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2007-12-19 16:30:25

Ristrutturazione straordinaria e manca l'amministrazione


Chiarabds
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19 Dicembre 2007 ore 10:12 5
Buongiorno a tutti.
Mi chiamo chiara. Il 28 dic 2006 io e il mio fidanzato abbiamo effettuato l'atto notarile per l'acquisto di un appartamento in un borgo sulle alture di genova all'interno di una palazzina di 9 unità abitative. Il pomeriggio stesso, togliendo una copertura in perlinato dal tetto, abbiamo scoperto le travi portanti completamente marce e il manto di copertura (abbadini in ardesia) ormai inesistenti. Dall'esterno il tetto si presentava ricoperto di guaina bitumentosa e non lasciava immaginare la fatiscenza che invece abbiamo scoperto dall'interno. Le prime ditte contattate ci hanno sconsigliato di fare un lavoretto fai da te ma di rifare completamente il tetto che, specifico, risale a circa il 1750.
Abbiamo scoperto che non esisteva amministrazione quando, invece, dovrebbe essere obbligatoria. purtroppo prima di questo acquisto non conoscevamo tutte queste norme.
Abbiamo iniziato a coinvolgere i vicini informalmente con delle lettere nelle cassette della posta, ma la maggior parte non ha mai risposto. Lunedì 17 dicembre siamo riusciti a effettuare la prima assemblea condominiale, II convocazione dopo aver spedito a tutti una raccomandata con ricevuta di ritorno allegando anche una perizia che, nel frattempo, è stata fatta da un perito del tribunale, quindi incontrovertibile, nella quale viene affermato che il tetto è pericoloso e va rifatto.
Si sono presentati tutti, tranne 2 con delega e 1 non si è fatto vivo.
Manca la divisione in millesimi. L'assemblea ha deliberato di:
-fare tetto e facciata
- nominare un amministratore, interno o esterno
-procedere quindi con la divisione in millesimi e successivamente contattare le ditte
ci sono però alcune criticità per le quali vi chiedo un aiuto:
1- la persona che non ha partecipato è pazza, nel vero senso della parola: è una signora di 90 anni che vive da sola e la notte la trascorre urlando. ogni tanto c'è suo figlio ma temo sia sulla stessa scia. come si può obbligare questa persona a fare il tetto?e nel caso la si potesse obbligare ma questa non paga?come si procede?un condomino ha proposto di fare un atto notarile che su carta divide il condominio per poter rifare solo mezzo tetto e la parte di tetto dove sotto abita la signora non farla. in questo modo se tra anni loro decidessero di farla non possono venire a chiederci soldi perché non farebbe parte del nostro condomino. ma è possibile fare una cosa simile legalmente?anche perché a me e al mio fidanzato non piace che questo può fregarsene di tutto e quindi condizionare in questo modo le scelte di tutti quanti.
2 - alcuni condomini hanno chiesto di fare si l'amministrazione, ma nominando un amministratore interno, per poter risparmiare qual cosina (tenete conto che non esistono scale in comune, luce in comune, ognuno ha il suo civico e accede direttamente a casa propria, quindi non credo costi molto l?amministrazione). è possibile?e questa persona deve avere delle qualifiche?non sarebbe meglio, vista la situazione delicata, affidarsi ad un professionista?magari anche solo per un anno per risolvere questo problema del tetto?
3. qualora si nominasse un amministratore interno, che trafila si deve seguire?a che organi ci si deve rivolgere per depositare la nomina e chiedere il codice fiscale del palazzo?e come geometra per fare la divisione in millesimi si può chiamare chi si vuole?
se potete anche solo indicarmi dei link dove posso trovare della documentazione ve ne sarei molto grata. come vedete è già passato tanto tempo e questa situazione ci ha condizionato non poco l'esistenza.
grazie mille
chiara
  • condominiale
    0
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    Mercoledì 19 Dicembre 2007, alle ore 12:00
    Di queste problematiche ne abbiamo parlato centinaia di volte sul forum, basta usare il testo in alto "cerca nel forum" per trovare le informazioni.

