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2020-03-12 17:42:08

Immissione nel possesso dell'immobile


Batisgrulla
login
22 Gennaio 2018 ore 18:07 26
Ciao a tutti,
ho stipulato il compromesso di acquisto di un immobile da un notaio. Il venditore mi darà la possibilità di eseguire dei lavori di ristrutturazione prima del rogito, ma tale aspetto non è stato specificato nell'atto.
Poiché vorrei usufruire delle detrazioni fiscali previste dalla norma, stavo studiando la guida dell'Agenzia delle Entrate (purtroppo solo adesso) dove leggo che anche i promissari acquirenti possono usufruire delle detrazioni a patto che:
1 - è stato immesso nel possesso dell'immobile;
2 - esegue gli interventi a proprio carico;
3 - è stato registrato il compromesso.
Cosa significa e come si dimostra che è stato immesso nel possesso dell'immobile?
Ho letto altri post a riguardo ma le idee mi sembra fossero discordanti.
Grazie in anticipo a chi vorrà darmi un parere
  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 26 Gennaio 2018, alle ore 09:46
    La cosa fondamentale è la registrazione del preliminare di acquisto per accedere alle detrazioni fiscali. Se l'immissione nel possesso non è stato espressamente riportato nel compromesso, va fatta una integrazione con la clausola dell'assunzione di tutte le responsabilità del caso da parte del promissario acquirente. Cordiali saluti.

  • batisgrulla
    Batisgrulla Ricerca discussioni per utente
    Martedì 6 Febbraio 2018, alle ore 20:28
    Grazie mille del riscontro,veramente. Il mio commercialista (preparato) dice che è sufficiente una integrazione sotto forma di scrittura privata (quindi anche non registrata). Concordi?

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Batisgrulla
    Mercoledì 7 Febbraio 2018, alle ore 09:05
    Grazie mille del riscontro,veramente. Il mio commercialista (preparato) dice che è sufficiente una integrazione sotto forma di scrittura privata (quindi anche non registrata). Concordi?
    Sì, concordo pienamente. Cordiali saluti.

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente
    Sabato 2 Giugno 2018, alle ore 12:13
    buongiorno
    Avvndo anch'io lo stesso problema ho trovato molto interessante la vostra discussione, ma nella pratica non ho capito cosa devo fare. Questa integrazione va fatta con un atto di notorietà? O su un foglio bianco? Cosa ci devo scrivere? Dichiaro che in data x sono stato immesso nell'immobile? Ma poi cosa vuol dire? Che potevo entrare in casa?
    Scusate le mille domande ma dopo aver fatto mille carte adesso scopro che c'è anche questa!

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Conradpauls
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 09:32
    buongiorno
    Avvndo anch'io lo stesso problema ho trovato molto interessante la vostra discussione, ma nella pratica non ho capito cosa devo fare. Questa integrazione va fatta con un atto di notorietà? O su un foglio bianco? Cosa ci devo scrivere? Dichiaro che in data x sono stato immesso nell'immobile? Ma poi cosa vuol dire? Che potevo entrare in casa?
    Scusate le mille domande ma dopo aver fatto mille carte adesso scopro che c'è anche questa!
    Non è altro che una modifica al contratto preliminare. Se nel compromesso non è stato espressamente riportato che a partire da il possesso viene trasferito dal venditore al promissario acquirente, va fatta una "integrazione" motivando la durata (tempo) e la richiesta per l'esecuzione dei lavori, ecc. Naturalmente tale operazione necessita obbligatoriamente la firma del venditore. Cordiali saluti.

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 09:50
    Non è altro che una modifica al contratto preliminare. Se nel compromesso non è stato espressamente riportato che a partire da il possesso viene trasferito dal venditore al promissario acquirente, va fatta una "integrazione" motivando la durata (tempo) e la richiesta per l'esecuzione dei lavori, ecc. Naturalmente tale operazione necessita obbligatoriamente la firma del venditore. Cordiali saluti.
    grazie per la disponibilità
    Il fatto è che nel compromesso c'è scritto che la consegna delle chiavi sarà al rogito. Posso fare questa modifica lo stesso? Come? Su un foglio scrivo in data x sono stato immesso nell'immobile firma mia e quella del venditore?

