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2009-03-05 15:38:56

Acquisto immobile legato alla vendita


Sam11
login
04 Marzo 2009 ore 13:36 6
Gentilissimi,
AIUTO.
Ho trovato tramite agenzia un'immobile che da tanti anni sogno di comprare, e vorrei avanzare una proposta di acquisto in modo da poter in qualche modo "bloccare" l'appartamento ed evitare che eventuali altri interessati possano fare altrettanto. Tuttavia, il mio acquisto è legato alla vendita dell'immobile che attualmente possiedo, che è gia' in mano alla stessa agenzia. Vorrei capire se fosse possibile in qualche modo vincolare la proposta di acquisto alla vendita del mio immobile, vale a dire che vorrei (ed avrei le possibilità economiche) di procedere al compromesso solo una volta aver venduto la mia attuale proprietà. L'agenzia immobiliare per telefono mi ha anticipato qualcosa del genere parlando anche di un'eventuale caparra, cmq prima di andare a sentire tutte le condizioni nello specifico vorrei il vostro parere visto che siete cosi' esperti. Ringrazio chiunque mi voglia dare una mano. S.
  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 4 Marzo 2009, alle ore 15:10
    Devi tenere innanzitutto conto che "prima" devi vendere la tua "prima casa" per poter usufruire delle agevolazioni "prima casa" sul nuovo acquisto, altrimenti dovrai sobbarcarti migliaia di ? di inutili imposte.

    Di solito le agenzie immobiliari hanno gia moduli predisposti per la "permuta" degli alloggi affidati loro sia per la vendita sia per l'acquisto in permuta.

    Poni la massima attenzione alle clausole vincolanti, che siano a tuo favore, che non ti vincolino nell'acquisto fino a quando l'agenzia non abbia trovato un compratore per il tuo alloggio, fai mettere per iscritto il più possibile per non dover subire contestazioni future.

    Per la parte fiscale leggi qui:

    Agenzia delle Entrate - Circolare del 13-02-2007 n. 8

    OGGETTO: Applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nel contratto di permuta immobiliare Ai sensi dell'articolo 1 del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, approvato con D.P.R. 31 ottobre 1990, n. 347, "Le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari sono soggette alla imposta ipotecaria secondo le disposizioni del presente testo unico e della allegata tariffa.".

    L'articolo 2 del medesimo testo unico stabilisce che "L'imposta proporzionale dovuta sulle trascrizioni e' commisurata alla base imponibile determinata ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sulle successioni e donazioni."

    Si ricorda, in merito, che ai sensi dell'articolo 43, comma 1, lettera b) del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la base imponibile per le permute è costituita "al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta" .ccorre precisare che il presupposto per l'pplicazione dell'mposta ipotecaria è la "ormalità di trascrizione" che è unica anche con riferimento al negozio giuridico della permuta di beni immobili. Invero, dal disposto dell'rticolo 17, comma 1, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, secondo cui "ciascuna nota (di trascrizione) non può riguardare più di un negozio giuridico o convenzione oggetto dell'atto di cui si chiede la trascrizione ...", si evince che oggetto della trascrizione è il negozio giuridico nella sua unità, a nulla rilevando la circostanza che il relativo oggetto sia costituito da uno o più immobili.

    Pertanto, è da ritenere che la permuta, in quanto unico negozio giuridico, dia luogo ad un'unica formalità, per la quale è dovuta l'imposta ipotecaria calcolata su una base imponibile pari al valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta. A diverse conclusioni deve invece giungersi con riferimento all'imposta catastale, correlata alla diversa formalità della voltura catastale. Si ricorda che, ai sensi dell'articolo 10, comma 1 del citato D.P.R. n. 347 del 1990 "le volture catastali sono soggette all'imposta del dieci per mille sul valore dei beni immobili o dei diritti reali immobiliari determinato a norma dell'articolo 2" del medesimo decreto, sopra riportato.

    Deve al riguardo osservarsi che il negozio giuridico della permuta immobiliare dà luogo a due distinte volture catastali (una per ciascun immobile); di conseguenza, ciascuna di esse è autonomamente soggetta a tassazione ai sensi del sopra citato articolo 10.

    Posto che ogni voltura si riferisce ad un solo bene immobile, non trova invero applicazione il primo citato articolo 43 del D.P.R. n. 131 del 1986; il rinvio operato alle regole di determinazione della base imponibile dell'imposta di registro deve quindi intendersi esclusivamente riferito all'articolo 51 del D.P.R. n. 131, a norma del quale "per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari (...) si intende per valore il valore venale in comune commercio".

    Le Direzioni Regionali vigileranno sulla corretta applicazione delle presenti istruzioni.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 4 Marzo 2009, alle ore 16:04
    Concordo con Condominiale, se hai dubbi sulle clausole, faccele disaminare.

  • sam11
    Sam11 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 4 Marzo 2009, alle ore 16:24
    Davvero mi esaminereste le clausole??? ......sarebbe meraviglioso, GRAZIE!
    C'e' una cosa che non capisco pero' (e mi scuso per la totale ignoranza), nella precedente risposta mi parlate di "permuta".....pensavo che la permuta si riferisse a scambio diretto di case, io vendo la mia a te, tu vendi la mia a te....che cosa c'entra nel mio caso? perche' dovrei compliare dei moduli di permuta con l'agenzia?
    Un'altra cosa...io vorrei proporre all'agenzia di inserire una clausola in cui procedo all'acquisto effettivo solo dopo la vendita del mio appartamento (il proprietario dell'immobile che voglio acquistare non ha fretta, percio' potenzialmente potrebbe essere d'accordo), è una cosa fattibile? Devo lasciare qualche caparra/acconto etc al momento della proposta? Grazie infinite siete di immenso aiuto.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 4 Marzo 2009, alle ore 17:05
    La permuta era solo un esempio.

    Ti consiglio di non anticipare caparre o altro fino alla corretta definizione del contratto.

    Prima vendi (per non pagare oneri inutili), poi compri!

  • sam11
    Sam11 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 5 Marzo 2009, alle ore 08:29
    Grazie ancora.
    L'agenzia mi ha proposto questo, visto che io NON voglio lasciarmi scappare questo appartamento e che il proprietario non ha fretta di incassare:

    - firmare una proposta d'acquisto a 8 mesi (periodo nel quale loro venderanno il mio appartamento) con assegno di caparra confirmatoria intestato alla proprieta', con perfezionamento/rogito al momento della vendita del mio appartamento. I rischi che corro naturalmente sono quelli di perdere l'assegno nel caso il mio appartamento fra otto mesi non sia ancora stato venduto. Potrebbe anche essere un rischio che sono disposta a prendermi, tuttavia volevo sapere se ci sono ulteriori oneri in cui potrei imbattermi o costi legati a questa operazione. (esclusa la commissione d'agenzia che non mi applicheranno sulla proposta d'acquisto nel caso il mio appartamento non fosse venduto negli otto mesi).

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 5 Marzo 2009, alle ore 15:38
    Sembrerebbe un buon compromesso, nonostante tutto.

    Resta il fatto che in caso di mancata vendita del tuo appartamento, avendo tu accettato la clausola in oggetto, perderesti la caparra se non fossi in grado con i tuoi mezzi di vendere il tuo attuale alloggio.

    Io inserirei la possibilità della non esclusività alla vendita da parte dell'agenzia, riservandomi così tutte le possibilità offerte dal mercato, dai giornalini, dalla rete di offrire per conto mio la mia unità immobiliare.

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