Accollo mutuo costruttore - 2308

Guarda io sono nelle tue stesse condizioni ....anche io ho fatto ricorso ai pre-finanziamenti a cui naturalemnte pagherò gli interessi (ma cosa intendi 2% di spese bancarie??) se prendi il mutuo nella banca del tuo costruttore non dovresti avere problemi ...però mi sembra una clausola troppo vincolante in questo modo non hai modo di scegliere la banca che più ti piace ...e se la banca ti chiede interessi più alti di altre altre?? tu sei costretta ad accettare??? spero di no! ...ma ti avverto che sicuramente se tu cambierai banca ti farnno pagare oltre gli interessi anche una percentuale per pratiche di pre-finanziamento + una percentuale su l'estinzione anticipata del mutuo che il costruttore dovrà estingure.

Intanto grazie per la risposta
Dunque ho un sacco di amici (forse una decina di coppie) che hanno comprato casa in costruzione e tutti hanno avuto lo stesso trattamento, cioè pagare al costruttore gli interessi sulla percentuale di SLA non dati. Mi spiego: loro mi hanno detto questa casa costa 100.000 (es:), tu mi devi dare come SLA il 65% del valore (65.000) e su quello che non riesci a darmi del 65% ti applico un interesse perché io devo andare a prenderli in banca.
Diciamo che più che un pre-finanziamento è un pre-mutuo, non sarebbe neanche giusto chiamarlo così perché ancora non sono proprietaria di niente, diciamo che sulla cifra che non si dà gli interessi è come pagarli doppi, prima per il costruttore e poi alla banca quando inizia il rogito.
Non sò se mi sono speigata bene.
Per 2% intendo la spesa che devi pagare alla banca per accollarti il mutuo e quella è di legge, perché devono cambiare il nome dell'intestatario del debito, ecc. + 0.25 imposta sostitutiva.
Prima di firmare il tutto ho girato qualche banca e sinceramente per gli anni e la cifra di mutuo mi conviene prendere la loro convenzione (variabile Spred 1.1 per 25 anni), adesso però ci stò pensando perché esiste il conto arancio ed molto conveniente, al momento il meno caro.
Per il vincolo di cui parli, mi informo da loro e gli farò le stesse domande che tu hai fatto a me.
Ma a te l'hanno passata per pre-finanziamento con la stessa mia modalità o perché li volevano e basta?

Anche a me chiedano dei soldi ogni SAL e io ogni volta che mi chiamavano quando avevo disponibilità coprivo il Sal con assegno e invece altre volte ho Firmato dei Pre-finanziamenti ...ma io ora che sono quasi vicino alla consegna ho deciso di prendere il mutuo in altra banca per una fatto mio di tranquillità, non mi andava di frazionare il mutuo della cooperativa è vero che pagherò sicuramente qualche spesa in più ma in questo modo non avrò più collegamenti con loro perché in pratica risulterà come se io avessi pagato interamente con assegni la casa e poi sarà un discorso personale mio tra me e la banca.
sai molte persone mi hanno riferito di casi che qualche impresa finita la costruzione poi chiude i battenti o fallisce e lascia dei debiti ci potrebbereo esssere dei problemi.
naturalemnte non ti voglio allarmare sicuramente avrai scelto un impresario di fiducia.

Avere a che fare con un impresa costruttrice che apre un mututo fondiario è già una sicurezza al 90% perché la banca non lo concede al primo pirla che gli capita, ma ha bisogno di garanzie.
Poi non sò se ti sei informato ma avere a che fare con una cooperativa è diverso da avere a che fare con un impresa costruttrice, per questo stai attento ed hai fatto bene a non accettare.
Mi suona strano però che una volta ti facevano firmare il pre-fin e una volta il SAL, ma a te c'è il vincolo sul compromesso per l'accollo del mutuo?