  • lucag1979
    Lucag1979 Ricerca discussioni per utente Conradpauls
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 10:37
    grazie per la disponibilità
    Il fatto è che nel compromesso c'è scritto che la consegna delle chiavi sarà al rogito. Posso fare questa modifica lo stesso? Come? Su un foglio scrivo in data x sono stato immesso nell'immobile firma mia e quella del venditore?
    Potete fare un'altra scrittura, cioè una modificazione del contratto - che come il preliminare andrà poi registrata - nella quale si modifica la clausola relativa all'immissione nel possesso specificando come sulla base di quanto effettivamente avvenuto.

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente Lucag1979
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 10:58
    Potete fare un'altra scrittura, cioè una modificazione del contratto - che come il preliminare andrà poi registrata - nella quale si modifica la clausola relativa all'immissione nel possesso specificando come sulla base di quanto effettivamente avvenuto.
    e se non la registro è comunque valida?
    Io ho sentito l'agenzia dell'entrate e mi hanno detto di fare questa scrittura privata per sicurezza, ma già il fatto di rogitare in seguito è una sicurezza che tutto si sia svolto nel modo corretto, poiché se ho potuto fare i lavori prima di rogitare logicamente sono stato immesso nel possesso dell'immobile prima del rogito. La scrittura privata è solo una cosa in più che mi permetterebbe di detrarre le spese anche se il rogito, per qualche motivo, non si facesse.
    A voi il discorso fila? È giusto?
    Grazie

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 11:10
    ma poi...
    Scusate ma all'agenzia delle entrate si mettono a controllare che in tutti i compromessi ci sia scritta la clausolina dell'immissione? A fronte poi del fatto che è tutto in regola? Fatture bonifici permessi registrazioni, tutto ok, ma manca una frase allora niente!

  • manuelamargilio
    Manuelamargilio Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 18:22
    Buongiorno a tutti intervengo nella discussione per evidenziare nuovamente cosa dice la legge e cioè che:
    possono beneficiare delle detrazioni fiscali coloro che hanno sottoscritto,in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare di compravendita immobiliare ed abbianoeseguito nell’immobile, dopo la stipula del compromesso ma antecedentemente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, uno o più degliinterventi edili per i quali è previsto il beneficio fiscalein discussione.

    Con la circolare del MEF n.121/98 venne chiarito che “(…) la detrazione compete, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste,anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili (…)”.
    Siamo di fronte ad unpreliminare “ad effetti anticipati”, in cui il futuro acquirente viene immesso nel godimento del bene. Quando avviene l'immissione nel possesso di un bene immobile? Normalmente durante la consegna delle chiavi) in una fase anecedente alla stipula del rogito.
    Il punto è questo: nel caso considerato è avvenuta questa consegna di chiavi? Solitamente nei compromessi si specifica il momento in cui avviene la consegna del bene oggetto di compravendita (molto spesso al rogito). Quindi al di là del discorso relativo alla scrittura privata in mancanza di consegna delle chiavi il venditore non ha manifestato nemmeno oralmente l'intenzione di rilasciare l'immobile. A mio avviso l'aspetto deve essere chiarito con il venditore.
    Saluti

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente Manuelamargilio
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 18:44
    Buongiorno a tutti intervengo nella discussione per evidenziare nuovamente cosa dice la legge e cioè che:
    possono beneficiare delle detrazioni fiscali coloro che hanno sottoscritto,in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare di compravendita immobiliare ed abbianoeseguito nell’immobile, dopo la stipula del compromesso ma antecedentemente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, uno o più degliinterventi edili per i quali è previsto il beneficio fiscalein discussione.

