Sorgente d'acqua, garage allagati

Premetto che non sono un geometra, quindi altre persone più preparate di me potranno darti informazioni + dettagliate
Credo che la problematica sia piuttosto complessa.

Innanzitutto mi meraviglio come si possa essere costruito in una zona simile, sembra quasi all'oscuro di quanto poi accertato(=sorgente), anche perché per il rialscio di una concessione è obbligatoria l'idagine idrogeologica da allegare a tutta la documentazione.

La scelta di un'avvocato mi sembra ottima anche se onerosa, poichè credo ci siano una serie di responsabilità che vanno accertate tra cui quelle del geometra che ha fatto il progetto e i lavori, il geologo che dovrebbe aver fatto l'indagine precedente il rilascio della concessione edilizia e forse anche il Comune (nel caso di rilascio senza perizia idro-geologica). Per quanto riguarda i costi legali, considerando che da quello che leggo mi sembra abbiate pienamente ragione, questi dovrebbero essere risarciti dai responsabili nel caso venga accertato che qualcuno ha "toppato" (e sinceramente non mi sembra difficile). Tra l'altro a queste condizioni penso tu abbia anche diritto alla recessione dal contratto oltre forse/quasi sicuramente ad un risarcimento.

Diciamo che questo mi sembra un caso un po' troppo "all'italiana".

Ciao

Ciao, grazie per avermi risposto.

Il geometra dichiara di aver fatto l'idagine idrogeologica e di avere avuto tutti i permessi per costruire dal comune.

Pensavano di fare da tappo con una piattaforma, senza il drenaggio!

Per lo più il terreno sotto gli appartementi è argilloso, questo peggiora ulteriormente la situazione.

L'impresa costruttrice, da quanto mi hanno spiegato può sciogliersi in qualsiasi momento e non essendo un'impresa con un grande capitale non riuscirebbe a coprire i nostri danni e le spese legali.

In più lo studio del geometra ha anche uno studio legale e così non vorrei
che alla fine vincesse chi ha più soldi e non chi ha in effetti ragione.

Non so cosa fare, il geometra dice che stanno consultando altri ingegneri per risolverci al meglio il problema, ma il problema si può risolvere?

Sono 10 mesi che dicono così, ed io mi sono informata e so che abbiamo un anno di tempo per andare per vie legali, scaduto l'anno non possiamo più fare niente.

Oltre all'acqua nel sotterraneo, anche alcuni giardini del piano terra sono allagati, la situazione stà peggiorando, momentaneamente hanno messo una pompa nel pozzetto che scarica l'acqua nella fogna.

Siamo messi male!

In questi casi posso chiedere la restituzione di tutti i soldi più i danni per il disagio?

Bhe diciamo allora... che questa non è proprio la situazione ottimale.
Spero che qualche consiglio più tecnico ti arrivi da altre persone di questo forum.

Ciao

C'è qualche ingegnere che mi può dare un consiglio?

Secondo me qua + che un ingegnere ti ci vuole un avvocato con i controcaxxi (e scusa il termine).
Questi non fanno altro che prendere tempo, l'hai detto tu stessa che dopo l'anno non si può + fargli causa nè niente, son già passati 10 mesi e io me li immagino nel loro bell'ufficio con le poltrone di pelle a fumarsi il sigaro e fregarsi le mani mentre aspettano che passino anche gli ultimi 2 mesi utili di tempo.

Scusa, ma cosa c'entra che è una società che si può sciogliere da un momento all'altro: allora cos'è per filantropia non gli si fa causa??? Il massimo che può succedere è che alla fine della fiera non ci tiri su niente, ma se non provi neanche non lo puoi mica sapere.
E poi, non erano diventate obbligatorie le fidejussioni? Da qualche parte li tireranno fuori, così imparano a voler risparmiare 50mila euro per non fare un vespaio.

E poi, spese legali. Se sono 12 appartamenti mi sa che quando anche gli altri si accorgeranno del danno subito vorranno essere partecipi (di solito quando si sente profumo di soldi tutte le pecore tornano all'ovile).

