Ristrutturazione appartamento- soluzione definitiva

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Ristrutturazione appartamento- soluzione definitiva

Simogiuse Ricerca discussioni per utente

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22 Ottobre 2010 ore 14:41 6

Ciao a tutti,
dopo mille progetti, spesso di difficile attuazione normativamente, economicamente o per autorizzazioni condominiali, ecco gli ultimi due candidati tra cui devo scegliere a breve, visto che le demolizioni sono iniziate e la settimana prossima dovrò comunicare le scelte definitive.
Per entrambe le soluzioni non farò DIA o C.A.A. in comune, in quanto gli interventi sono ridotti veramente al minimo ed inoltre risparmio.

Anticipo che in entrambe le soluzioni:
- intendo far eseguire un mini soppalco per riporre grosse coperte, valigie, ecc.
- il bagno sarà allargato a circa 190 x 160, sempre piccolo ma almeno completo di tutto, tenterò di inserire una porta scorrevole o centrare la porta sulla parete da 160.
I sanitari li preferisco a destra della porta ma non è ancora accertata la fattibilità, in alternativa saranno alla sinistra.
La doccia per necessità sarà posizionata dalla finestra, grande circa 140x70, alla sinistra sarà mantenuta la colonna di scarico sporgente e al fianco saranno posizionati ripiani e una nicchia x riporre la tende doccia. Per sfruttare completamente lo spazio (anche quello della nicchia della finestra) probabilmente farò eseguire un piatto doccia artigianale magari col mosaico.
Infine intendo eseguire il top del lavabo lungo fino alla doccia, magari contro una paretina bassa dello stesso materiale del top e con un lavabo da appoggio eventualmente inserire anche la lavatrice sotto top.

Pregi e difetti dell'ipotesi camera con balcone:
- la camera con balcone è quella più luminosa ma più rumorosa, io ho il sonno molto leggero e le restanti camere cmq non sono buie
- cabina armadi articolata e particolare ma con certi 280cm di armadi a piena profondità e almeno 100cm di armadi a profondità ridotta, ed in più un settimanale in camera.
- unica zona giorno ampia e ospitale
- possibilità (con semplicità) di aprire nella camera un'ulteriore finestre esposta dal lato meno rumoroso (sul terrazzo), ovviamente posizionando il letto con la testata sulla parete opposta
- possibilità in caso di esigenza e non disponibilità economica, di ricavare una seconda camera da letto riducendo estremamente la zona giorno
- distribuzione dei vani poco tradizionale

Pregi e difetti dell'ipotesi camera grande e sala piccola:
- la camera è più silenziosa
- la cucina è più luminosa (e rumorosa ma non è rilevante)
- salotto stretto 280cm, molto di passaggio e senza mobili capienti
- distribuzione dei vani un po' a labirinto

Infine concludo informandovi che non sarà la casa per la vita, è interessante quindi anche quale delle due ipotesi è più facilmente affittabile e rivendibile.

Consigliatemi voi x gusto e x rivendibilità, grazie

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Answer 1

Arkitria Ricerca discussioni per utente

Venerdì 22 Ottobre 2010, alle ore 21:18

10 a 0 la prima soluzione : non mi soffermo sulla "utilità" del non fare la DIA (che DIA più non è e che con qualche centinaia di euro ti avrebbe regolarizzato il tutto consentendoti di usufruire della possibilità del 36%...) ma evidenzio solo che
al momento della futura vendita dovrai presentare una scheda catastale conforme allo stato dei luoghi e, mi sembra di capire, che ciò non sarà possibile...

Answer 2

Simogiuse Ricerca discussioni per utente

Domenica 24 Ottobre 2010, alle ore 08:51

Grazie del parere, sostituirò la finestra in camera (con balcone) con una ad elevato potere insonorizzante.

Spostando la mia zona giorno in una stanza in cui il vicino di sopra ed il vicino affianco hanno la camera da letto, mi consigli di prendere precauzioni per non avere la lamentele dai vicni, come insonorizzazione o altro?

E spostando la mia camera da letto in una stanza in cui il vicino di sopra ed il vicino affianco hanno la cucina, mi consigli di prendere precauzioni per me ed il mio sonno leggero, come insonorizzazione o altro?

Per fortuna il vicino sottostante è un negozio

Negli uffici del comune di Genova mi hanno detto che potrei fare la C.A.A. (con solo 50? di diritti), l'architetto mi ha chiesto 1000/1200? di parcella comprensivo di accatastamento.
L'accatastamento è da fare necessariamente a fine lavori o si può posticipare alla futura vendita, come avveniva anni fa, credo con l'art. 26?