A quanto mi pare di aver capito, tu hai acquistato un immobile gravato di mutuo del 35%. Avresti dovuto dare il 65% tramite SAL. Non avendo la disponibilita' puoi firmare dei prefinanziamenti, che sono una cosa molto diversa dal mutuo: il prefinanziamento e' un prestito che la banca ti fa per un periodo limitato, con l'impegno che lo rimborserai completamente in contanti o con mutuo fondiario all'atto del rogito (lo si salda in contanti se, ad esempio, hai un'altra casa da vendere o se hai dei soldi vincolati che avrai a disposizione dopo un tot. di tempo). Quando ricevi un prefinanziamento dovrai rimborsare alla banca o al costruttore gli interessi annuali pattuiti con la banca, che sono nettamente piu' alti di quelli di un mutuo fondiario, ma non rimborsi quote capitale sino al rogito (o alla data che decidi con la banca).
Il 2%, e 0,25% in piu', che ti hanno chiesto di accollo mutuo invece e' l'importo che dovrai versare alla banca per il cambio nome del mutuo, frazionamento del mutuo, spese di istruttoria, perizia, ecc, e li dovrai pagare sull'importo di mutuo che ti accolli (35% ed eventuali importi di prefinanziamento, che all'atto del rogito vengono trasformati in mutuo se non hai da saldarli cash).
Se vuoi fare un mutuo con un'altra banca, guarda bene cosa c'e' scritto nel compromesso, perche' avendo comprato un immobile gravato da mutuo fondiario, ti potrebbero chiedere le penali per la chiusura anticipata del mutuo, in quanto tu il mutuo l'hai gia' accettato nel compromesso, per cui potrebbe non convenirti.
Nel caso tu non volessi firmare prefinanziamenti senza avere la disponibilita' economica del SAL, dovresti rivolgerti autonomamente ad un'altra banca che, pero', non potra' assolutamenti farti un mutuo agevolato prima casa, in quanto la prima casa non c'e' ancora e la parte costruita non sara' tua fino al rogito. Per cui potresti chiedere anche li' un prefinanziamento, oppure un mutuo (non agevolato) se hai un altro immobile da ipotecare. A meno che tu non lavori in banca o hai agevolazioni varie, mi sa che non ti conviene.
L'impresa di costruzione, probabilmente, avra' ottenuto dalla banca solo il 35% come importo mutuo (probabilmente e' l'importo di mutuo che l'impresa e' riuscita a garantire alla banca), aumentabile all'atto dei rogiti, per cui se ti serve un importo di mutuo maggiore, non hai altra scelta che un prefinanziamento.
Spero di esserti stata utile.

Ciao lollolalla,
Ma sei avvocato/a?
Lunedì porterò in ufficio la documentazione e ti riporterò pari pari quello che c'è scritto nel compromesso.
Per il prefinanziamento io non ho preso accordi con la banca, mi hanno detto il tasso di interesse che gli ha fatto la banca e abbiamo calcolato quanto non gli davo del 65%, e abbiamo deciso di mettere nel costo della casa questi interessi perché il tasso era variabile e poteva cambiare in questo tempo, così li pagherò con il mutuo invece di pagarli subito.
Non è neanche un pre mutuo.
Sai cosa mi suona strano: Il 2%, e 0,25% in piu', che ti hanno chiesto di accollo mutuo invece e' l'importo che dovrai versare alla banca per il cambio nome del mutuo, frazionamento del mutuo, spese di istruttoria, perizia, ecc, e li dovrai pagare sull'importo di mutuo che ti accolli ----OK per il cambio di nome del mutuo ma per spese di istruttoria, perizia, ecc, dovrebbero averlo fatto già loro, io con il mutuo fondiario dovrei essere agevolata, perché è già avviato .
Ti riporto qui un esempio dell'impresa costruttrice Arcobaleno (famosissima!!!): PERCHE' CONVIENE L'ACCOLLO DEL MUTUTO DEL COSTRUTTORE:
Costi apertura pratica di mutuo:
Se per l'acquisto della casa si chiede un mututo alla banca si devono sostenere una serie di costi:
1)istruttoria
2)perizia
3)imposta sostitutiva 0.25
4)atto notarile per l'apertura del mutuo
Esborso di circa 2500/3000 (quelli che pago io invece per l'accollo del mutuo)
Con l'accollo del loro mututo viene chiesto un rimborso spese tutto compreso 1500+IVA

Che te ne sembra?

