Liberatoria amministratore per rogito

Il rogito lo si può fare ugualmente.

Il venditore si assume con una scrittura privata firmata davanti al notaio qualsiasi onere arretrato dovesse scaturire sia in termini di debiti pregressi, sia in termini di spese giudiziarie.
Questo documento essendo sottoscritto da entrambe le parti, può legittimamente derogare dall'art. 66 Att. del Codice civile che impone al nuovo acquirende di assumersi i debiti delle ultime due annualità.

In sede di definizione del contenzioso, se risulteranno crediti in favore dell'unità immobiliare, questi saranno di competenza del venditore, naturalmente.

La comunicazione di questo accordo verrà inviata anche al nuovo amministratore.

Ma se l'art. citato recita: Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell'assemblea in via straordinaria)
L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.


Cosa centra con il mio quesito?

M.

Refuso....

L'art. in questione è il 63 al 2° comma.

Grazie mille.

Avrei un'altra precisazione da chiederti: tu dici "Il rogito lo si può fare ugualmente"; questo significa che se io non dovessi acconsentire a sottoscrivere l'accordo privato o a vincolare una somma di denaro, loro sarebbero obbligati comunque a rogitare (a meno di non perdere la caparra confirmatoria) oppure potrebbero appellarsi a questo per avere legalmente diritto di rifiutarsi di rogitare, e io dovrei restituire loro la caparra?

Il problema è che mi chiedono una cifra esagerata che non sono disposto a vincolare, e vorrei essere sicuro che una volta davanti al notaio questi non mi "blocchi" il rogito se io non acconsento.


Grazie ancora.
M.

Queste erano problematiche da dibattere in sede di "preliminare" di vendita, non giungere al rogito.

Essendo comunque la materia palesemente indicata dal Codice, non vi è possibilità di recedere dal contratto adducendo questa "scusa".

Ho parlato della scrittura privata per agevolare ancor più la transazione, in realtà non sarebbe nemmeno necessaria.

Ringraziandoti ancora, torno "alla carica" dopo la pausa estiva con alcune ulteriori richieste di chiarimento, se possibile.

Riepilogo: devo rogitare per la vendita il 12/9 e recentemente (quindi dopo il preliminare) sono stati scoperti dei debiti con fornitori del condominio non quantificabili (vecchio amministratore dimesso, irreperibile e documentazione non consegnata al nuovo). Gli acquirenti vorrebbero che io vincolassi una cifra esagerata a garanzia presso il notaio. Ovviamente io non sono d'accordo.

Tengo a precisare che ho tutte le intenzioni di pagare quanto dovuto non appena la situaizone sarà più chiara e si quantificherà l'importo esatto, ma oggi non posso presentare una liberatoria da parte dell'amministratore e il mio dubbio è che il notaio non mi permetta di concludere il contratto di rogito.

Io vorrei sapere se ha facoltà legale di farlo. Una clausola del preliminare dice che io consegnerò l'immobile in regola con le spese condominiali, quindi il fatto che oggi non sia in regola con le spese condominiali (anche se non per volontà mia) non potrebbe costituire un vincolo al rogito? Io vorrei fare la "voce grossa" con l'acquirente perché non ho intenzione di vincolare la cifra richiesta da loro, ma non sono sicuro che poi questi non possano appellarsi a qualcosa che mi impedisca di rogitare, che per me sarebbe una condizione disastrosa.

L'amministratore entrante non è in grado di rilasciare alcuna dichiarazione di avvenuto pagamento di tutte le rate, ma io ho tutte le ricevute in mano degli ultimi due anni.

Grazie mille.

In realtà l'acquirente ha tutte le ragioni per pretendere la "sicurezza" circa il debito in oggetto.

L'art. 63 attuaz. del c.c. parla chiaro.

Il notaio comunque non prende iniziative proprie di questo genere, lascia che siano le parti a concordare la modalità più corretta.

