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2013-03-15 11:13:46

Iter costruzione palazzina per permuta


Ale841
login
16 Gennaio 2013 ore 03:07 33
Buongiorno, sono proprietario al 50% di un terreno di circa 1000mq di cui la meta' edificabile.
l nostro obiettivo e' quello di costruire una palazzina di max 9 appartamenti e ricevere una percentuale del costruito in permuta.
Al momento mi sono rivolto ad uno studio di architetti per valutare come sfruttare al meglio il terreno in base ai parametri previsti dal pgt.
Vorrei pero' capire quali sono i vari step da affrontare, dal primo (che ho pensato essere appunto quello di affidarmi ad un architetto per valutare la situazione di partenza, ma magari potreste dirmi che ho gia' sbagliato.. ) fino ad arrivare al rogito e, per ogni step, a che professionista mi devo rivolgere.

Qualcuno mi sa aiutare?
Grazie
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 10:15
    Oltre alla fase progettuale si deve definire anche la parte pratica, ossia di realizzazione del fabbricato.
    Su questo punto si deve conoscere in dettaglio l'altra figura, l'impresa edile, che dovrà valutare l'intervento sotto il suo profilo economico, di convenienza, e in seguito offrire la propria proposta di permuta.

    La scelta successiva determinerà gli accordi.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 17:02
    Buongiorno, l'iniziativa da Lei prospettata è piuttosto diffusa sul piano negoziale, ma, proprio perché articolata, richiede un approccio multidisciplinare, e l'apporto di molte competenze, tra cui quelle legali. Il contratto di permuta a fronte d'appalto, tra l'altro, è soggetto al D. Lgs. 122/2005, se il committente/acquirente è un privato.

  • ale841
    Ale841 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 19:24
    Vi ringrazio per le risposte.
    Comprendo che la tematica è complicata e, proprio per questo motivo, vi chiedo se è possibile formulare una linea guida da seguire.
    Senza volere sottovalutare l' intero processo, mi sarebbe molto utile ed esplicativo se mi formulasse una sequenza di azioni da intraprendere, ad esempio nella seguente formula: 1- devi rivolgerti a.. Con il quale farete...
    2- dopodiche...
    3- ecc

    Vi ringrazio anticipatamente

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, alle ore 21:21
    Buonasera, finora si è mosso correttamente.
    Io suggerirei, come step successivo, d'individuare l'ìmpresa appaltatrice, che dovrebbe svolgere anche attività 'immobiliare' (ossia di commercializzazione degli immobili), magari per oggetto sociale, dovendo assicurare una certa solidità finanziaria, in quanto non potrebbe sostenersi con il corrispettivo dell'avanzamento lavori. A mio avviso, servono sia un legale sia un commercialista/revisore dei conti, per questa fase pre-esecutiva.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, alle ore 09:35
    Vi ringrazio per le risposte.
    Comprendo che la tematica è complicata e, proprio per questo motivo, vi chiedo se è possibile formulare una linea guida da seguire.
    Senza volere sottovalutare l' intero processo, mi sarebbe molto utile ed esplicativo se mi formulasse una sequenza di azioni da intraprendere, ad esempio nella seguente formula: 1- devi rivolgerti a.. Con il quale farete...
    2- dopodiche...
    3- ecc

    Vi ringrazio anticipatamente

    Buongiorno, faccio seguito alla mia di ieri.
    Per quella che è la sfera di mia competenza, consiglierei:
    1) con l'architetto che dovrà redigere il progetto (preliminare e/o esecutivo), vagliare la situazione urbanistica, e le condizioni d'edificabilità del lotto;
    2) lo stesso architetto, o altro professionista tecnico, dovrà redigere una valutazione di stima del terreno;
    3) prima di redigere il contratto d'appalto/permuta, si dovrà focalizzare l'attenzione sull'oggetto del contratto. Ossia, a fronte della permuta, quale edificio s'intende voler realizzare? con quali caratteristiche? per questo, servirà l'ausilio d'un professionista tecnico
    4) il direttore dei lavori, anche qualora fosse lo stesso progettista, non dovrà avere cointeressenze con l'impresa appaltatrice.
    5) una volta individuata l'impresa appaltatrice, il contratto di permuta/appalto dovrà essere curato e redatto da un legale esperto della materia;
    6) il contratto preliminare dovrà essere registrato;
    7) il Notaio rogante dovrà essere indicato dal committente/venditore;

  • muladhara
    Muladhara Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, alle ore 12:57
    Anche mio suocero ha in mente una cosa simile...sarebbe possibile avere un facsimile del contratto? grazie

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, alle ore 13:34
    Anche mio suocero ha in mente una cosa simile...sarebbe possibile avere un facsimile del contratto? grazie



    Direi di sì, ma in PM, per motivi di riservatezza.

  • muladhara
    Muladhara Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, alle ore 18:07
    La ringrazio infinitamente. Questo Forum è grandioso!

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 08:48
    Come già evidenziato, ma forse non abbastanza, questo Forum vive e prospera con l'apporto di competenze aggregate e sinergiche: un lavoro collettivo, insomma.

  • ale841
    Ale841 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 08:51
    Buongiorno nabor,

    posso chiederle se può inviare anche a me in MP un facsimile del contratto?

    La ringrazio.
    Alessio

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 09:36
    Certamente, sa utilizzare il servizio?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 17:07
    Le ho girato un MP- resto in attesa di cortesi Sue.

  • muladhara
    Muladhara Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Gennaio 2013, alle ore 15:35
    Grazie per il contratto!

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Gennaio 2013, alle ore 18:04
    Ne sono lieto. Mi raccomando, non cedete sulle singole clausole, soprattutto per le fidejussioni...