Mi spiace, non sono avvocato ma ingegnere.
L'importo dell'accollo del mutuo puo' variare da banca a banca e da costruttore a costruttore: la suddivisione poi puo' essere fatta in modi diversi, cioe' in quote uguali o in quote percentuali o anche in altri modi. Anch'io ho pagato il 2% per l'accollo mutuo (da me lo 0,25% era compreso nel 2%). A tutte le imprese che mi sono rivolta quando cercavo casa, mi avevano detto la stessa percentuale di accollo mutuo. Considera che quando ti accolli una quota parte di mutuo di impresa, lo stesso dovra' essere frazionato in piu' parti, e cosi' dovra' essere tolte le garanzie dell'impresa e date delle garanzie da parte dei singoli proprietari acquirenti e che richiedono il mutuo, per cui verranno chiuse le ipoteche fatte dall'impresa che verranno sostituite da singole ipoteche piu' piccole da parte di ogni acquirente, per cui viene aperta una istruttoria e il frazionamento e' fatto tramite notaio, per cui i costi ci sono (che poi siano condivisibili o meno da noi, poco importa).
Inoltre l'impresa avra' dovuto accendere una assicurazione (di solito le banche chiedono l'incendio e rc terzi) che, a seconda di quanto sottoscritto nell'atto di mutuo, potrebbe essere frazionata sui singoli appartamenti (per cui ognuno sara' obbligato a pagarsi la propria), oppure potra' rimanere sul condominio (nel caso, di solito, copre anche la rc terzi per i singoli condomini).
Comunque tutte queste clausole e costi di accollo mutuo, dovrebbero essere gia' stati sottoscritti da te nel compromesso di vendita, per cui le dovresti gia' conoscere tutte ed aver accettate. Altri costi in piu' da te non accettati sul compromesso non dovrebbero essercene (e se te li accollano, potrai rifiutarti di pagarli).
L'accollo mutuo di impresa non conviene perche' costa meno (tanto i costi di attivazione del mutuo li hai gia' pagati nel prezzo di acquisto della casa, non e' che il costruttore te li regala), ma semplicemente perche' nessuna banca ti concederebbe un mutuo fondiario prima casa se la casa in questione non e ' ancora costruita ne' e' gia' a tuo nome, per cui non puo' fare da garanzia. In genere, poi, conviene perche' avendo fatto il costruttore un mutuo di importo elevato, dovrebbe essere riuscito ad "estorcere" alla banca un tasso di interesse un filo piu' basso rispetto a quello che potresti ottenere tu.

Allora con Proposta e Compromesso alla mano:
Proposta: ... Alla consegna delle porzioni immobiliari promesse in vendita prevista per il mese di ... attraverso accollo mutuo fondiario.
ALTRI ONERI: Sono a carico del sottoscritto proponente, l'IVA. l'onorario e spese di rogiro notarile, le spese di accollo del mutuo (2% del mutuo accollato), oltre ad allacciamenti e catasto quantificati in 3500+IVA
Compromesso:.... in contanti alla consegna delle porzioni immobiliari promesse in vendita prevista entro il ... atraverso accollo di una quota di mutuo fondiario stipulato dalla venditrice con un istituto di credito di sua fiducia.
MUTUO:La parte venditrice da atto di voler stipulare un finanziamento fondiario ipotecario con un istituto di sua fiducia della parte dell'acquirente che accetta. Il mutuo richiesto verrà accollato pro-quota all'acquirente. il rimborso del mututo sarà a carico dell'acquirente dalla data del frazionamento mutuo
ALLACCIAMENTI:...... 2500+IVA
PRATICA CATASTALE ISTRUITA DALLA VENDITRICE E DI ACCOLLO DI MUTUO:.... catasto edilizio e urbano in base al frazionamento e alle schede catastali 1000+IVA
Spese di accollo della quota di mututo al 2,0% della quota di mutuo accollata e inoltre a carico dell'acq anche l'imposta sotitutiva, nella misura in vigore, gravante sulla quota di mutuo accollata all'acqui.
RIMBORSO E SPESE DI MUTUO: sono inoltre a carico dell'acqui le spese notarili per il trasferimento della proprietà da liquidarsi in sede di rogito.
(comunicato come 3300 euro, non specificato nel compromesso come vedi)

Secondo te l'imposta sostitutiva è a norma, ho letto anche io da qualche parte che non è prevista per gli acquisti da costruttore.
Per il resto mi sembra che devo accettare obbligatoriamente il mututo fondiario, ma non voglio tirare fuori più una lira per spese varie.
Che ne pensi?

Grazie mille per la disponibilità.

Premetto che mi riferisco ad un'acquisto di prima casa, quind soggetto ad agevolazioni.
Quindi fatemi capire bene una cosa:
Si paga il 2% di spese bancarie sull'importo del mutuo solo perché si è accollato il mutuo del costruttore ?
Altrimenti si pagherebbe lo 0,25 % ?