Scusa tanto se insisto sull'argomento; in realtà vorrei capire non cosa fa "di solito" il notaio, vorrei sapere cosa può fare legalmente se io mi rifiuto di vincolare la somma richiesta dagli acquirenti, visto che c'è un debito pregresso del condominio (e quindi anche mio) ma non ancora quantificato. Quello che vorrei chiarirmi è cosa potrebbe succedere nel caso peggiore, per prendere le "misure" sulla cosa. Ad esempio, se gli acuirenti potrebbero rescindere dal contratto in questa complessa circostanza.

Devo assolutamente fare chiarezza entro giovedì, quando inconterò gli acquirenti.

Grazie per la disponibilità

Massimo

Scusa tanto se insisto sull'argomento; in realtà vorrei capire non cosa fa "di solito" il notaio, vorrei sapere cosa può fare legalmente se io mi rifiuto di vincolare la somma richiesta dagli acquirenti .......
Questo lo devi chiedere al tuo notaio, il mio sicuramente non prenderebbe queste iniziative che non sono di sua competenza, informerebbe solo i contraenti sugli obblighi di legge.

L'acquirente, senza una la sicurezza del pagamento da parte tua circa il debito pendente ha il diritto di recedere dal contratto, con tutte le conseguenze del caso (Cassazione).

Il bene deve essere ceduto libero da ogni vincolo, nel tuo caso siete gia entrambi a conoscenza del debito in oggetto, fossi io l'acquirente, o mi fai la fidejussione o ti tieni il tuo alloggio e mi romborsi tutto, spese comprese e danni finanziari ricevuti da parte mia.

Queste erano problematiche da dibattere in sede di "preliminare" di vendita, non giungere al rogito.

Essendo comunque la materia palesemente indicata dal Codice, non vi è possibilità di recedere dal contratto adducendo questa "scusa".

Ho parlato della scrittura privata per agevolare ancor più la transazione, in realtà non sarebbe nemmeno necessaria.

Certo che anche tu non mi sembra che abbia le idee molto chiare su questo argomento.

Comunque ho capito che è meglio che accetti di vincolare una somma equa.

Il problema è però proprio nell'equità di questa somma. Chi lo stabilisce cose è "equo" se non si conosce l'importo del debito? se loro mi chiedono di vincolare 50mila euro (ipotesi assurda) io cosa faccio?

Ciao,
Massimo

Ho voluto indicarti la "mia personale" opinione avendo letto oggi un riferimento giurisprudenziale dal mio archivio proprio su questo specifico argomento.

Come ogni controversia, poi, quando si accede al giudice i risultati possono essere molto diversi da ciò che si auspica.

La conclusione cui sei arrivato appare essere la più "ovvia".

Buongiorno a entrambi, mi sembra che Condominiale abbia espresso valutazioni condivisibili. Onde evitare di dover consegnare une fidejussione, o di vincolare una somma 'esagerata', io offrirei comunque un importo equo, da quantificarsi sulla base dei millesimi, della natura del debito ipotizzato verso i fornitori e degli eventuali interessi maturati, salvo impegno espresso, verso i promissari acquirenti, di farsi carico, comunque, delle maggiori spese che dovessero essero 'scoperte' a rogito avvenuto.

Grazie ancora a tutti per l'aiuto, ho capito come è meglio comportarsi.

L'unica cosa che mi spaventa è se i potenziali acquirenti dovessero tirarsi indietro nonostante la mia piena disponibilità a versare o vincolare una somma stabilita: potrebbero farlo solo in virtù della pendenza di un debito a oggi non quantificabile, anche se io mi impegno in tutti i modi a pagare?

Ad esempio, se avessero trovato un'altra casa e volessero cogliere l'occasione per uscire da questo contratto in modo da non smenarci la caparra...

Grazie,
M.

Da come tu hai descritto le circostanze, la caparra potrebbe semplicemente essere restituita: il tuo inadempimento è incolpevole, ma controparte ha buon diritto di risolvere il preliminare.