    Comunque, le risposte alle tue domande le trovi ben raggruppate tutte qui:

    http://www.condomini.altervista.org/

    L'assemblea sembra legale.

    Le decisioni prese valgono per tutti (anche per gli assenti o dissenzienti).

    Quando manca la tabella millesimale, le spese "comuni" si ripartiscono in parti uguali, salvo futuro conguaglio (Cassazione nel link che ti ho indicato sopra).

    L'amministratore può essere un proprietario del condominio, non sono previste "doti" particolari, leggi nel link gli adempimenti dell'amministratore.

    Nel tuo caso particolare bisogna innanzitutto che prendi in considerazione il 3° comma dell'art. 1123 del Codice Civile.

    Hai scritto molto nel tuo intervento, ma non hai indicato la cosa più importante cioè se il vostro complesso si espande in "orizzontale", in questo caso l'art. 1123 è determinante.

    La signora novantenne quindi non dovrà partecipare alle spese per la copertura in oggetto, a dette spese dovranno partecipare esclusivamente i proprietari delle unità immobiliari sottostanti il tetto che ha bisogno di manutenzione, il resto della copertura sarà un problema del dissenziente.

  • chiarabds
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Dicembre 2007, alle ore 13:45
    L'edificio è una "villetta a schiera alla genovese" dove il lavoro nord è su un livello e il lavoro sud è su un livello più in basso. Sotto tetto siamo 4 famiglie: due alla nostra sinistra e la signora novantenne alla nostra destra e abbiamo l'accesso, ognuno con il proprio civico, sulla facciata nord.
    Le altre unità abitative sono sotto di noi e hanno gli accessi al lato sud...non so se mi sono spiegata molto bene.
    In questo caso si può legalmente "dividere" l'edificio?

  • condominiale
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Dicembre 2007, alle ore 15:53
    Ripeto, leggi il 3° comma dell'art. 1123 del c.c.

    Se il tetto che copre il vostro gruppo di abitazioni è "ben divisibile" strutturalmente e l'intervento si può agevolmente fare solo su una determinata superficie, potrete mettere in atto il lavori in questione solo nella parte che vi interessa con le spese a carico solo delle unità sottostanti la porzione di tetto in questione.

    Se invece la perizia tecnica dovesse dimostrare la non fattibilità della soluzione parziale e si dovesse intervenire su "tutto" il tetto in questione, allora anche la signora in oggetto dovrà partecipare alla spesa.

    Nel caso non ottemperasse, si ricorre al decreto ingiuntivo.

    Se, in base all'evoluzione della situazione, ne avrai bisogno ti fornirò tutti gli elementi utili necessari compresi i riferimenti normativi e giurisprudenziali.

  • chiarabds
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Dicembre 2007, alle ore 16:00
    Grazie, sei molto gentile.
    Be, il tetto ricopre tutto l'edificio ed è una struttura unica. anche perché è un tetto spiovente, con travi di legno dentro e abbadini di ardesia fuori. molte ditte hanno suggerito caldamente di farlo tutto perché iniziando a togliere le travi della nostra parte rischia di crollare anche la parte della signora, proprio perché un pezzo unico.
    grazie ancora per le delucidazioni

  • condominiale
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Dicembre 2007, alle ore 16:30
    Come ti ho detto sopra, potrete iniziare i lavori e imporre la quota di spesa anche al dissenziente.
    In un primo tempo suddividerete le quote in parti uguali o ancora meglio secondo i relativi valori "catastali" (Cassazione), salvo possibile conguaglio in sede di redazione delle tabelle millesimali.

    Leggi qui:

    http://www.condomini.altervista.org/Coe ... ilesim.htm

    Se ce ne sarà bisogno ti fornirò ulteriori indicazioni.
    In bocca al lupo.
    A presto.

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