Planimetrie del compromesso differenti dalla realtà

Non penso che la diversa "inclinazione" del giardino sia motivazione valida per recedere completamente dal contratto di acquisto di un immobile.

Hai il diritto comunque di ottenere "l'inclinazione" come da capitolato, basta che metta per iscritto la tua richiesta, vedrai che l'impresa ottempererà immediatamente.

Anche per il calorifero vale lo stesso concetto, se nel capitolato, che ti deve essere stato consegnato al momento del compromesso, il posizionamento non è conforme, hai il diritto di richiederne lo spostamento come risulta dalle planimetrie.

Grazie mille per la celere risposta!!
Io e la mia compagna, nei limiti delle nostre economie, abbiamo deciso di acquistare un monolocale con un ampio sottotetto, + un bel giardino da 80 mq. Pensiamo di essere stati chiari da subito, sia nei confronti dell'agenzia, sia nei confronti del costruttore: nel senso che questa casa è stata da noi acquistata solo ed esclusivamente per realizzare il nostro sogno di avere un giardino (avendo sempre vissuto in contesti condominiali...). Siamo stati più e più volte rassicurati da tutti sulla pendenza dello stesso. Adesso però ci troviamo con un appezzamento di terra sul quale possiamo quasi sciare...non era assolutamente quello che volevamo!!! Non credo che esista la possibilità di trovare una soluzione ( l'unica sarebbe abbassare tutta la casa (una palazzina da 8 appartamenti, la nostra è la parte esterna)!! Nella piantina allegata al compromesso non è indicato il calorifero, mentre nel capitolato è indicato solamente il modello. Sono un pò perplesso e nello stesso tempo spaventato: credo che esista una differenza sostanziale tra un giardino vivibile, nel quale poter collocare un gazebo oppure farci giocare serenamente dei bambini, da uno di esclusivo decoro, non sfruttabile per nulla! Sa consigliarmi quali norme poter consultare per comprendere se la diversa "inclinazione" del giardino sia motivazione valida per recedere completamente dal contratto di acquisto di un immobile?? La ringrazio infinitamente!

Ciao, le motivazioni che possono giustificare la risoluzione del contratto sono più frutto delle interpretazioni giurisprudenziali che della norma (codice civile) in sè. La valutazione di Condominiale è condivisibile, sotto il profilo de buon senso e dell'esperienza, nel giudicare maggiormente attuabile e più facilmente ottenibile la riduzione del corrispettivo. Voi siete in grado di dimostrare che nelle trattative l'esistenza del giardino abbia determinato la Vs. scelta?

Purtroppo non trovo un metodo chiaro da un punto di vista legale per poter dimostrare che la nostra scelta è ricaduta su quel tipo di abitazione solo ed esclusivamente per la presenza del giardino. Come faccio a dimostrare tutte le conversazioni telefoniche sostenute in merito alla pendenza del giardino? Come faccio a dimostrare che durante la trattativa abbiamo parlato di questo aspetto? Come faccio a dimostrare che fin dall'inizio abbiamo affrontato questo argomento chiarendo al costruttore e all'agenzia immobiliare che avremmo acquistato quel tipo di casa solo se avesse avuto un giardino vivibile? Sicuramente non basta sostenere le nostre ragioni, non basta dire che abbiamo sempre vissuto in condomini e avere un giardino per noi rappresenta un "sogno", non basta dire che sosteniamo un costo decisamente alto, rinunciando ad una camera in più per avere uno spazio verde tutto nostro (acquistando tra l'altro un sottotetto non abitabile), non basta dire che ci allontaniamo notevolmente da dove abitiamo e lo facciamo per avere il giardino?
Non so proprio che fare, mi sembra di vivere un incubo!!

Dimostrare le circostanze che hai elencato è arduo, per via testimoniale.
Io suggerirei di chiedere una riduzione del corrispettivo molto alta, così che controparte valuti più conveniente risolvere il contratto. A quando risale il titolo edilizio (permesso di costruire) dell'immobile?

Dovrei controllare sul preliminare. Stasera vi scrivo. Ma perché??
Il preliminare è stato fatto a giugno 2007 e registrato ad ottobre.
Tra le tante cose non ho mai ricevuto nessuna fidejussione bancaria.
Purtroppo l'inesperienza mi ha portato a fidarmi troppo di queste persone.
Comunque è incredibile, anche l'agenzia immobiliare conferma che quel giardino doveva essere perfettamente in piano (come da piantina allegata). Dovrei fare l'investigatore, recarmi in agenzia con un microfono e registrare le loro parole!!!!

