Proprietà del sottotetto - 3752
Vi sottopongo un quesito relativo alla proprietà di un sottotetto che ci sta letteralmente facendo impazzire!
Abbiamo appena acquistato un appartamento al piano attico/sottotetto di un edificio storico attualmente in totale ristrutturazione. In questo appartamento, a fianco del corridoio che unisce zona giorno/zona notte, corre, per tutta la sua lunghezza, un sottotetto che è sempre stato utilizzato come ripostiglio dall'inquilino che vi ha abitato per 40 anni. Nel tempo il solaio si è deteriorato ma è rimasta l'antica travatura. L'accesso a tale sottotetto è possibile solo dalla nostra proprietà (dalla quale ora nulla lo separa, essendo esso a vista) e al suo interno non vi è nulla che possa essere destinato ad uso comune. L'inquilino del piano sotto ne pretende la proprietà nonostante la soprintendenza alle belle arti gli abbia intimato di mantenere il controsoffitto che da sempre esiste nel suo appartamento. Tale sottotetto non è accatastato e non esistono documenti che attestino la proprietà del condominio. Abbiamo letto tutte le sentenze in merito ma qui la stranezza è che "l'ultimo piano" cui in genere esse attribuiscono la proprietà è costituito proprio dal nostro appartamento e non da quello sottostante. Di chi è?
Abbiamo appena acquistato un appartamento al piano attico/sottotetto di un edificio storico attualmente in totale ristrutturazione. In questo appartamento, a fianco del corridoio che unisce zona giorno/zona notte, corre, per tutta la sua lunghezza, un sottotetto che è sempre stato utilizzato come ripostiglio dall'inquilino che vi ha abitato per 40 anni. Nel tempo il solaio si è deteriorato ma è rimasta l'antica travatura. L'accesso a tale sottotetto è possibile solo dalla nostra proprietà (dalla quale ora nulla lo separa, essendo esso a vista) e al suo interno non vi è nulla che possa essere destinato ad uso comune. L'inquilino del piano sotto ne pretende la proprietà nonostante la soprintendenza alle belle arti gli abbia intimato di mantenere il controsoffitto che da sempre esiste nel suo appartamento. Tale sottotetto non è accatastato e non esistono documenti che attestino la proprietà del condominio. Abbiamo letto tutte le sentenze in merito ma qui la stranezza è che "l'ultimo piano" cui in genere esse attribuiscono la proprietà è costituito proprio dal nostro appartamento e non da quello sottostante. Di chi è?
Dal Codice Civile:
Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art.1126 - Lastrici solari di uso esclusivo - Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Saluti.
Marco.
Ho da sottoporre una questione riguardante il sottotetto.Sto per comprare un ultimo piano e al compromesso,mi hanno fatto firmare che dalla vendita dell'immobile,veniva escluso il sottotetto.Questo in data 1 aprile;in seguito,da una visura catastale storica,è emerso che è stata fatta una richiesta di variazione catastale con frazionamento,al catasto (in data 6 giugno).Come può la parte venditrice,impossessarsi del sottotetto,dopo il compromesso?Come può fare questo senza il consenso degli altri 2 condomini?Se io ho firmato sul compromesso per un sub 18,come può al momento del rogito,scomparire il sub 18 e essere soppiantato da altro?
Non so se sono stata chiara.
grazie
Cosa ti fa presupporre che il sottotetto sia condominiale?
Considerando che hai firmato un atto di compravendita in cui viene escluso il sottotetto, io presupporrei che tale sottotetto e' privato della parte venditrice.
Il venditore ti ha venduto un appartamento escludendo il sottotetto. Per cui il venditore giustamente ha l'onere del frazionamento, nel caso appartamento e sottotetto fossero accatastati insieme, come e' plausibile supporre.- Innanzituto grazie a lollolalla x la risposta.Volevo precisare che le cose non stanno proprio così,nel senso che,appartamento e sottotetto, non sono accatastati insieme.Il sottotetto,da una visura storica effettuata,non è mai stato accatastato dall'inizio della costruzione dell'edificio.Il proprietario,si è svegliato un paio di mesi fa,e ha deciso così,di punto in bianco,di accatastare il sottotetto,adducendo come scusa al catasto,UNITA' SFUGGITA ALL'ACCERTAMENTO !!!!!A me sembra incredibile e così,anche ai miei 3 futuri vicini di casa,unici condomini (il condominio ha solo 2 piani e 4 condomini).
Mi sono letta parecchie sentenze riguardanti l'appartenenza del sottotetto e direi che ci danno ragione poichè, nel nostro caso,il vano,per le sue caratteristiche strutturali e funzionali,sia pure in via potenziale,risulterebbe essere oggettivamente destinato all'uso comune (esiste pure una scala che porta al sottotetto).Firmero' l'atto il 12 di dicembre,se riuscirà a darmi ancora una risposta a breve termine,gliene saro' grata infinitamente...
Grazie e buona giornata
Samantha (just) 
Con un po' di ritardo, ma vediamo di rispondere a Elena:
credo sia pacifico che il tuo atto d'acquisto non menzioni il sottotetto;
l'art. 1127 cc, c. 1, non attribuisce al proprietario dell'ultimo piano la proprietà del sottotetto, ma gliene consente l'uso nel caso di sopraelevazione;
l'accesso del sottotetto esclusivamente attraverso la tua proprietà, sembrerebbe indicativo del carattere di accessorietà di tale vano dell'appartamento da cui vi si accede;
Sarebbe sciocco attribuire al mio parere un carattere di ufficialità: ti ho fornito qualche spunto sul quale credo che anche il Giudice di Pace possa riflettere ed è a lui che ti consiglio di rivolgerti per ottenere qualche certezza.
Ti prego di tenerci al corrente della vicenda.
Tanti auguri, ciao.
Gigi- Ed ora tentiamo di rispondere anche a Just:
cara Samantha,
Mi sembra un pasticcio a cui manchino elementi per poterlo sbrogliare:
se il sottotetto fosse condominiale, il proprietario dell'ultimo piano non potrebbe né venderlo, né escluderlo dalla vendita;
salvo titolo contrario, il sottotetto deve ritenersi condominiale, quando sia facilmente accessibile ai condomini o possa svolgere un'utilità a favore del condominio, che non sia la mera intercapedine tra il tetto ed il solaio dell'ultimo piano;
Il venditore del tuo appartamento che ne vanta la proprietà, dovrebbe dimostrarlo attraverso un titolo;
non hai tempo per il Giudice di Pace (al quale credo che tutti i condomini dovrebbero rivolgersi), ma ti consiglio di chiedere immediatamente un parere al notaio.
Attendiamo tue notizie.
Auguri, ciao.
Gigi - Ciao Gigi e grazie.
Mi sai spiegare per titolo cosa si intende? Al catasto hanno rilasciato un titolo,ma non penso che sia quello di cui la legge parla,o sbaglio ?
Noi faremo l'atto comunque;ho un appuntamento al catasto per chiarimenti e comunque,in seguito,mi rivolgero'al Giudice di pace perché ormai,per me,è diventata una questione di principio.Non è che il sottotetto mi interessi particolarmente,ma non mi piace l'idea di essere stata presa in giro !!!!
Ci "sentiamo"per aggiornamenti da ambo le parti.
Grazie e a presto
Ciao
Samantha
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