Intanto datevi da fare e trovate un buon avvocato (magari vi potete rivolgere ad un'associazione dei consumatori, se non sapete dove sbattere la testa: hanno aiutato in vari casi anche gente che ha perso la casa x colpa delle cooperative fallite).
E poi giù con pugno di ferro: altrimenti te lo dico io cosa succede, che questi scaduto l'anno tireranno fuori la classica scusa del menga per cui se vuoi mettere una toppa (perché poi di toppa si tratta, visto che la casa non la puoi sollevare con la gru e metterci il vespaio sotto) dovrai pagare, e se non paghi ti tieni le fondamenta marce e l'allagamento. Tanto nessuno gli ha fatto causa!

Riflettete gente, non si può continuare con questi ragionamenti all'italiana per cui se non sei un signore ti spaventi per 1000 euro di parcella dell'avvocato, e intanto questi individui meschini con la loro incompetenza te ne hanno fatto perdere 100.000.
Un po' di sane palle quadrate, via!

Scusa se sono stata dura, ma non sopporto queste cose, e ancor meno chi non fa niente x correggerle, delegando sempre al "vicino". A ognuno le sue responsabilità.

Mi pare di aver capito che i box sono stati costruiti interrati e la costruzione sia stata fatta su un terreno argilloso (poi bisogna vedere la relazione idrogeologica, perché argilloso vuol dire tutto e niente) e con falda poco profonda (tipica situazione della Pianura Padana).

Il magrone che è stato giustamente fatto serve per fare "peso" per aiutare la struttura a resistere alla spinta della falda sottostante, ma da che mondo è mondo il calcestruzzo non ha mai avuto caratteristiche di impermeabilità!
Per quanto riguarda il vespaio areato, è obbligatorio se il locale sovrastante è ad uso abitativo, cosa che non sono i box.
Il sottofondo drenante avrebbe senso se la falda fosse più bassa del piano di posa del sottofondo stesso, altrimenti sarebbe sempre riempito di acqua di falda e non drenerebbe nulla. Avrebbe senso (sottofondo drenante con tubi drenanti di allontanamento dell'acqua di pioggia, con vascone di raccolta e pompe idrauliche per l'allontanamento dell'acqua in rogge vicine o altro...) se si fosse impermeabilizzato lo scavo intorno alla costruzione, ma questa non è una soluzione abituale dati gli alti costi. Di solito in situazioni simili, non si costruiscono piani interrati, in modo da evitare problemi sul nascere, altrimenti si utilizzano vari accorgimenti tecnici di impermeabilizzazione e sistemi meccanici di allontanamento delle acque.
Fossi il geometra verificherei bene da dove e come arriva l'acqua (da sotto, dalle pareti,...), come è stata dimensionata ed eseguita l'impermeabilizzazione (pareti, giunti water-stop o similari a tutte le riprese,...). Pompe, a quanto ho capito, non ne sono state previste.

Adesso voi state allontanando l'acqua di falda con pompe, presumo idrovore, in fognatura comunale: il gestore della fognatura lo sa? E ha accettato questa soluzione che di veramente temporaneo (a meno che per temporaneo si pensi ad anni...) ha poco? Bosogna anche vedere quanta acqua di falda state scaricando in fognatura, se la fognatura è idonea a riceverla (se è una fognatura mista se è idonea soprattutto in tempo di pioggia, quando si riempie naturalmente con le altre acque). Se è una fognatura bianca non ci saranno problemi, a meno dell'idoneità alla portata che può ricevere, ma se la fognatura comunale è mista o nera e porta direttamente al depuratore, l'arrivo di acque di falda al depuratore potrebbe anche impedirne il corretto funzionamento (le acque troppo diluite praticamente uccidono i batteri che permettono il funzionamento del depuratore...).

A quanto hai visto, bisogna tenere presente molte cose per esprimere un parere, fare sopralluoghi e verifiche sul posto, oltre a vedere anche tutte le carte di progetto e di esecuzione lavori. Personalmente vi consiglio di mettervi nelle mani di un tecnico per vedere la soluzione più idonea per la vostra situazione. Il geometra dell'impresa costruttrice mi pare non abbia molta esperienza nel settore, dato che non sa che pesci pigliare. L'unica cosa, è che alla fine non credo proprio che la soluzione sarà molto economica.... sempre se esiste una soluzione definitiva al problema (con la falda non si scherza) o se invece si dovrà sempre e solo tamponare...

Lo stabile è composto da 12 appartamenti:

Al piano interrato ci sono i garage, al piano terra 6 appartamenti e al primo piano altri 6 appartamenti.