Trovato...il titolo edilizio risale a maggio 2007.

Se il titolo edilizio non era stato ancora richiesto alla data del 21 luglio 2005, e mi sembra il tuo caso, si applica la tutela offerta dal Decreto Legislativo 122 del 2005, in attuazione della L. 210/2004. Tra gli altri aspetti, sono previste alcune ipotesi di nullità relativa del contratto ( a favore del promissario acquirente). Se avete già rogitato, una di queste è la mancata consegna della polizza indennitaria decennale...

Non abbiamo ancora rogitato. Ma quindi ho dei margini d'azione??
Vado subito a consultarlo per verificare le eventuali ipotesi di nullità.
Secondo lei??

grazie grazie grazie

Se non avete ancora rogitato, tanto meglio. La mancata consegna della fidejussione, alla sottoscrizione del preliminare, è un'altra causa di nullità, a Vs. esclusivo favore.

Ulteriore dubbio: è valido un compromesso registrato con più di tre mesi di ritardo?

Il ritardo nella registrazione del preliminare non è causa di annullamento del contratto, ai fini civilistici (contrattuali). L'art. 6 del D. Lgs. 122/2005 prevede non meno di dieci punti essenziali del contratto preliminare, quale contenuto necessario, la cui mancanza può essere fatta valere dal promissario acquirente.

Ho letto l'art.6 (contenuto del contratto preliminare) e specifica che il compromesso deve contenere gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2 (garanzia fidejussoria). L'art.2 parla di possibile causa di nullità del contratto, però non capisco se effettivamente la non indicazione sul preliminare ne possa comportare la nullità (io comunque l'ho firmato).
Ora ho un altro dubbio: sul mio compromesso non è indicata nessuna garanzia fidejussoria (solo le caparre confirmatorie da versare e le tempistiche), io inoltre le ho più volte richieste (a voce) ma non le ho mai ottenute. E se il costruttore le avesse comunque richieste e non me le avesse fornite per sua dimenticanza???

Guarda, è impossibile che il costruttore sia sia dimenticato di un 'particolare' del genere. E' proprio la mancata consegna della fidejussione a costituire causa di nullità: se il promissario acquirente non la riceve, nel senso materiale del termine, che garanzia può rappresentare?

Allora ho ricontrollato il compromesso. Non c'è alcun riferimento a garanzie fidejussorie, ma si cita solamente la modalità di pagamento per le caparre confirmatorie e relative tempistiche. Ho chiesto più volte a voce le fidejussioni, ma non le ho mai ricevute. Il costruttore mi ha detto di stare tranquillo che aveva avuto incontri con il suo assicuratore (sicuramente le avrà fatte fare, almeno spero). Il problema è che io non le ho mai ricevute. Adesso quindi per tutelarmi e cercare di capire se il compromesso è nullo, mi basta che non è stata indicata sull'atto nessuna fidejussione?? Come faccio a dimostrare che non ho mai ricevuto le fidejussioni?? magari lui le ha fatte poco dopo la registrazione del compromesso (ricordo lo stesso l'ho firmato 3 mesi prima), e le ha nel suo ufficio (l'unico problema è che non me le ha mai date materialmente) quindi è regolare?

Per favore io sono un profano a livello legislativo, ho bisogno di una spiegazione da neonato.....

grazie infinite!!!

Non bisogna mai avere paura nel chiedere, come dice la Bibbia...
l'onere della prova, circa la consegna della/e fidejussione/i, è a carico del contraente forte, ci mancherebbe che fosse a carico del soggetto destinatario della tutela!

E quindi la sola mancanza della fidejussione (anche se magari è stata fatta) e la mancanza dell'indicazione della stessa sul compromesso registrato potrebbero comportare la nullità del contratto??
Come fa a dimostrare che me l'ha data?? io non gli ho firmato nulla in merito!

grazie

La 'sola' mancanza della fidejussione è un vizio tutt'altro che secondario, anzi, è uno dei due pilastri della L. 210/2004 e del successivo decreto d'attuazione! in quanto d'interesse generale, mi piace segnalare ancora due links, ovvero www.conafi.net e www.greenlex.it (numero di febbraio), dedicati proprio agli immobili in costruzione

Ho un suggerimento ulteriore, ma è opportuno inviarlo in PVT (v. sopra, nell'area messaggi)