Compromesso e abitabilità

Non sono un notaio, ma mi ero informato all'epoca quando anch'io ho avuto un forte ritardo nel rilascio dell'abitabilità.

Fondamentale: è insito nella natura del bene oggetto del compromesso il fatto che abbia tutto il necessario per essere adibita a dimora, quindi agibilità e conformità degli impianti. Se ciò non fosse per qualsiasi ragione, doveva essere specificato nel compromesso pena la sua invalidità. Per quanto ho compreso non sono solo le norme a definire la necessità dell'agibilità, ma proprio la natura e l'uso del bene in questione che senza queste caratteristiche non risulta fruibile.

Questo per quanto rigurarda l'aspetto formale. L'aspetto pratico poi va valutato, ovvero o si trova un accordo o si finisce inevitabilmente con un contenzioso che non fa bene certo nè all'acquirente nè al venditore.

Il primo consiglio è di consultare un notaio, che per queste semplici questioni informative, per esperienza non chiedono nulla.

Sappi che alla fine io ho fatto il rogito avendo in mano tutte le conformità degli impianti, la ricevuta di presentazione della domanda di agibilità e un impegno scritto nell'atto di acquisto che il venditore si sarebbe impegnato a prioprie spese ad ottenere l'agibilità entro 30 gg rispondendo a qualsiasi eventuale necessità di modifica fosse necessario.
Non lo consiglierei mai di fare un rogito senza agibilità,ma alla fine, tutto si è risolto felicemente. Nel tuo caso a complicare particolarmente c'è un mutuo, ma magari i funzionari di banca sanno come impostare il problema.

Fondamentale: è insito nella natura del bene oggetto del compromesso il fatto che abbia tutto il necessario per essere adibita a dimora, quindi agibilità e conformità degli impianti. Se ciò non fosse per qualsiasi ragione, doveva essere specificato nel compromesso pena la sua invalidità. Per quanto ho compreso non sono solo le norme a definire la necessità dell'agibilità, ma proprio la natura e l'uso del bene in questione che senza queste caratteristiche non risulta fruibile.

Grazie 1000 della risposta. Oggi vado dal notaio...
A questo punto mi chiedo: dato che il venditore si è già rifiutato di richiedere l'abitabilità, ci sono gli estremi per rescindere il compromesso?

grazie di nuovo

Non per darti vane speranze, ma solo per rimarcare quanto ho già detto sopra, riporto un estratto trovato nel sito ADUC
Il notaio riferisce che negli ultimi anni ci sono state alcune sentenze di annullamento dei contratti di compravendita per mancanza del certificato di abitabilità perché questo costituisce un vizio dell'abitazione indipendentemente dal fatto che siano incluse o meno clausole contrattuali (il venditore ha infatti l'obbligo di consegnare la casa con tutta la documentazione inerente)

Secondo me la soluzione è più semplice di quanto pensi.
Chiedi al costruttore di sottoscrivere con te una proroga al dei termini per arrivare al rogito. Non avrai difficoltà ad ottenerli in quanto il costruttore stesso ha responsabilità nel fatto che non c'è ancora il certificato di agibilità. In questo caso salteranno fuori anche le certificazioni degli impianti. A tempo debito, certificati alla mano, convolate a giusto rogito ottenendo il tuo mutuo.

Se invece, non fosse solo questione di ritardo, ed il costruttore fosse in malafede, allora preparati ad affidarti ad un professionista per studiare le soluzioni legali.

Secondo me la soluzione è più semplice di quanto pensi.

Purtroppo si è appena complicata.

Il venditore & l'agenzia dichiarano che:

a) l'abitabilità non c'è e non hanno intenzione di farla visto che il 90% del paese ne è privo, costa diverse migliaia di euro e soprattutto (DICONO LORO) l'abitabilità non è obbligatoria e non può essere motivo di rescissione.

b) c'è una variazione catastale da fare nell'immobile e il proprietario si è detto disposto a pagarne solo la metà; sono costretto a pagare l'altra metà?

c) non c'è idoneità di impianto secondo la 46/90. sostengono che nel compromesso è scritto "idoneità" ma non è specificata la 46/90... quindi non c'è e non ci sarà...