Il magrone che è stato giustamente fatto serve per fare "peso" per aiutare la struttura a resistere alla spinta della falda sottostante, ma da che mondo è mondo il calcestruzzo non ha mai avuto caratteristiche di impermeabilità!

Quindi il magrone non resiste all'acqua?

Per quanto riguarda il vespaio areato, è obbligatorio se il locale sovrastante è ad uso abitativo, cosa che non sono i box.

Ma sopra i garage ci sono gli appartamenti e l'acqua arriverà anche li con il passare del tempo

La pompa che è stata messa provvisoria (dicono per un mese) è stata collegata al tubo di scarico delle acque bianche.

Secondo Lei c'è la possibilita di invalidare l'atto notarile e di farsi pagare i danni?

Allora, il magrone è stato messo pe evitare il problema che deriva dall'argilla: l'argilla assorbendo l'acqua si gonfia e può crepare a struttura alzandola. Il magrone non assorbe l'acqua come l'argilla per cui elimina i problemi che potrebbero verificarsi alla struttura, ma non è impermeabile.

Il vespaio areato serve se il piano interrato è un appartamento o una taverna. Per cantine e box non si fa il vespaio areato, in quanto non sono locali con permanenza di persone. Il fatto che sopra ci siano altri piani abitabili non vuol dir niente: è come se il locale box facesse da vespaio areato al piano terreno e questo piano a quello sopra, e così via.

Perché dici che l'acqua arriverà anche ai piani sopra? La casa è stata costruita sul fondo di un ex laghetto o in mezzo a una risaia? Al massimo nelle pareti esterne al piano terra potrebbe infiltrarsi umidità (cosa che succede spessissimo), ma da qui all'acqua da allontanare con le pompe, ce ne passa!

Non credo proprio che ci sia possibilità di invalidare l'atto notarile di acquisto (i rogiti). Sicuramente potrete chiedere la risoluzione del problema all'impresa: visto il lavoro che c'è da fare, ho paura che sarete obbligati ad adire a vie legali, in quanto, se conosco bene gli "impresari" costruttori, dubito che voglia risolvere definitivamente il problema. E' più probabile che voglia trovare un pagliativo il più economico possibile per far passare il tempo e non avere poi più alcuna responsabilità.

Io sono ingegnere e non avvocato: per le tempistiche per la richiesta danni fate chiedere una parere all'avvocato del vostro amministratore (normalmente il parere è gratuito, poi quando si comincia a scrivere si paga: almeno nel contratto col nostro amministratore è così).

Ma secondo lei è possibile risolvere il problema al 100%?

Abbiamo chiesto il parere di un'altro ingegnere che ci ha consigliato di scavare fin sotto le fondamenta nel tunnel dei garage ed inserire dei tubi che scaricano l'acqua nel fiume vicino.

Ma scavando non si danneggiano ulteriormente le fondamenta?

Come si può risolvere il problema anche solo parzialmente?

Insomma, io ho comprato una casa nuova ed ho tutti questi problemi!
Non è giusto nessuno di noi acquirenti sapeva che sotto l'immobile c'è una sorgente!

Non avrebbero dovuto metterci al corrente della situazione del terreno prima di venderci le case?

Ora mi ritrovo con un appartamento svalutato per colpa di qualcuno che non sa fare il proprio mestiere. Chi comprerebbe un appartamento con questi problemi per di più se è per vie legali!

A differenza di Ugen, io non mi stupisco affatto che sia stato permesso di costruire sopra ad una sorgente.

In Italia non c'è luogo dove non si possa costruire...hanno costruito ospedali e case su vecchi percorsi di colate eruttive, case in zone archeologiche importantissime, strade che orstruiscono i greti dei fiumi, ville nei parchi nazionali, direi che questo caso è poco più che ordinaria amministrazione.

Tanto ai costruttori interessa vendere e incassare, quello che succede poi poco importa, tanto i guai, se ci saranno, sono a carico dell'acquirente (in situazioni come queste) o della collettività.

I controlli non li fa praticamente nessuno, per negligenza oppure, più probabilmente per interesse. Tanto poi le costruzioni nuove, regolari, abusive o irregolari che siano, magari pagano pure l'ICI e tutti sono contenti perché entrano un pò di soldi in più da sprecare.

Tornando al caso in questione, mi associo ai condigli gia dati, fagli causa, senza se e senza ma, è l'unica maniera per cercare di salvare almeno in parte la soluzione. Tra l'altro, a quello che dici, qui mancano pure controlli da parte degli organi competenti se avessero avallato le costruzioni sapendo la situazione del terreno.

