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2013-07-08 12:30:37

Vecchi debiti condominio


Elpuma
login
11 Giugno 2012 ore 07:08 4
Ciao,
sono incapatto in un giro abbastanza contorto e vorrei uscirne senza smenarci.
In data ottobre 2010 ho acquistato casa, prima di farlo mi sono fatto rilasciare tramite il vecchio proprietario una dichiarazione dell'amministratore che il venditore non ha debiti condominiali, vi scrivo sotto esattamente cosa ha dichiarato:

"La presente unicamente per dichiarare che il condomino sig xxx residente presso xxx, ha interamente pagato le rate delle spese condominiali emesse sino al 09/10/10 relative all'esercizio 01.04.10-31.03.11.

Resta da saldare il conguaglio che si determinerà a fine esercizio."

Nel rogito ho fatto inserire:
"la parte venditrice garatisce inoltre che non esistono arretrati e insoluti per spese condominiali ordinarie e straordinarie, arretrati di tassem imposte e contributi e che non esistono liti pendenti relativi a questioni condominiali ed in ogni caso si obbliga a tenere indenne la parte aquirente da ogni responsabilità a riguardo, fermo restando nei confronti dei terzi il disposto dell'art.63 comma 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il tutto salvo conguagli a debito o credito risultanti da apposito rendiconto annuale dell'amministratore di condominio"

Mi ritrovo a fine anno che questa persona ha da pagare 800? abbondanti che risultano essere più di 1/3 delle spese annuali. Le spese in quanto nuovo proprietario l'amministratore le ha caricate a me ed io gli ho segnalato che ho in mano una carta scritta da lui che dichiara che le spese erano state pagate e lui mi controbatte che c'è scritto "salvo conguaglio".
Adesso dico io, 800? di conguaglio sono possibili??? Più di un terzo delle spese annuali! si può considerare conguaglio???

Passati 2 anni sono riuscito a far pagare una parte al vecchio proprietario che risutla essere difficile da raggiungere con molta furbizia. Me ne mancano 350? e l'amministratore continua a chiederli a me.
Posso fare qualcosa? Secondo me l'amministratore non ha lavorato bene e lui dice che per legge può chiederli a me.
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Martedì 12 Giugno 2012, alle ore 08:41
    E' una questione particolare cui solo una persona esperta del settore potrà dare qualche suggerimento, anche in funzione di eventuali sentenze o normative specifiche.

  • yago
    Yago Ricerca discussioni per utente
    Martedì 12 Giugno 2012, alle ore 22:44
    Quello che asserisce l amministratore corrisponde al vero; art. 63 disp.att. c.c. - 2° comma - "Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" . E' stata un'ottima iniziativa quella di inserire nel rogito la formula descritta nel post (spesso non ci si preoccupa di farlo) tuttavia è da tenere presente che ogni accordo assunto tra le parti venditore e acquirente riguarda solo ed esclusivamente i medesimi in quanto trattasi di rapporto tra terzi. Ciò significa, in brevi parole, che l'amministratore può comunque agire verso l attuale proprietario e quest'ultimo, in forza degli accordi sottoscritti tra le parti, potrà a sua volta rifarsi verso il precedente proprietario...ovvio non si escludono vie legali. Infine, riguardo a quest'aspetto, la solidarietà citata nel summenzionato articolo 63 consentirebbe all'amministratore di agire direttamente verso il precedente proprietario ma difficilmente viene scelta questa strada visto che risulta piu semplice farlo verso il nuovo...sicuramente reperibile e solvibile in forza della certa proprietà immobiliare. Nel momento della vendita sopravvenuta con la gestione condominiale in corso l'amministratore provvede (dovrebbe) ad una determinazione delle spese preventive a carico di una e dell'altra parte... ovviamente trattandosi di preventivo, il conteggio, sarà certamente suscettibile di conguaglio, a credito o a debito, in occasione della chiusura annuale della gestione...tuttavia una differenza di 1/3 tra quanto preventivato e quanto consuntivato è davvero alta e incosnueta.
    Il mio consiglio è questo:
    1) verificare dai bilanci degli anni passati se il debito maturato a carico del precedente proprietario ha origine non prima dell'anno precedente alla vendita in quanto eventuali debiti antecedenti tale data non possono essere richiesti al nuovo;
    2) verificare che effettivamente il precedente proprietario abbia corrisposto le rate dovute così come dichiarato dall'amministratore facendosi consegnare da questo il dettaglio dei versamenti; ciò in virtù del fatto che, come sopraddetto, un errore a preventivo pari ad 1/3 delle spese annuali appare quanto meno curioso,,a meno che nell'anno non siano state eseguite opere di manutenzione straordinaria non inizialmente preventivate oppure conguagli di consumo utenze.
    3) ricordare all'amministratore la solidarietà espressa dall'art. 63 ed invitarlo a richiedere il saldo al precedente proprietario minacciando magari un'azione coatta per il recupero del credito..magari fornedogli il recapito in modo tale che non trovi scuse x non farlo (se vuole puo..ma qui dipende dalla sua professionalità...).
    Se tutto quanto risulta fatto in modo regolare non le resta che pagare e inoltrare formale richiesta al precedente proprietario... ma mi raccomando faccia le verifiche consigliate.
    Mi faccia sapere...saluti.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 17 Giugno 2012, alle ore 08:49
    Buongiorno, concordo in linea di massima con quanto sopra e, in sintesi, quantomeno 'prima facie', riterrei che un'azione di rivalsa verso il Suo dante causa si prospetti ineludibile.

  • dark80
    Dark80 Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 8 Luglio 2013, alle ore 12:30
    Pubblicità progresso?

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