Richiesta di sfratto per necessità

La procedura per sfratto dovuto a necessità del locatore è regolata dall'articolo 30 della legge 392/78.

Questa procedura è applicabile alle future azioni di locatori che avendo motivi di necessità vogliono negare il rinnovo di contratti stipulati sulla base della nuova legge 431/98 e cioè contratti liberi alla prima scadenza quadriennale quando il proprietario per motivo di necessità intende impedire l'ulteriore rinnovo quadriennale.

Come si instaura materialmente il procedimento? Intanto il locatore deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 11 legge 359/92 e articolo 3 legge 431/98). Alla comunicazione può seguire (gia prima della scadenza in modo da accelerare la procedura) l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato, giudizio regolato dall'articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile.

Ecco un elenco dei motivi di necessita' per rescindere i contratti della legge 431/98

Il proprietario che abbia una delle necessità previste dalla legge o in presenza di determinate situazioni dell'inquilino può impedire il rinnovo per il secondo quadriennio. Per farlo deve inviare all'inquilino, almeno sei mesi prima, una comunicazione in cui sia espressamente indicato, a pena di nullità, uno dei seguenti motivi tassativamente indicati dalla legge:

Necessità abitativa, commerciale, artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

Necessità del locatore persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per proprie finalità ed, in tal caso, offra all'inquilino altra abitazione idonea;

Quando l'inquilino abbia piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

Quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;

Quando il proprietario deve eseguire sull'immobile lavori di integrale ristrutturazione o di demolizione e radicale trasformazione o di sopraelevazione;

Quando l'inquilino non occupa continuativamente l'abitazione senza giustificato motivo;

Quando il proprietario intenda vendere l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo in proprietà tranne eventualmente quello adibito a propria abitazione. In questo caso l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione con le regole stabilite dalla legge 392, articoli 38 e 39.

Nei casi di disdetta motivata dagli interventi per lavori e opere sopra descritti, perché possa procedere all'azione di rilascio il locatore deve disporre della concessione o dell'autorizzazione edilizia. Se una volta terminati i lavori il proprietario concede nuovamente in locazione l'immobile, l'inquilino ha diritto di prelazione per il nuovo contratto e può esercitarlo in base all'articolo 40 della legge 392.

L'azione giudiziale con la quale il proprietario può far valere questi motivi di necessità è regolata dall'articolo 30 della legge 392 ovviamente con la successiva introduzione dell'articolo 447 bis del Codice di procedura civile.

La legge prevede poi sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averlo riacquistato, anche a seguito di procedura giudiziaria, per uno dei motivi per i quali l'aveva richiesto trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso.

In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Tale risarcimento è dovuto anche nel caso in cui il proprietario ha riottenuto l'immobile, anche indipendentemente dalla promozione di una specifica azione giudiziaria, ed esercitando quindi illegittimamente la facoltà di disdettare il contratto.

Se il proprietario non ha, o non esercita i motivi di disdetta alla prima scadenza, il contratto, come si diceva, si rinnova di ulteriori quattro anni. Prima di questa seconda scadenza la legge prevede il diritto delle parti di avviare la procedura di rinnovare il contratto con lettera raccomandata da avviarsi all'altra almeno sei mesi prima. E' evidente che in mancanza di buon fine del rinnovo, il contratto eventualmente disdettato, è risolto.

Controlla se rientri nei casi specificati sopra

Ma c'è l'articolo 59 della legge 392 del 1978 che dice che il proprietario quando ha motivi di necessità previsti dalla legge, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, non dice che deve aspettare I sei mesi prima della scadenza. Perché adesso lei dice che bisogna arrivare ai sei mesi prima della scadenza? E il conduttore non è tenuto a liberare l'appartamento sei mesi dopo che gli è stata comunicata la disdetta da parte del proprietario?

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Ma c'è l'articolo 59 della legge 392 del 1978 che dice che il proprietario quando ha motivi di necessità previsti dalla legge, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, non dice che deve aspettare I sei mesi prima della scadenza. Perché adesso lei dice che bisogna arrivare ai sei mesi prima della scadenza? E il conduttore non è tenuto a liberare l'appartamento sei mesi dopo che gli è stata comunicata la disdetta da parte del proprietario?

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Ciao Pasqualinalelli, a parte che l’art. 59 che tu citi si riferisce solo alla disciplina transitoria, nella quale non dovrebbe rientrare quello di Francoli, in ogni caso anche l’art. 59 parla di un preavviso di sei mesi.

