mantenere in piedi la parete che si trova a filo della strada e demolirla/ricostruirla contestualmente con tecniche dedicate.
Tutto ciò per evitare di dovermi spostare a 5 metri da suddetta stradina (il terreno è piccolo e lo spazio non è molto).
Premetto che un eventuale accordo col vicino non è fattibile (visto lo scherzetto che mi ha combinato con la riasfaltatura).
In tal modo pagherei molto meno di oneri (solo quelli di costruzione per la parte demolita e ricostruita, tutti, cotruzione e urbanizzazione per un eventuale ampliamento).
Vi torna tutto ciò? E' Fattibile? C'é qualcosa che non vi quadra? Non è che inizio i lavori e poi finisce che il famoso vicino (con amicizie nei posti giusti) mi crea problemi e mi fa bloccare tutto come è finita con la storia dell'asfalto?
Spero di essere stato sufficientemente chiaro e di non aver chiesto troppo.
Grazie a tutti coloro che vorranno dare contributi di pensiero, farmi esempi o darmi riferimenti legislativi.
Massimo
...... In tal modo pagherei molto meno di oneri (solo quelli di costruzione per la parte demolita e ricostruita, tutti, cotruzione e urbanizzazione per un eventuale ampliamento).......
Se le cose stanno come tu hai detto, non dovresti nemmeno chiedere il "permesso a costruire" bensì solo la richiesta di "ristrutturazione".
Anche la demolizione "totale" e la ricostruzione come in origine, mantenendo sagoma e cubatura precedente, vengono considerati sicuramente "ristrutturazione".
I riferimenti legislativi e soprattutto giurisprudenziali sono moltissimi su questo argomento.
In archivio ne ho a decine, non posso certo inserirli tutti sul forum.
Se ne avessi bisogno, non esitare a contattarmi in privato.
Eccoti un esempio:
Interventi di ristrutturazione e permesso di costruire ? configurazione legislativa - D.P.R. 380/2001 - applicazione. Sono assoggettate alle prescrizioni della ristrutturazione gli interventi definiti nell?art. 31, L. 457/1978 e nell?art. 3, lett. d), D.P.R. 380/2001, (nella specie si è trattato di: integrale sostituzione della struttura di copertura di un edificio, creazione di nuovi pilastri e di un cordolo di appoggio, copertura a falde inclinate e tamponatura) solo qualora non abbiano dato luogo a organismo edilizio in parte diverso dal precedente. I lavori che non comportino aumento di unità immobiliari o modifiche al volume o della sagoma, dei prospetti o delle superfici o, limitatamente agli immobili inclusi nelle zone omogenee A, se non producono mutamenti delle destinazioni d?uso, non sono subordinati a permesso di costruire. - CASSAZIONE PENALE sezione III del 17 marzo 2003
Se ti è possibile segui comunque il consiglio dell'architetto cercando di non demolire la parete in qustione.
Vista la situazione direi che è molto meglio lasciare la parete dov'è e ristrutturarla. In realtà non dovresti avere problemi a demolire e ricostruire uguale, ma rischi che ti blocchi i lavori per dei cavilli, che magari finiranno nel nula, ma nel frattempo ti fanno perdere un sacco di tempo. Prima di demolire fai molte foto della casa, in modo che il tuo vicino non si possa appigliare a niente. In bocca al lupo.
Grazie.
A dire la verità la mia intenzione è di farmi rilasciare il permesso di costruire proprio per avere una garanzia in più.
Inoltre in realtà devo fare un piccolo ampiamento, ovviamente dalla parte opposta a quela del confine/stradina.
Per la parete mi hanno assicurato che è possibile ricostruirla man a mano che si demolisce, quindi senza abbatterla.
Confermate che gli oneri "per intero" li pago solo sull'ampliamento mentre sulla parte che coincide con il vecchio volume pago molto meno?
Massimo- Vista la gentile prontezza dei contributi mi vengono i mente altri quesiti che vorrei gentilmente porre.
La stradina in questione (vedi post iniziale) è al confine tra due comuni e sembra, non è dato ahimè di saperlo con precisione, che parte di essa
sia proprio nel comune attiguo. Alcuni dicono anche che una piccola parte della casa da ristrutturare, tra cui la parete di cui al già citato vicino è nell'altro comune.
Ovvero parte della casa sarebbe fisicamente non nel comune di cui all'indirizzo ed in cui si paga l'ICI ma in quello vicino. Può ciò provocare ulteriori problemi?
Se si come si potrebbe risolverli? Facendo dei rilievi? Come si può risolvere il rpoblema della strada da asfaltare , visto il noto vicino, le sue minacce al comune ed il fatto che i due comuni confinanti nicchiano?
Spero di essere stato sufficientemente chiaro e di non aver esagerato con le domande.
Grazie
Massimo - Siccome tu demilisci e ricostruisci, pagherai oneri diversi per la parte di ampliamento e per la parte ricostruita. Se la tieni in piedi e la ristrutturi è lo stesso. Ogni comune ha la propria tabella degli oneri, e a questa ti dovrai attenere. Gli oneri li pagherai ugualmente, solo in quote diverse.
Per sapere in che comune abiti, devi vedere le mappe catastali. Lo stesso per la stradina: verifica se questa è comunale o vicinale (cioè privata ad uso pubblico) o addirittura privata in comproprietà di tutti gli affaccianti o di proprietà di uno solo con servitù di passaggio degli altri. Non fidarti delle voci in giro: la gente non si basa su fatti tecnici, ma sul fatto che è sempre stato così, e magari sulla carta è diverso. Quando avrai scoperto di chi è questa stradina, potrai ragionare per l'asfaltatura: considera però che se non è tua non puoi obbligare nessuno ad asfaltarla, magari ti potrai proporre di asfaltarla tu... - Il bello è che il comune, quello in cui abito al 99% , si era offerto di asfaltare.