I tempi della giustizia in Italia sono biblici ma non vedo come tu e gli altri proprietari possiate perdere una causa simile.

Intanto fare fare subito una raccomandata in plico da avvocato con tanto di ricevuta di ricevimento,che sia in plico altrimenti potrebbero dire che è arrivata la busta vuota.
la detta indirizzata al costruttore impresaedile che sia ,al direttore dei lavori ,al progettista.
Sopra ci sara scritto che ci sono infiltrazioni d'acqua che possono causare un cedimento strutturale e che tutte le responsabilita sono a carico del costruttore e progettist5a che si chiede che venga risolto il problema previo denucia al tribunale,un avvocato sa cosa scrivere meglio di me,fallo e subito.
Le soluzioni non sono facili,se il probema è nella struttura perche non calcolata per resistere a spinta negativa dell'acqua son dolori,il magrone serve per piano di lavoro quando si fanno le platee,si scava si fa un magrone dove si possa lavorare montare le gabbie fare le casseformi e fere i getti del cemento ,esso non ha nessuna funzione strutturale,in presenza di falde d'acqua possono essere usato additivi nel cemento per renderlo impermiabile o isolamenti con guaine e prodotto appositi,strano che quando hanno scavato come hanno fatto con l'acqua?non c'èra e non si sono accorti o cera e l'anno pompata?
Fra le varie soluzioni potrebbe essere una soluzione un impianto di drenaggio ,cioè piantare dei pozzi di superficie collegarli ad idrovora il tutto comandato da galleggianti,quando si alza la fala parte l'impianto e drena l'acqua evitando che si allaghi il garage,è solo un idea buttata linon prenderla per soluzione definitiva

Molto probabilmente è possibile risolvere il problema al 100%: tutto dipende da quanto verrà a costare detto intervento.

Visto che avete chiesto già un parere ad un ingegnere che ha visto il posto e le carte, mi riallaccio alla sua conclusione.

L'acqua ovviamente è da allontanare: i tubi sotto le fondamenta potrebbero anche essere messi senza scavare, con metodi no-dig. E' ovvio che per fare questo è necessario conoscere esattamente come sono state fatte le fondamenta, le loro quote, ecc...

Ma l'acqua della sorgente vi entra nei box in continuazione, oppure ogni tanto quando sale la falda? Se vi entra in continuazione non penso che la tubazione sia la soluzione migliore: se l'acqua sale ed entra nel tubo drenante da cui viene allontanata, funziona; ma se il tubo drenante è completamente immerso in acqua, cosa drena? Inoltre, per scaricare nel fiume/roggia vicino occorre l'autorizzazione del gestore (se è un fiume o un corso d'acqua del reticolo idrico principale anche del genio civile), che ovviamente autorizzerà lo scarico ad una data quota e di una data portata. Questo vuol dire mettere delle pompe (idrovore o no a seconda della portata accettata) e costruire una bella vasca volano dove raccogliere l'acqua... e la cosa funziona se l'acqua dalla sorgente non arriva in continuo, o se è meno dell'acqua che potete scaricare in roggia...

Quindi bisogna capire se la sorgente è in un punto isolato, da cui prima della costruzione partiva quindi la testa del fontanile: in questo caso non si sarebbe nemmeno potuto costruire per la zona di rispetto del fontanile. Oppure se si tratta di risalita di falda diffusa, per cui prima di costruire si sarebbero dovuti prendere i necessari accorgimenti (impermabilizzazione, tubi drnanti, impianti di pompaggio di riserva, ecc...).

Come vedi le soluzioni ci possono essere, solo che non saranno economiche nè dal punto di vista costruttivo, nè da quello gestionale (costerà molto risolvere il problema, e gli impianti, le pompe e le idrovore consumano corrente, tanta, e hanno bisogno di manutenzione). Per questo, secondo me, vi conviene mettervi nelle mani di un bravo avvocato per iniziare la causa, e far fare almeno una perizia ad un tecnico che abbia esperienza in materia (non vi basta un ingegnere che faccia tutt'altro, solo perché è ingegnere, ma vi serve un ingegnere, o meglio uno studio di ingegneria che abbia esperienza in idraulica e geotecnica, in modo che vi dia anche la soluzione sdel problema).