Dici che gli interventi sono così importanti da necessitare di regolarizzazione?

Io, da profana, li valutavo lievi e facilmente ripristinabili in caso di problemi per una futura vendita.. dici che mi sbaglio?
Gli interventi dovrebbero essere:
- nel muro tra soggiorno e cucina: eliminazione porta con mantenimento del varco; modifica altezza di parte del muro (circa 1.30m), ne manterrei circa 1m dal pavimento e circa 50cm dal soffitto per creare un varco di circa 1.5m
- nell'ingresso : verso la cucina, eliminazione porta con mantenimento del varco; creazione parete (nel materiale meno vincolante) per delimitare la cambina armadi.
- nella ex-dispensa: eliminazione porta con mantenimento del varco; apertura varco verso l'ingresso, poter sfruttare al meglio con armadi un vano di 77x127cm
- nel muro tra bagno e attuale camera con balcone: rifacimento muro e spostamento di pochi cm (max 10cm) a caspito della camera con balcone.. dici che sarà un intervento individuabile confrontando il nuovo muro con la planimetria esistente risalente al 1940 con scala 1:100?
- sostituzione porte con nuove con misure standard, le attuale hanno braghettoni di 10cm x lato
- ovviamente spostamento del vano cucina in altro vano

Grazie

Answer 3

Arkitria Ricerca discussioni per utente

Domenica 24 Ottobre 2010, alle ore 18:07

Ciao...allora..in ordine:
1) insonorizzazione: il fatto di mettere la zona giorno a confine con il letto dei vicini in sè e per sè non ti costringe ad eseguire lavori di questo tipo. Poi sta te a sapere fino a che ora fai caos e che tipo di rumore (=volume TV!). D'altra parte isolare voglion dire costi e centimetri rubati all'appartamento: di norma, con sano egoismo, onestamente non lo si fa! Fai comunque conto che, altrettanto di norma, la parete di separazione non dovrebbe essere sottile come quelle interne di proprietà...Viceversa nella tua camera il problema è inverso, perché dato che i vicini non saranno "isolati" diventa un tuo problema creare una barriera insonorizzante: per fortuna la testata letto è sul lato opposto.
2) presuppongo che Genova sia come Milano (qui però non si pagano nemeno i 50,00?) e perciò, con la vecchia DIA, il tecnico doveva dichiarare, con la fine lavori (e perciò "subito") ,se i lavori avevano comportato una modifica distribuitiva sostanziale o addirittura di classamento. Ora, a prescindere dal fatto che non ci sia più la DIA, sembra che con la nuova normativa di Luglio scorso sia più vincolante per i notai il fatto che l'appartamento debba corrispondere al 100% alla realtà (e ciò lo dichiarano sia venditore che acquirente). Per inciso il prezzo dell'arch. onestamente mi sembra congruo al lavoro da fare...
3) i lavori non sono eclatanti ma comunque soggetti a pratica edilizia...Va però detto (ricordo un mia precedente indicazione) che la sup della camera da letto non dovrebbe essere di 14 mq...se così fosse non potresti nemmeno presentarla in quella forma.
4) La mia considerazione sulla mancata C.A.A. era principalmente rivolta al recupero 36% (ma magari ciò non ti interessa) senza cmq tralasciare un briciolo di rischio per dei lavori senza autorizzazione alcuna. Basta che i vicini "rompano" (ci sono...ci sono...) e ti chiamino i Vigili e la multa te la becchi, con obbligo di regolarizzazione... Per il catasto...va beh...ci penserai il giorno che venderai! Simona...a te l'ardua sentenza

Answer 4

Simogiuse Ricerca discussioni per utente

Domenica 24 Ottobre 2010, alle ore 21:01

Grazie delle risposte.

A Genova è strettamente necessario un soggiorno di 14mq, la camera può essere di 14mq se doppia o 9mq de singola.. poi ci metti il letto che vuoi

In merito al briciolo di rischio per dei lavori senza autorizzazione alcuna, in alternativa alla pratica edilizia a pagamento, stavo pensando di inviare la comunicazione di manutenzione ordinaria che non ha costi ma non prevede ovviamente lo spostamento dei muri.
In ogni caso ho lasciato a tutti i vicini limitrofi il mio numero di telefono nella speranza che, in caso di problemi, chiamino me anziché i vigili.

