Agenzie immobiliari: richiesta penale senza vendita

Lo scorso anno do 2 immobili in contratto in esclusiva ad un agenzia immobiliare, avendo conprato il nuovo pronto "ai tempi" entro gennaio 2007. (da pochi consegna spostata a luglio 2007)
Due mandati uno di 3 mesi, per l' immobile più piccolo un monolocale, e uno di 8 mese per un triolocale dove vivo attualmente.
Nell' arco di quasi 8 mesi non hanno venduto nulla e nemmeno un offerta , si limitano a un trafiletto di poche righe su trovocasa, niente pubblicità su internet ne sul altri giornali; conto che in 8 mesi mi hanno portato circa 23 visitatori, per delle case in zone di Milano abbastanza "ricercate" ad un prezzo medio consono alla zona.
Dimostrazione di quanto affermo, scaduto il contratto del monolocale lo vendo come privato in sole 3 settimane.
Purtroppo il tempo passa, e non potendo fare ammeno di vendere il trilocale per pagare il nuovo mi trovo costretto a fare pubblicità come privato, mettendo in conto che se l' avessi venduto avrei rischiato di pagare una penale.
Ho fatto circa 2 settimane di pubblicità e in aiuto è intervenuta un agenzia di un amico di famiglia (senza alcun contratto)

La società con cui ho il contratto in esclusiva mi spia, e mi intima di smettere immediatamente; ricordandomi che nel contratto c'è una clausola dove in caso mi fossi rivolto ad altre agenzie gli devo pagare comunque la penale pur non avendo venduto l' immobile.

Tolgo le mie pubblicità e quella del mio amico (tramite la pubblicità da privato ho visto 20 clienti in 2 settimane contro i loro 24 in 8 mesi) e aspetto.
Passa un mese E NON MI PORTANO PIU' CLIENTI fino alla scadenza del contratto.
Si ripresentano al termine del contratto (scadenza senza rinnovo) proponendomi il rinnovo e dicendomi che se non avessi rinnovato avrebbero chiesto i danni per aver fatto aiutare da un' altra agenzia e PUR NON AVENDO VENDUTO LA CASA

SONO ESTREMAMENTE PREOCCUPATO, DEVO VENDERE CASA ENTRO LUGLIO E SE LA LASCIO A QUESTE PERSONE E' CERTO CHE NON LA VENDO MENTRE SE MI MUOVO DA PRIVATO CON IL LORO MANDATO DEVO DARE SOLDI A QUESTA AGENZIA PER NON AVER FATTO NULLA PER 8 MESI!!!!
HO CHIESTO A DIVERSI LEGALI ALCUNI MI DICONO CHE SONO CLAUSOLE VESSATORIE CHE SI POSSONO ATTACCARE MA NON E' DETTO CHE GLI VADA BENE, E ALTRI MI DICONO CHE E' UNA CLAUSOLA SCRITTA UN PICCOLO E FIRMATA QUINDI CONVIENE DARGLI IL MANDATO RISCHIANDO PIUTTOSTO DI VENDERLA COMUNQUE DA PRIVATO DANDOGLI UNA PENALE A CASA VENDUTA..

COSA POSSO FARE? QUALCUNO HA DEI CONSIGLI?
MI PERMETTO DI DIRE CHE MI SEMBRA UNA VERGOGNA, PERCHE E' GIUSTO PRETENDERE UNA PENALE SE AVESSI VENDUTO, MA PRETENDERLA SENZA AVER FATTO NULLA POTREBBERO CAPIRE I MOTIVI DI URGENZA CHE MI HANNO SPINTO.

Spero di aver qualche vostro consiglio

Pietro