Ripartizione spese manutenzione

Nel mio condominio sono presenti 11 condomini con proprietà comprese tra un minimo d 7 millesimi di un proprietario di garage ed un massimo di 177 millesimi di un proprietario di un grande appartamento e di un garage.

Tra le parti comuni sono compresi due piazzali scoperti ed un androne garages coperto. Il piazzale a monte del fabbricato condominiale è utilizzato per l?accesso agli appartamenti e per la gran parte è occupato da parcheggio per le autovetture dei condomini; il piazzale a valle è utilizzato per l?ingresso ai garages esterni, per l?ingresso all?androne dei garages interni ed è utilizzato ancora per parcheggio per le autovetture dei condomini; l?androne coperto è utilizzato per l?accesso ai garages interni e per l?accesso di servizio agli appartamenti.

Il Regolamento condominiale, di natura contrattuale, considera parti comuni ed indivisibili art.2 punto c) ?i passaggi pedonali, fioriere, aiuole, parcheggi, piazzali, rampe di accesso e corsie di di accesso ai garages, etc? All?art.3 sottolinea che i diritti su tali parti comuni è proporzionato al valore millesimale ai sensi art.1118 c.c. e di conseguenza le spese. All?art.3 punto d) ?viene indicato infine senza ricorrere ad ulteriore tabella il metodo per la ripartizione delle spese per la manutenzione ordinaria e il suo eventuale rifacimento del pavimento dell?androne garages interni al piano seminterrato per il diverso uso che fanno i condomini che ne hanno diritto: in questo caso, si propone di ripartire le spese nel modo che segue: - 80% a carico dei condomini proprietari dei garages interni 3-6-7-9-10; - 20% a carico di tutti gli altri condomini interessati al piano seminterrato in proporzione ai millesimi di proprietà. Per quanto non espressamente riportato nel presente regolamento si fa espresso riferimento a quanto stabilito dal Codice Civile in materia condominiale.

Il Regolamento condominiale NULLA DI ALTRO DICE nel merito dell?uso dei due piazzali e della spesa per il loro rifacimento dal momento che il regolamento in questione è stato dal costruttore consegnato ai condomini acquirenti le unità immobiliari prima della sistemazione e destinazione definitiva dei piazzali.

Comunque da allora l?uso dei piazzali per la sosta è stata sempre libera ed illimitata per numero di auto e per durata della sosta per tutti i condomini, quindi uso completamente paritario per i condomini sia con 7 che 177 millesimi. Ma a causa di questo uso SENZA REGOLE e per l?aumento delle autovetture dei condomini, la quasi totalità dei condomini (9 su 11) avevano deliberato una ripartizione dello spazio di sosta fra tutti in proporzione delle proprie quote di proprietà millesimale, ma un Giudice di Pace aveva accolto il ricorso di un condomino dissenziente annullando la delibera. I condomini, sempre (9 su 11) avevano quindi deliberato ancora definendo spazi di sosta tutti uguali per gli undici condomini con attribuzione di spesa di manutenzione in parti uguali. Lo stesso condomino dissenziente è ricorso nuovamente al Giudice di Pace. Sopraggiunto un nuovo amministratore, gran parte dei condomini ha voluto ritirare la delibera e chiudere la vertenza senza aver deciso nulla. Ora è sopraggiunta la necessità di rifare i piazzali, ma ci si scontra nuovamente e non si riesce ad ottenere l?unanimità (che eviti altro contenzioso) su tre proposte di ripartizione della spesa di rifacimento, sempre mantenendo un uso paritario, nello spazio e nel tempo di sosta:

PROPOSTA 1: piazzale a monte, adibito ad ingresso principale appartamenti e sosta autovetture, 20% in base millesimi appartamenti (per l?uso di transito agli appartamenti) e 80% in parti uguali (per l?uso della sosta). Piazzale a valle, 20% in base millesimi appartamenti (per l?uso di transito agli appartamenti), 40% in parti uguali (per l?uso della sosta), 40% in base millesimi garages (per l?uso accesso ai garages). La proposta 1 utilizza art.1123 c.c., 2° comma, e il Regolamento di condominio utilizzando l?analogia androne.

PROPOSTA 2: piazzali a monte e a valle in base ai millesimi di proprietà di appartamento e garages. La proposta 2 applica interamente art.1123, 1° comma, disconoscendo l?uso e il Reg.cond (come androne); avverrebbe che un proprietario pur avendo lo stesso uso pagherebbe 7 contro chi pagherebbe 177.

PROPOSTA 3: piazzale a monte in base ai millesimi di proprietà degli appartamenti; piazzale a valle, 20% in base millesimi appartamenti (per l?uso di transito agli appartamenti) e 80% in base millesimi garages (per l?uso accesso ai garages). La proposta 3 utilizza per piazzale a monte l?art.1123, 1° comma, disconoscendo l?uso paritario, e il piazzale a valle utilizza Regcond analogia androne, ma disconosce l?utilizzo sosta.



Gradiremmo avere la soluzione a questa vicenda, sia in termini di uso che di attribuzione della spesa di rifacimento, che rappresenti la piena legalità e che venga quindi accolta favorevolmente dalle parti coinvolte.


In attesa di una sua gentile risposta, La ringrazio sentitamente.

Stefano Simoni

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