In merito alle detrazioni, considera che io farò i lavori in economia, mio padre adesso è in pensione ma aveva una ditta edile/elettricista/idraulica/ecc, alla manodopera specializzata penserà lui, io indubbiamente dovrò comprare tutti i materiali:
- infissi: finestre, persiane, porta blindata, porte interne
- impianto idrico e gas (con probabile spostamento del contatore)
- sanitari bagno (probabilmente il piatto doccia lo farò fare a mio padre col mosaio vista la forma irregolare)
- pavimento e rivestimento bagno
- rivestimento cucina
- impianto elettrico, TV, TEL, campanello, citofono: fili, cavi, placche, pulsanti, ecc
- impianto di riscaldamento: caldaia, termostato, caloriferi e scaldasalviette
- materiali x stuccatura, rasatura e imbiancatura
- zoccoletto
- davanzali interni finestre

- forse coibentazione e pavimento terrazzo (a sentire l'amministratore, a me compete 1/3 della spesa)

Devo ancora fare due conti, anche perché recentemente credo siano cambiati i requisiti per usufruirne.. adesso forse non è + necessaria la pratica edilizia per alcune detrazioni, sbaglio? x la detrazione del 55% sugli infissi, valgono solo le finestre o anche persiane, blindato, ecc? E sulla caldaia?

Puoi riepilogarmi quali % di detrazione sono possibili con pratica edilizia e senza, grazie.

Infine, viste le dimensioni ridotte dell'aopartamento ed il colore scuro dei pavimenti, proverò ad utilizzare il più possibile il colore bianco per pareti, piastrelle e arredo.
Puoi vedere i pavimenti qui
http://www.flickr.com/photos/11361255@N06/sets/72157625128887260/

Sono indecisa sul materiale da usare per lo zoccoletto e i davanzali interni delle finestre, visti i pavimenti, tu useresti marmo di carrara o ardesia?

Grazie di tutto

Answer 5

Arkitria Ricerca discussioni per utente

Lunedì 25 Ottobre 2010, alle ore 18:17

Ho visto le foto: sono molto belli i pavimenti in "seminato alla veneziana"! Tipologicamente andrebbe meglio un marmo, ma quello bianco di Carrara a me non piace tanto! Preferirei uno più scuro: l'ardesia è indubbiamente una pietra "locale" e forse si addice meglio.
A parte ciò una considerazione sul tipo di domanda comunale: quella per manutenzione ordinaria è ovviamente "falsa"! Però potrebbe distrarre qualcuno, magari non troppo esperto, che non sa la differenza tra ordinaria e straordinaria. Mettendo un avviso nell'androne e citando un protocollo, magari almeno un problema lo risolvi. Durante il corso dei lavori ordinari...accidenti...è caduto un muro e tu hai deciso di risolvere con qualcosa di straordinario!
Preferisco non pronunciarmi troppo sul discorso detrazioni visti i pareri certe volte contrastanti: io credo ( ) che i lavori di manutenzione ordinaria siano ammessi solo per questioni condominiali e cioè non il tuo caso. Stop.
Per il 55% mi sembra di ricordare che valga anche per le persiane in quanto strettamente connesse ed anche per il portoncino ma se ha caratteristiche di risparmio energetico certificabili. Se però vai sul sito o sul solito link che in questo forum spesso viene citato, ti toglierai i dubbi. Oppure aspetto qualche altro intervento!! Buona serata

Answer 6

Simogiuse Ricerca discussioni per utente

Domenica 7 Novembre 2010, alle ore 00:10

Ardesia scartata perché troppo delicata.
Sceglierò un marmo, probabilmente il Carrara sarà la scelta + semplice.

In merito alle detrazioni 36%, Pescara e l'Agenzia delle Entrate mi hanno confermato che ne posso usufruire in quanto i miei lavori sono straodinari ma assimilitati dagli ultimi aggiornamenti normativi edilizi, x semplicità come lavori ordinari quindi senza necessità di pratica edilizia.

In merito alle detrazioni del 55%, ENEA e l'agenzia delle Entrate mi hanno confermato che le persiane sono detraibili solo se contestualmente alle finestre a taglio termico.
Inoltre la caldaia a condensazione è detraibile ma non ho capito se l'intero impianto di riscaldamento rifatto o solamente la caldaia e le valvole richieste.
La porta blindata deve rispettare i requisiti di trasmittanza per poter usufruire della detraibilità.

Per infissi, caldaia e blindato basta avere il certificato del produttore e nessun intervento pre o post montaggio, da parte di tecnici, neanche per qualificazioni / asseverazioni energetiche.
Sono solo un po' insicura su questo ultimo punto per caldaia e blindato, me lo confermate?

Grazie
Simona