    Con la circolare del MEF n.121/98 venne chiarito che “(…) la detrazione compete, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste,anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili (…)”.
    Siamo di fronte ad unpreliminare “ad effetti anticipati”, in cui il futuro acquirente viene immesso nel godimento del bene. Quando avviene l'immissione nel possesso di un bene immobile? Normalmente durante la consegna delle chiavi) in una fase anecedente alla stipula del rogito.
    Il punto è questo: nel caso considerato è avvenuta questa consegna di chiavi? Solitamente nei compromessi si specifica il momento in cui avviene la consegna del bene oggetto di compravendita (molto spesso al rogito). Quindi al di là del discorso relativo alla scrittura privata in mancanza di consegna delle chiavi il venditore non ha manifestato nemmeno oralmente l'intenzione di rilasciare l'immobile. A mio avviso l'aspetto deve essere chiarito con il venditore.
    Saluti
    Innanzitutto grazie per la disponibilità
    Però io veramente non capisco dove sia il problema. Nel mio caso il venditore è disposto a lasciarmi fare i lavori in casa prima del rogito e anzi me lo mette per iscritto! Solo non sul compromesso poichè ormai è già stato fatto. Quindi se faccio una scrittura privata dove ci scriverò che in data x sono stato immesso nel possesso dell'immobile con tanto di firma del venditore penso possa bastare o sbaglio? In più ci sono anche fatture e bonifico che attestano gli inizi dei lavori, cosa dovrei fare di più?

  • manuelamargilio
    Manuelamargilio Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 21:26
    Secondo me va benissimo. Per l'immissione nel possesso ci vuole la consegna delle chiavi con la quale si acquisisce la materiale disponibilità del bene.

  • batisgrulla
    Batisgrulla Ricerca discussioni per utente
    Sabato 9 Giugno 2018, alle ore 12:30
    Io alla fine per sicurezza ho aspettato la data del rogito e poi ho avviato la pratica edilizia.

  • omarbs
    Omarbs Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 20 Agosto 2018, alle ore 17:06
    Buongiorno.
    Una domanda, io il 7 settembre ho il compromesso dal notaio, con registrazione.
    La ditta che mi farà i lavori ha voluto un anticipo di 5000 euro, li ho pagati con bonifico per avere la detrazione.
    Avendo pagato una fattura prima del compromesso e prima della comunicazione all'ASL di inizio lavori ho perso il diritto alla detrazione ?
    Grazie

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente Omarbs
    Lunedì 20 Agosto 2018, alle ore 17:51
    Buongiorno.
    Una domanda, io il 7 settembre ho il compromesso dal notaio, con registrazione.
    La ditta che mi farà i lavori ha voluto un anticipo di 5000 euro, li ho pagati con bonifico per avere la detrazione.
    Avendo pagato una fattura prima del compromesso e prima della comunicazione all'ASL di inizio lavori ho perso il diritto alla detrazione ?
    Grazie
    Io mi farei fare almeno una dichiarazione sostitutiva dove metti una data di inizio lavori antecedenti al pagamento, ovviamente firmata dalla ditta.

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Omarbs
    Lunedì 20 Agosto 2018, alle ore 18:19
    Buongiorno.
    Una domanda, io il 7 settembre ho il compromesso dal notaio, con registrazione.
    La ditta che mi farà i lavori ha voluto un anticipo di 5000 euro, li ho pagati con bonifico per avere la detrazione.
    Avendo pagato una fattura prima del compromesso e prima della comunicazione all'ASL di inizio lavori ho perso il diritto alla detrazione ?
    Grazie
    Stia tranquillo, non perde i benefici di legge sull'acconto pagato all'impresa senza aver dato luogo ai lavori di ristrutturazione. È stato fondamentale pagare con l'apposito bonifico per ristrutturazione. Cordiali saluti.

  • omarbs
    Omarbs Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Martedì 21 Agosto 2018, alle ore 08:52
    Stia tranquillo, non perde i benefici di legge sull'acconto pagato all'impresa senza aver dato luogo ai lavori di ristrutturazione. È stato fondamentale pagare con l'apposito bonifico per ristrutturazione. Cordiali saluti.
    Grazie per le risposte... quindi ricapitolando non importa se le fatture vengono pagate prima o dopo aver effettuato il compromesso?
    Posso stare tranquillo ?



  • wilson2904
    Wilson2904 Ricerca discussioni per utente Manuelamargilio
    Mercoledì 26 Settembre 2018, alle ore 13:31
    Buongiorno a tutti intervengo nella discussione per evidenziare nuovamente cosa dice la legge e cioè che:
    possono beneficiare delle detrazioni fiscali coloro che hanno sottoscritto,in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare di compravendita immobiliare ed abbianoeseguito nell’immobile, dopo la stipula del compromesso ma antecedentemente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, uno o più degliinterventi edili per i quali è previsto il beneficio fiscalein discussione.

