Iter costruzione palazzina per permuta

Oltre alla fase progettuale si deve definire anche la parte pratica, ossia di realizzazione del fabbricato.
Su questo punto si deve conoscere in dettaglio l'altra figura, l'impresa edile, che dovrà valutare l'intervento sotto il suo profilo economico, di convenienza, e in seguito offrire la propria proposta di permuta.

La scelta successiva determinerà gli accordi.

Buongiorno, l'iniziativa da Lei prospettata è piuttosto diffusa sul piano negoziale, ma, proprio perché articolata, richiede un approccio multidisciplinare, e l'apporto di molte competenze, tra cui quelle legali. Il contratto di permuta a fronte d'appalto, tra l'altro, è soggetto al D. Lgs. 122/2005, se il committente/acquirente è un privato.

Vi ringrazio per le risposte.
Comprendo che la tematica è complicata e, proprio per questo motivo, vi chiedo se è possibile formulare una linea guida da seguire.
Senza volere sottovalutare l' intero processo, mi sarebbe molto utile ed esplicativo se mi formulasse una sequenza di azioni da intraprendere, ad esempio nella seguente formula: 1- devi rivolgerti a.. Con il quale farete...
2- dopodiche...
3- ecc

Vi ringrazio anticipatamente

Buonasera, finora si è mosso correttamente.
Io suggerirei, come step successivo, d'individuare l'ìmpresa appaltatrice, che dovrebbe svolgere anche attività 'immobiliare' (ossia di commercializzazione degli immobili), magari per oggetto sociale, dovendo assicurare una certa solidità finanziaria, in quanto non potrebbe sostenersi con il corrispettivo dell'avanzamento lavori. A mio avviso, servono sia un legale sia un commercialista/revisore dei conti, per questa fase pre-esecutiva.

Vi ringrazio per le risposte.
Comprendo che la tematica è complicata e, proprio per questo motivo, vi chiedo se è possibile formulare una linea guida da seguire.
Senza volere sottovalutare l' intero processo, mi sarebbe molto utile ed esplicativo se mi formulasse una sequenza di azioni da intraprendere, ad esempio nella seguente formula: 1- devi rivolgerti a.. Con il quale farete...
2- dopodiche...
3- ecc

Vi ringrazio anticipatamente

Buongiorno, faccio seguito alla mia di ieri.
Per quella che è la sfera di mia competenza, consiglierei:
1) con l'architetto che dovrà redigere il progetto (preliminare e/o esecutivo), vagliare la situazione urbanistica, e le condizioni d'edificabilità del lotto;
2) lo stesso architetto, o altro professionista tecnico, dovrà redigere una valutazione di stima del terreno;
3) prima di redigere il contratto d'appalto/permuta, si dovrà focalizzare l'attenzione sull'oggetto del contratto. Ossia, a fronte della permuta, quale edificio s'intende voler realizzare? con quali caratteristiche? per questo, servirà l'ausilio d'un professionista tecnico
4) il direttore dei lavori, anche qualora fosse lo stesso progettista, non dovrà avere cointeressenze con l'impresa appaltatrice.
5) una volta individuata l'impresa appaltatrice, il contratto di permuta/appalto dovrà essere curato e redatto da un legale esperto della materia;
6) il contratto preliminare dovrà essere registrato;
7) il Notaio rogante dovrà essere indicato dal committente/venditore;

Anche mio suocero ha in mente una cosa simile...sarebbe possibile avere un facsimile del contratto? grazie

Anche mio suocero ha in mente una cosa simile...sarebbe possibile avere un facsimile del contratto? grazie



Direi di sì, ma in PM, per motivi di riservatezza.

La ringrazio infinitamente. Questo Forum è grandioso!

Come già evidenziato, ma forse non abbastanza, questo Forum vive e prospera con l'apporto di competenze aggregate e sinergiche: un lavoro collettivo, insomma.

Buongiorno nabor,

posso chiederle se può inviare anche a me in MP un facsimile del contratto?

La ringrazio.
Alessio

Certamente, sa utilizzare il servizio?

Le ho girato un MP- resto in attesa di cortesi Sue.

Grazie per il contratto!