Quando si sono presentati per un sopralluogo il famigerato vicino ha fatto una lettera (diffida?! o qualcosa di simile) al comune affermando che parte della stradina passa sopra la sua proprietà.
Pare che il comune abbia verificato e che sia vero. Insomma la parte terminale della strada, quella sulla quale c'è il muro di casa mia passa, da circa 100 anni, sulla sua proprietà.
Dato che la strada in questione è l'unica via di accesso a casa mia e a 2 case vicine (una tra l'altro costruita di recente) lui comunque non potrà (credo e spero) mai farci/farne niente (della stradina intendo).
Quindi, perché rompere le scatole?
Forse per tentare di farsi pagare dal comune il terreno occupato dalla strada?
Il comune non se lo sogna nemmeno (già sentito per le vie brevi).
Spero solo (e prima di investire soldi voglio esserne sicuro) che il suddetto non possa bloccarmi i lavori o darmi altri problemi se, come già detto, il nuovo muro lo faccio esattamente dove è quello attuale e delle stesse dimensioni.
Massimo - Salve, scusate se dopo un po' di tempo torno su un vecchio argomento ma mi è venuto un dubbio.
Come già detto devo demolire e ricostruire. La legge dice che (ad alcune condizioni) equivale a ristrutturare con tutto ciò che ne deriva per quanto riguarda iva e detrazioni irpef.
Io, però, devo anche ampliare per rendere la casa più vivibile e funzionale (è un vecchio casolare su due piani stretto e lungo 4,6 X 11), spostando una parte di parete di un metro per "allargare" l'edificio ed aggiungendo un volume per i servizi (bagno).
I presupposti dela stessa sagoma e volumetria non esistono quindi più.
Che succede a questo punto con iva ed irpef?
Non è più una ristrutturazione?
E' TUTTO una nuova costruzione (iva 4 4 oneri completi)?
E' una ristrutturazione per la sagoma e volumetria che coincide con la vecchia abitazione (iva 10, detrazioni e oneri ridotti) e nuova costruzione (iva 4 e oneri completi) per la parte in ampliamento?
Grazie - Perché invece di chiedere "pareri" personali che potrebbero essere anche incompleti o inesatti, non ti rivolgi direttamente all'Agenzia delle Entrate dove avrai una risposta "precisa" e "sicura":
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/con ... /Web-mail/
Puoi anche inviare un SMS, ti risponderanno immediatamente, sono pagati proprio per questo:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/con ... tatti/SMS/ - Carissimi,
ho seguito i consigli di Condominiale.
Ho spedito un SMS.
Ho anche spedito un'email.
Il tutto più di una settimana or sono.
Risposte..... manco a dirlo.....
Forse sono sul libro nero dell'Agenzia (non della Sicurezza Nazionale, delle Entrate , e dire che non li avevo mai contattati prima...).
Se qualcuno, nell'attesa che i preposti a fornire i necessari chiarimenti ai cittadini che pagano le tasse (tipo me che sono un dipendente), fosse così gentile da darmi qualche chiarimento ne sarei felice.
Grazie e Buone Feste - Invio di seguito il mio quesito alla Agenzia delle Entrate e la relativa risposta ricevuta or ora.
Forse il quesito non era chiaro?
Fatto è che, sulla base di quello che scrivono, vi sono due possibilità:
1. Fino ad ora non avevo capito niente
2. Chi ha risposto all'email di solito si occupa di altro
Buongiorno,
possiedo un casolare che vorrei ristrutturare (demolizione e ricostruzione) ed ampliare (spostamento di un muro esterno e nuovo
vano per bagno).
I presupposti della stessa sagoma e volumetria non
esisterebbero quindi più.
Che succede a questo punto con iva ed irpef?
Non è più una ristrutturazione?
E' TUTTO una nuova costruzione (iva 4% prima casa e oneri completi)?
E': 1) Ristrutturazione per la parte che
coincide con la vecchia abitazione (iva 10%, detrazion 36% e oneri
ridotti) e 2) nuova costruzione (iva 4% e oneri completi) per la parte in
ampliamento?
Detrazione Irpef: anche per la demolizione (e che iva per
quest?ultima)?
Inoltre, non ho tutte le ricevute dell?ICI (che però ho
pagato). Da che anno servirebbero? Come posso fare?
Testo risposta:
Gentile Contribuente,
si conferma quanto indicato dalla guida alle agevolazioni IRPEF per le
ristrutturazioni edilizie. I lavori per i quali è possibile usufruire
delle agevolazioni in commento sono quelli previsti dalla Legge 457/1998
per la manutenzione straordinaria. Sono considerati interventi di
manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare
e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che
non alterino i volumi o le superfici delle singole unità immobiliari e
non comportino modifiche alle destinazioni d'uso.
Nel caso di specie si ritiene che la detrazione del 36% non spetti in
quanto vi è una modifica alla volumetria preesistente, cosi come si
ritiene che non sia applicabile l'aliquota iva agevolata al 4% .
Cordiali saluti - A me la risposta sembra "chiara ed esauriente" a fronte di una domanda "incompleta".
Hai forse specificato che l'immobile in oggetto era la tua "prima casa"?
Se non lo fosse, la risposta ricevuta è legittima.
L'ufficio tecnico del tuo comune lo confermerà oppure ti fornirà (amichevolmente) le vie e le norme (in rapporto alle disposizioni comunali) per usufruire di eventuali possibili agevolazioni.
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