    Con la circolare del MEF n.121/98 venne chiarito che “(…) la detrazione compete, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste,anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili (…)”.
    Siamo di fronte ad unpreliminare “ad effetti anticipati”, in cui il futuro acquirente viene immesso nel godimento del bene. Quando avviene l'immissione nel possesso di un bene immobile? Normalmente durante la consegna delle chiavi) in una fase anecedente alla stipula del rogito.
    Il punto è questo: nel caso considerato è avvenuta questa consegna di chiavi? Solitamente nei compromessi si specifica il momento in cui avviene la consegna del bene oggetto di compravendita (molto spesso al rogito). Quindi al di là del discorso relativo alla scrittura privata in mancanza di consegna delle chiavi il venditore non ha manifestato nemmeno oralmente l'intenzione di rilasciare l'immobile. A mio avviso l'aspetto deve essere chiarito con il venditore.
    Saluti
    Buongiorno,

    la ringrazio molto per la spiegazione, rientra proprio nel mio caso specifico.

    Mi sorge però una domanda : la presentazione della CILA va fatta a nome del venditore (che è ancora il proprietario effettivo dell'immobile) o a nome mio, che sono entrato nel possesso dell'immobile per effettuare i lavori di straordinaria manutenzione ?

    Nel caso che debba essere presentata a nome del venditore, non perdo i diritti alla detrazione fiscale e posso comunque firmare l'autocertificazione per avere il diritto all'IVA agevolata al 10% ?

    Grazie per l'attenzione

  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Wilson2904
    Domenica 30 Settembre 2018, alle ore 18:20
    Buongiorno,

    la ringrazio molto per la spiegazione, rientra proprio nel mio caso specifico.

    Mi sorge però una domanda : la presentazione della CILA va fatta a nome del venditore (che è ancora il proprietario effettivo dell'immobile) o a nome mio, che sono entrato nel possesso dell'immobile per effettuare i lavori di straordinaria manutenzione ?

    Nel caso che debba essere presentata a nome del venditore, non perdo i diritti alla detrazione fiscale e posso comunque firmare l'autocertificazione per avere il diritto all'IVA agevolata al 10% ?

    Grazie per l'attenzione
    E' indifferente. In entrambi i casi, però, è richiesta la doppia firma: la Sua in qualità di promissario acquirente e possessore dell'unità immobiliare e quella del venditore per il consenso favorevole. In ogni caso non perde le agevolazioni fiscali, purchè i relativi pagamenti sia solo Lei ad effettuarli nelle modalità richieste dalla legge. Cordiali saluti.

  • valentinaalemanni
    Valentinaalemanni Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 17 Ottobre 2018, alle ore 17:02
    Buonasera, mi permetto di inserirmi nel posto poiché mi trovo in una situazione analoga.
    Abbiamo registrato il preliminare di acquisto qualche mese fa, in seguito ci siamo accordati con il venditore per volturare la CILA attualmente aperta, e darci la possibilità di terminare alcuni lavori da portare poi in detrazione.

    Resta il nodo dell'immissione in possesso. E' sufficiente la scrittura privata firmata da acquirente e venditore? Leggendo il topic mi sembra di sì, ma oggi parlando con l'agenzia delle entrate mi hanno consigliato di fare un'istanza e aggiungere la scrittura privata al preliminare, senza costi? A voi questa cosa torna? E' possibile davvero integrare il preliminare senza costi? Mi sembra così strano.

    Non so come muovermi per non sbagliare e non rischiare di perdere le detrazioni, qualcuno potrebbe darmi una mano per favore?

    Grazie mille.



  • pasquale
    Pasquale Ricerca discussioni per utente Valentinaalemanni
    Venerdì 19 Ottobre 2018, alle ore 21:44
    Buonasera, mi permetto di inserirmi nel posto poiché mi trovo in una situazione analoga.
    Abbiamo registrato il preliminare di acquisto qualche mese fa, in seguito ci siamo accordati con il venditore per volturare la CILA attualmente aperta, e darci la possibilità di terminare alcuni lavori da portare poi in detrazione.