Ne sono lieto. Mi raccomando, non cedete sulle singole clausole, soprattutto per le fidejussioni...

Qualche anno fa anche a noi avevano proposto una soluzione simile, forse non saremmo nei guai attuali...

Dipende da quanti anni fa....il discrimine, come ho spesso avuto modo di scrivere, è il 21 luglio 2005, data d'entrata in vigore del D.Lgs. 122/2005, in attuazione della L. 210/2004. Prima d'allora, mi creda, la permuta a fronte d'appalto era un salto nel buio...

Perché, mi scusi Nabor, ora la offrirebbe più garanzie?

Immagino si riferisse alla permuta. Il concetto è questo, ora la fidejussione, a fronte d'un immobile non ancora disponibile per il trasferimento, è obbligatoria, prima era era meramente facoltativa, e di fatto sottoutilizzata.

Ma è lecito trasferire subito la proprietà d'un terreno, a fronte d'una 'promessa' come l'obbligo di costruire?

Il contratto è pienamente lecito, in quanto ne è lecita la causa. Offre degli elementi di rischio, il più alto è il fallimento dell'impresa appaltatrice prima della consegna dell'opera.

Ma, in definitiva, quali sono i veri vantaggi della permuta?

La permuta soggiace, salvo poche eccezioni, alla disciplina sulla compravendita.
Il vantaggio primario è quello del non dover investire liquidità, o far ricorso al credito. Lo svantaggio, o, meglio, il rischio, è che si cede un diritto reale, su un bene, a fronte d'un'obbligazione che, per vari motivi, potrebbe non essere adempiuta.

Mio fratello sta pensando ad una soluzione del genere. Posso farLe scrivere?

Io ho letto la L. 210/2004 e, per la verità, non si parla espressamente di permuta. Come regolarsi con le fidejussioni?

La l. 210/2004 è stata attuata con il d.lgs. 122/2005, e lì si parla di contratti con effetti traslativi, rispetto alla proprietà, tra cui va ricompresa la permuta.

Un mio collega aveva utilizzato una permuta, circa 10 anni fa, me ne aveva parlato bene, ma non ho sentito cenni alle fidejussioni...

E se l'appaltatore fallisce prima d'avere consegnato la casa finita? il fallimento diventa proprietario del terreno?

Credo che abbia individuato uno dei rischi. Se l'immobile non è ancora stato consegnato, rimane, come garanzia, la fidejussione di cui all'art. 2 d. lgs. 122/2005.

Forse era una formula che avrei potuto usare con i miei fratelli, almeno avremmo evitato le sorprese attuali...

Non esistono formule magiche, ma un committente informato, e ben assistito, è molto più tutelato che in caso diverso, ossia laddove s'avventuri in terra incognita.

Ma chi è che deve impostare il contratto di permuta? il progettista?

Un contratto di tale delicatezza, mi sia consentito, è di competenza degli Avvocati, con l'ausilio d'un professionista tecnico.

Ciao,
interessante, ma devi valutare alcune cosine di massima che esulano dalla parte contrattuale.
innanzi tutto che la location sia appettibile, nessun costruttore contro permuta vorra' tenersi appartamenti invenduti. quindi devono essere vendibili da parte loro addirittura in fase cotruttiva.
devi essere al corrente che ai tempi in cui l'edilizia tirava potevi ottenere un 30% a te del costruito e un 70% al costruttore, ora immagino ti dovrai accontentare di meno. quindi da 2 a 3 app per te.
su questi paghi l'iva di costruzione, intestazioni, notaio, eventuali quindi dipende dagli importi di cui stiamo parlando.
500mq edificabili, volumetrie ecc...
valore acquisto del terreno in origine e valore del futuro costruito per pagarci la plusvalenza.
ultimo pensiero, puoi farti fare un progetto di fattibilita' da uno studio di architetti, o addirittura il progetto che vorresti, il problema e' che all'80% il possibile costruttore vorra' fare cio che lui gradisce e paga e costruisce e si spera vende e non quello che tu vorresti (salvo per la parte di tua spettanza che potrai internamente decidere a tuo piacere)
in bocca al lupo