Acuisto casa in costruzione

Purtoppo io ho rinunciato ormai alla fidejussione..non c'è modo di averla !!!

Partiamo dalla Legge Delega 210/2004 che al punto 1 dell'art. 1 recita


"ART. 1.
(Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire).

1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, con l'osservanza dei princípi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi."


Proseguiamo ora con il Decreto Legislativo 122/2005 scaturente dalla citata Legge Delega...

"Art. 2.
Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.



Art. 4.
Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione



Art. 5.
Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. "




Ai fini della determinazione degli immobili sottoposti a tali nuove regole, effettivamente l'applicabilità sembrerebbe essere limitata ai soli immobili per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto dopo l'entrata in vigore della normativa. Tra questi, essa si applica agli immobile che ancora non siano stati edificati, oppure per i quali non si sia ancora ottenuna l'abitabilità/agibilità. La discriminante resta comunque la data in cui sia stato richiesto il permesso.

Ciao

Il D.Lgs 122/2005 è stato pubblicato in G.U. il 6 luglio 2005.
Quindi la norma è diventata perfetta dopo 15 giorni. Devi vedere se il costruttore ha presentato il progetto per la concessione edilizia dopo il 21 luglio 2005. In quel caso si applica la norma, altrimenti purtroppo no

Se, per motivi temporali, il Tuo caso non ricade nella tutela di cui al d. lgs. 122/2005, Ti consiglio di far registrare il contratto preliminare d'acquisto, è già una forma di garanzia in caso di fallimento del costruttore

Il D.Lgs 122/2005 è stato pubblicato in G.U. il 6 luglio 2005.
Quindi la norma è diventata perfetta dopo 15 giorni. Devi vedere se il costruttore ha presentato il progetto per la concessione edilizia dopo il 21 luglio 2005. In quel caso si applica la norma, altrimenti purtroppo no

scusa, ma fa fede la data di presentazionedel progetto, oppure la data della concessione edilizia?
perché nel mio caso ci sarebbe differenza, eccome...

Il D.Lgs 122/2005 è stato pubblicato in G.U. il 6 luglio 2005.
Quindi la norma è diventata perfetta dopo 15 giorni. Devi vedere se il costruttore ha presentato il progetto per la concessione edilizia dopo il 21 luglio 2005. In quel caso si applica la norma, altrimenti purtroppo no

scusa, ma fa fede la data di presentazionedel progetto, oppure la data della concessione edilizia?
perché nel mio caso ci sarebbe differenza, eccome...

a partire dal 21 luglio 2005, il d. lgs. 122/2005 si applica agli edifici per i quali il permesso di costruire (o altre denuncia o provvedimento) sia stato richiesto successivamente alla data d'entrata in vigore del decreto stesso.
La nuova normativa NON si applica ogni qualvolta il contratto preliminare riguardi edifici da trasferire nello stato in cui si trovano al momento della stupula del contratto preliminare stesso.

...La nuova normativa NON si applica ogni qualvolta il contratto preliminare riguardi edifici da trasferire nello stato in cui si trovano al momento della stupula del contratto preliminare stesso.

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In sintesi: poniamo un preliminare stipulato dal 21 luglio 2005, ma relativo ad edificio per il quale il titolo edilizio sia stato RICHIESTO (richiesto, non ottenuto) prima di tale data, non vi è obbligo di consegna della fidejussione, nè della polizza indennitaria decennale. La concessione edilizia potrebbe essere successiva al 21 luglio 2005, ma fa fede la data in cui è stato richiesto il titolo (per essere certi si deve chiedere in Comune).
Per i casi in cui, per motivi temporali, non sia possibile accedere alla tutela di cui al d. lgs. 122/2005:
1) se tra il 1993 ed il 20 luglio 2005 si è verificata una situazione di crisi del costruttore, fino al 6 agosto 2006 era possibile accedere al fondo di solidarietà allo scopo costituito per risarcire le vittime dei fallimenti immobiliari;
2) le situazioni di crisi eventualmente verificatesi o da verificarsi dal 21 luglio 2005, e prive della tutela di cui al d. lgs./2005 (ossia, senza copertura fidejussoria), allo stato non coperte da possibilità di risarcimento, potranno probabilmente essere tutelate da un intervento legislativo ulteriore, che riapra i termini per chiedere l'indennizzo