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La procedura per sfratto dovuto a necessità del locatore è regolata dall'articolo 30 della legge 392/78.

Questa procedura è applicabile alle future azioni di locatori che avendo motivi di necessità vogliono negare il rinnovo di contratti stipulati sulla base della nuova legge 431/98 e cioè contratti liberi alla prima scadenza quadriennale quando il proprietario per motivo di necessità intende impedire l'ulteriore rinnovo quadriennale.

Come si instaura materialmente il procedimento? Intanto il locatore deve dichiarare a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 11 legge 359/92 e articolo 3 legge 431/98). Alla comunicazione può seguire (gia prima della scadenza in modo da accelerare la procedura) l'avvio di un giudizio davanti al Magistrato, giudizio regolato dall'articolo 447 bis del Codice di Procedura Civile.

Ecco un elenco dei motivi di necessita' per rescindere i contratti della legge 431/98

Il proprietario che abbia una delle necessità previste dalla legge o in presenza di determinate situazioni dell'inquilino può impedire il rinnovo per il secondo quadriennio. Per farlo deve inviare all'inquilino, almeno sei mesi prima, una comunicazione in cui sia espressamente indicato, a pena di nullità, uno dei seguenti motivi tassativamente indicati dalla legge:

Necessità abitativa, commerciale, artigianale o professionale propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

Necessità del locatore persona giuridica di destinare l'immobile all'esercizio di attività per proprie finalità ed, in tal caso, offra all'inquilino altra abitazione idonea;

Quando l'inquilino abbia piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;

Quando l'immobile sia all'interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;

Quando il proprietario deve eseguire sull'immobile lavori di integrale ristrutturazione o di demolizione e radicale trasformazione o di sopraelevazione;

Quando l'inquilino non occupa continuativamente l'abitazione senza giustificato motivo;

Quando il proprietario intenda vendere l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo in proprietà tranne eventualmente quello adibito a propria abitazione. In questo caso l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione con le regole stabilite dalla legge 392, articoli 38 e 39.

Nei casi di disdetta motivata dagli interventi per lavori e opere sopra descritti, perché possa procedere all'azione di rilascio il locatore deve disporre della concessione o dell'autorizzazione edilizia. Se una volta terminati i lavori il proprietario concede nuovamente in locazione l'immobile, l'inquilino ha diritto di prelazione per il nuovo contratto e può esercitarlo in base all'articolo 40 della legge 392.

L'azione giudiziale con la quale il proprietario può far valere questi motivi di necessità è regolata dall'articolo 30 della legge 392 ovviamente con la successiva introduzione dell'articolo 447 bis del Codice di procedura civile.

La legge prevede poi sanzioni per il proprietario che non utilizzi l'immobile dopo averlo riacquistato, anche a seguito di procedura giudiziaria, per uno dei motivi per i quali l'aveva richiesto trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso.

In questo caso, l'inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Tale risarcimento è dovuto anche nel caso in cui il proprietario ha riottenuto l'immobile, anche indipendentemente dalla promozione di una specifica azione giudiziaria, ed esercitando quindi illegittimamente la facoltà di disdettare il contratto.

Se il proprietario non ha, o non esercita i motivi di disdetta alla prima scadenza, il contratto, come si diceva, si rinnova di ulteriori quattro anni. Prima di questa seconda scadenza la legge prevede il diritto delle parti di avviare la procedura di rinnovare il contratto con lettera raccomandata da avviarsi all'altra almeno sei mesi prima. E' evidente che in mancanza di buon fine del rinnovo, il contratto eventualmente disdettato, è risolto.

Controlla se rientri nei casi specificati sopra

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Scusate l'intromissione, ma avrei bisogno di un chiarimento.Sono in affitto dal gennaio del 2009 con contratto 4 4 poi rinnovato.
A gennaio il proprietario mi ha mandato una raccomandata dicendo che entro il 31 luglio 2020 dovrò lasciare libero l'appartamento perché serve alla figlia (tra l'altro so per certo che sia lui che la figlia sono proprietari di altri appartamenti).Causa blocchi covid e via dicendo, non ho ancora trovato una casa dove potermi trasferire.
Posso richiedere una proroga o sono obbligata ad uscire da casa?
Grazie

Buongiorno Barbara, non mi sono chiare le date, è un 4 4, rinnovato nel 2017, quindi?

Al 31 luglio 2020 non sarebbero passati neanche 3 anni dal secondo rinnovo. Non è chiara questa data di scadenza posta come riferimento al rilascio dell'appartamento.