  • istrianoverace
    Istrianoverace Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 24 Gennaio 2013, alle ore 17:06
    Qualche anno fa anche a noi avevano proposto una soluzione simile, forse non saremmo nei guai attuali...

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 24 Gennaio 2013, alle ore 18:05
    Dipende da quanti anni fa....il discrimine, come ho spesso avuto modo di scrivere, è il 21 luglio 2005, data d'entrata in vigore del D.Lgs. 122/2005, in attuazione della L. 210/2004. Prima d'allora, mi creda, la permuta a fronte d'appalto era un salto nel buio...

  • istrianoverace
    Istrianoverace Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Gennaio 2013, alle ore 11:09
    Perché, mi scusi Nabor, ora la offrirebbe più garanzie?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Gennaio 2013, alle ore 15:28
    Immagino si riferisse alla permuta. Il concetto è questo, ora la fidejussione, a fronte d'un immobile non ancora disponibile per il trasferimento, è obbligatoria, prima era era meramente facoltativa, e di fatto sottoutilizzata.

  • vonrezzori46
    Vonrezzori46 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 30 Gennaio 2013, alle ore 11:02
    Ma è lecito trasferire subito la proprietà d'un terreno, a fronte d'una 'promessa' come l'obbligo di costruire?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 30 Gennaio 2013, alle ore 16:22
    Il contratto è pienamente lecito, in quanto ne è lecita la causa. Offre degli elementi di rischio, il più alto è il fallimento dell'impresa appaltatrice prima della consegna dell'opera.

  • scaladeiturchi
    Scaladeiturchi Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 31 Gennaio 2013, alle ore 12:06
    Ma, in definitiva, quali sono i veri vantaggi della permuta?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 1 Febbraio 2013, alle ore 13:22
    La permuta soggiace, salvo poche eccezioni, alla disciplina sulla compravendita.
    Il vantaggio primario è quello del non dover investire liquidità, o far ricorso al credito. Lo svantaggio, o, meglio, il rischio, è che si cede un diritto reale, su un bene, a fronte d'un'obbligazione che, per vari motivi, potrebbe non essere adempiuta.

  • scaladeiturchi
    Scaladeiturchi Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 8 Febbraio 2013, alle ore 10:22
    Mio fratello sta pensando ad una soluzione del genere. Posso farLe scrivere?

  • juniovalerio55
    Juniovalerio55 Ricerca discussioni per utente
    Domenica 10 Febbraio 2013, alle ore 13:10
    Io ho letto la L. 210/2004 e, per la verità, non si parla espressamente di permuta. Come regolarsi con le fidejussioni?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 10 Febbraio 2013, alle ore 18:10
    La l. 210/2004 è stata attuata con il d.lgs. 122/2005, e lì si parla di contratti con effetti traslativi, rispetto alla proprietà, tra cui va ricompresa la permuta.

  • muladhara
    Muladhara Ricerca discussioni per utente
    Martedì 12 Febbraio 2013, alle ore 09:13
    Un mio collega aveva utilizzato una permuta, circa 10 anni fa, me ne aveva parlato bene, ma non ho sentito cenni alle fidejussioni...

  • vonrezzori46
    Vonrezzori46 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 12 Febbraio 2013, alle ore 15:17
    E se l'appaltatore fallisce prima d'avere consegnato la casa finita? il fallimento diventa proprietario del terreno?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, alle ore 17:49
    Credo che abbia individuato uno dei rischi. Se l'immobile non è ancora stato consegnato, rimane, come garanzia, la fidejussione di cui all'art. 2 d. lgs. 122/2005.

  • greencopper
    Greencopper Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 14 Febbraio 2013, alle ore 11:57
    Forse era una formula che avrei potuto usare con i miei fratelli, almeno avremmo evitato le sorprese attuali...

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 20 Febbraio 2013, alle ore 12:19
    Non esistono formule magiche, ma un committente informato, e ben assistito, è molto più tutelato che in caso diverso, ossia laddove s'avventuri in terra incognita.

  • greencopper
    Greencopper Ricerca discussioni per utente
    Sabato 23 Febbraio 2013, alle ore 10:15
    Ma chi è che deve impostare il contratto di permuta? il progettista?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 28 Febbraio 2013, alle ore 12:16
    Un contratto di tale delicatezza, mi sia consentito, è di competenza degli Avvocati, con l'ausilio d'un professionista tecnico.

  • davide100
    Davide100 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 15 Marzo 2013, alle ore 11:13
    Ciao,
    interessante, ma devi valutare alcune cosine di massima che esulano dalla parte contrattuale.
    innanzi tutto che la location sia appettibile, nessun costruttore contro permuta vorra' tenersi appartamenti invenduti. quindi devono essere vendibili da parte loro addirittura in fase cotruttiva.
    devi essere al corrente che ai tempi in cui l'edilizia tirava potevi ottenere un 30% a te del costruito e un 70% al costruttore, ora immagino ti dovrai accontentare di meno. quindi da 2 a 3 app per te.
    su questi paghi l'iva di costruzione, intestazioni, notaio, eventuali quindi dipende dagli importi di cui stiamo parlando.
    500mq edificabili, volumetrie ecc...
    valore acquisto del terreno in origine e valore del futuro costruito per pagarci la plusvalenza.
    ultimo pensiero, puoi farti fare un progetto di fattibilita' da uno studio di architetti, o addirittura il progetto che vorresti, il problema e' che all'80% il possibile costruttore vorra' fare cio che lui gradisce e paga e costruisce e si spera vende e non quello che tu vorresti (salvo per la parte di tua spettanza che potrai internamente decidere a tuo piacere)
    in bocca al lupo

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