    Resta il nodo dell'immissione in possesso. E' sufficiente la scrittura privata firmata da acquirente e venditore? Leggendo il topic mi sembra di sì, ma oggi parlando con l'agenzia delle entrate mi hanno consigliato di fare un'istanza e aggiungere la scrittura privata al preliminare, senza costi? A voi questa cosa torna? E' possibile davvero integrare il preliminare senza costi? Mi sembra così strano.

    Non so come muovermi per non sbagliare e non rischiare di perdere le detrazioni, qualcuno potrebbe darmi una mano per favore?

    Grazie mille.


    La modifica, integrazione o cancellazione di un compromesso, scrittura privata, ecc., comporta nuovamente pagare la tassa di registro. Riguardo all'immissione in possesso, è consigliabile ma non obbligatorio la registrazione dell'integrazione del compromesso. Cordiali saluti.

  • silviasolenghi
    Silviasolenghi Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Giugno 2019, alle ore 12:19 - ultima modifica: Domenica 2 Giugno 2019, all or 12:20
    Salve, so che la discussione è un po' vecchia, ma avrei questo problema. Ho fermato una casa con proposta di acquisto. Tra pochi giorni avrò il compromesso (registrato) e vorrei fare inserire la clausola di immissione in possesso anticipata di un mese, rispetto al rogito, per avere tempo di effettuare i lavori di restauro, ma l'agenzia immobiliare mi sta facendo storie perché sostiene che non è legale. Per caso sapete dove posso reperire una "pezza d'appoggio", tipo un testo di legge scritto? Grazie a tutti e saluti!

  • conradpauls
    Conradpauls Ricerca discussioni per utente Silviasolenghi
    Domenica 2 Giugno 2019, alle ore 12:54
    Salve, so che la discussione è un po' vecchia, ma avrei questo problema. Ho fermato una casa con proposta di acquisto. Tra pochi giorni avrò il compromesso (registrato) e vorrei fare inserire la clausola di immissione in possesso anticipata di un mese, rispetto al rogito, per avere tempo di effettuare i lavori di restauro, ma l'agenzia immobiliare mi sta facendo storie perché sostiene che non è legale. Per caso sapete dove posso reperire una "pezza d'appoggio", tipo un testo di legge scritto? Grazie a tutti e saluti!
    Buongiorno
    Io dell'esistenza dell'immissione nel possesso ne sono venuto a conoscenza tramite il vademecum per le detrazioni fiscali sul sito dell'agenzia dell'entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia comunica/Prodotti editoriali/Guide Fiscali/Agenzia informa/AI guide italiano/Ristrutturazioni edilizie it/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf

  • silviasolenghi
    Silviasolenghi Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Giugno 2019, alle ore 16:21
    Grazie mille! :)

  • noemisaddi
    Noemisaddi Ricerca discussioni per utente Pasquale
    Giovedì 12 Marzo 2020, alle ore 17:12
    La cosa fondamentale è la registrazione del preliminare di acquisto per accedere alle detrazioni fiscali. Se l'immissione nel possesso non è stato espressamente riportato nel compromesso, va fatta una integrazione con la clausola dell'assunzione di tutte le responsabilità del caso da parte del promissario acquirente. Cordiali saluti.
    Buongiorno Pasquale,
    nel mio caso, il compromesso è stato registrato, ma ho un dubbio sulla possibilità di portare in detrazione le spese per il seguente motivo:
    la pratica comunale di inizio e fine lavori di ristrutturazione (CILA) è stata intestata al proprietario effettivo in quel momento, non a me figurante come futuro acquirente.

    Potrò ugualmente detrarre i costa della ristrutturazione?

    Grazie in anticipo a chiunque mi aiuti.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 12 Marzo 2020, alle ore 17:42
    Buongiorno, a me consta che anche per i negozi inter vivos si possa trasmettere la detrazione fiscale, che andrebbe evidenziata nel contratto definitivo di compravendita (circolare ADE 19/E/2012).

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