1a casa: termini non mantenuti e abitabilità mancante

Buongiorno cari forumisti,
mi ritrovo a dovervi esporre il mio problema, credo piuttosto complesso...e vi chiedo cortesemente qualche minuto di pazienza e disponibilità, iniziamo ad essere un po' disperati e confusi!
- In data 04/05/2007 mio marito ed io abbiamo dato a titolo di ACCONTO 5000E per un appartamento da rimodernare che volevamo (vorremmo ancora) acquistare come 1a casa, con compravendita tra privati: sul testo controfirmato da ambo le parti si pattuiva un tempo massimo di 30 gg per la stipula del preliminare ed iniziano i classici controlli e raccolta documentazione presso uno studio notarile scelto da noi
- Preciso che in questi mesi il proprietario ci ha più volte confermato il fatto che avrebbe sistemato a sue spese alcuni problemi inerenti ad alcune ipoteche, abitabilità e corrispondenza planimetrie/stato reale dell'immobile, nonchè divisione del giardino di proprietà. Inoltre abbiamo da subito manifestato al venditore la nostra necessità di chiudere le pratiche di compravendita in tempi brevi.
- Ai primi di giugno riceviamo inaspettatamente dalla famiglia disponibilità di una parte del costo dell'immobile per cui -d'accordo con il proprietario- decidiamo di procedere direttamente per il rogito di compravendita, avendo trovato subito una banca per la riduzione dell'importo del mutuo
- Dopo varie insistenze da parte nostra (secondo lui "basta accordo a voce"), finalmente in data 09/07/07 ha accettato la nostra proposta di acquisto, scritta in forma semplice tra privati, ma soltanto a seguito della cancellazione della parte relativa alle norme edilizie e all'abitabilità, affermando che (cito +- le sue parole) "per questo sta già provvedendo il suo geometra e non sono cose da scrivere su un accordo tra privati, che tanto ha un diverso valore legale, e che l'avremmo dovuta mettere solo se fossimo andati da un notaio..." (siamo degli stupidi, ne siamo consapevoli? )
Presi dalle necessità di attivare quanto prima le pratiche di mutuo, e malgrado le diverse opinioni tra mio marito ed io, accettiamo ed il proprietario firma la nostra proposta, senza ulteriori somme versate (date le ipoteche passate...), ma con i 5000E precedentemente versati che diventano caparra confirmatoria.
In teoria il rogito era previsto per il 27 luglio circa, ma per tenerci larghi (nel dubbio ci fossero problemi con l?istituto mutuante) sul preliminare la data di rogito era stabilita entro il 14 agosto (dopodiché lo studio notarile chiude per ferie?)
-A seguito dell'attivazione delle pratiche di mutuo con richiesta di agevolazioni regionali,e dato che il suo geometra che sta effettuando le divisioni del giardino è irragiungibile, scopriamo personalmente negli uffici comunali che non è stata fatta ancora nessuna divisione e che non esiste per quell'immobile (edificato negli anni '50) l'abitabilità.

A questo punto le domande sono:
1_ha volare legale il nostro preliminare, diventato proposta d'acquisto con accettazione e controfirma del venditore?
2_per legge si è costretti a vendere un immobile provvisto di abitabilità o è facoltativo?
3_la X sul preliminare equivale ad un "la compro anche senza" o a non precisazione della parte cancellata come ci è stato presentato?
4_possiamo recedere dal contratto (anche se non vorremmo abbandonare ora la casa) e avvalerci dell'aliud pro alio, dato che ha sempre sostenuto a voce che sarebbe stato tutto a posto? se sì,come dovremmo procedere?con che tempi?

In tutto ciò noi abbiamo dato disdetta scritta del contratto di locazione a partire dal 1°settembre, perso altre possibilità di acquisto, locato un garage per raccogliere i nostri mobili (velocizzando così il trasloco) e riporre i materiali edili che intanto avevamo comprato, preso impegni con gli artigiani per i primi lavori da avviare aspettando l'attivazione di una DIA per le ristrutturazioni impegnative una volta proprietari.
Sono sconcertata, mi sento piuttosto stupida e facilmente raggirata...
Qualche suggerimento? grazie.
Aurélie