... ribadisco: ricorri ad un professionista del settore.
Quando ho avuto problemi legali sulla proprietà o necessità di chiarimenti, dietro modica cifra (meno di ?100) mi sono tesserato all'Associazione Piccoli Proprietari Case "APPC". La tessera ti da diritto ad avere l'assistenza preliminare di un avvocato per un anno di tempo. Questi poi ti consiglia sulle varie soluzioni e ti da accesso alla rete di professionisti dell'associazione (notai, architetti etc). Le cause legali e le parcelle dei professionisti chiaramente vanno pagate a parte, ma ti applicano tariffe migliori.
Qui trovi quella nella tua zona: http://www.appc.it/sediperiferiche.htm

Il punto (a) non lo comprendo. Anche ammesso che il paese sia sprovvisto di agibilità, la legge parla chiaro. Inoltre non puoi aprire le utenze domestiche (acqua, gas, luce) se non dai copia del certificato e non invii anche le conformità. In realtà, non è l'abitabilità che costa diverse migliaia di euro, quanto piuttosto l'avere impianti a norma.

Il punto (b) dipende effettivamente dalla natura della variazione, ma se necessaria per adempiere alla promessa di vendita dovrebbe essere a carico del venditore.

Credo che il punto (c) non potranno sostenerlo seriamente difronte ad un legale in quanto il documento che hai firmato potrebbe contenere clausole vessatorie (svantaggianti per te) o comunque tali da rendere impugnabile il compromesso.

Buona fortuna!

Il punto (a) non lo comprendo. Anche ammesso che il paese sia sprovvisto di agibilità, la legge parla chiaro. Inoltre non puoi aprire le utenze domestiche (acqua, gas, luce) se non dai copia del certificato e non invii anche le conformità. In realtà, non è l'abitabilità che costa diverse migliaia di euro, quanto piuttosto l'avere impianti a norma.

Su questo punto mi si è aperto un mondo nuovo.
Ho avuto conferma da diversi geometri che:
1) L'80% delle abitazioni è sprovvisto di agibilità
2) Le utenze vengono aperte lo stesso
3) Praticamente mai si fa la DIA per variazioni di "disposizione" che non cambiano la cubatura

Effettivamente, consultando circa 60 persone, tra amici, parenti e colleghi, ho scoperto che solo in 4 (QUATTRO) hanno acquistato casa con la documentazione di agibilità in regola. Un mio caro amico, agente immobiliare, mi ha detto (in modo disinteressato chiaramente) che "la legge è una cosa, la prassi è un'altra". In sostanza mi è stato dipinto un quadro in cui una casa in regola con questa documentazione la devo cercare con il lanternino.
Anche rescindendo questa situazione, mi troverò comunque quasi sicuramente nelle stesse condizioni.

Altra cosa è la questione dei notai. Con la nuova legge (mi dicono) adesso sono responsabili di quello che relazionano, pertanto adesso sono molto più fiscali. Pertanto, prima il notaio procedeva SEMPRE: senza agibilità, senza certificazione impianti, senza DIA per variazioni catastali... senza niente in sostanza. Adesso ci vanno molto più cauti. Uno dei notai che ho consultato mi ha perfino richiesto certificati di nascita del venditore...

Infine, pare che solo la BNL pretenda agibilità. Ho sentito IMG Direct, Woolwich ed altre, la storia cambia: alcune neanche vogliono la relazione notarile preliminare!

Siamo proprio in Italia...

Credo che il punto (c) non potranno sostenerlo seriamente difronte ad un legale in quanto il documento che hai firmato potrebbe contenere clausole vessatorie (svantaggianti per te) o comunque tali da rendere impugnabile il compromesso.

Qui la questione si fa spinosa. Il mio legale sostiene che il compromesso sia facilmente impugnabile. In realtà il mio amico agente immobiliare dice che aver firmato il compromesso E la pianta E la visura catastale, complica moltissimo le cose. Si rischia di andare in causa, SENZA neanche la certezza di spuntarla! -_-