Acquisto asta giudiziaria: dubbi

Buongiorno,

per la prima volta vorrei partecipare ad un'asta giudiziaria (senza incanto) per l'acquisto di un immobile che sembra molto vantaggioso ma proprio per questo ho molti dubbi in proposito:

1) L'immobile in questione è un terreno con sopra una casa
2) la perizia risale al 1992 è di conseguenza il prezzo è rimasto tale
3) la costruzione è abusiva e per la quale è stata presentata a suo tempo richiesta di sanatoria e versato 1/3 del pagamento
4) in tempi successivi al pignoramento e perizia sono stati costruiti 3 manufatti che risultano attualmente essere dati in locazione ma non si conoscono gli estremi dei contratti eventualmente stipulati.

Le mie domande sono le seguenti:
1) è possibile che l'immobile viene messo all'asta dopo 16 anni dal pignoramento, non è un tempo troppo lungo? E tra l'altro ad una prezzo/stima non aggiornata? (il prezzo d'asta è molto basso)
2) i 3 manufatti costruiti successivamente al pignoramento potranno rientrare in una eventuale sanatoria?
3) Una volta aggiudicata l'asta come si procede per gli sfratti? E' anche possibile che prima che si liberi l'immobile passino tanti anni?
4) può decidere il giudice di non aggiudicare la gara se le offerte rimangono cmq basse di prezzo?

Ringrazio e porgo saluti.