Provvigioni agenzia immobiliare
Gentilissimi utenti del forum.
Cercherò di riassumere qui una situazione assurda che sto affrontando.
Negli ultimi anni io e mio marito, alla ricerca di un rustico da ristrutturare, abbiamo visto parecchi immobili sia tramite liberi annunci su giornali sia tramite agenzie immobiliari, senza mai trovare qualcosa di interessante per le nostre esigenze (e senza mai firmare nulla con nessuno).
Questa primavera ne abbiamo visti alcuni che però non ci interessavano per il prezzi troppo elevati.
Quest'estate un amico ci ha detto che conosceva una persona che vendeva un rustico e che poteva farcelo incontrare. Così è stato. Lo abbiamo incontrato a casa di questo amico e il "venditore/proprietario" ci ha poi condotti a vedere il rustico.
Abbiamo appurato che era uno dei rustici visitati con un'agenzia un paio di mesi prima e lo abbiamo riferito al proprietario che ci ha risposto che:
- con l'agenzia non aveva firmato alcun contratto (il tutto era un accordo verbale) e che comunque era d'accordo che avrebbe cercato anche lui di venderlo per conto proprio e, nel tal caso, loro non avrebbero comunque richiesto nulla.
Dopo una riflessione e una prima ricerca delle argomentazioni inerenti su internet, abbiamo intavolato una trattativa con il proprietario (avendolo incontrato non tramite agenzia ma tramite terza persona) il quale è notevolmente sceso di prezzo e così abbiamo concluso con lui.
Il giorno stesso del rogito notarile (31/10 u.s.) l'agenzia ci telefona dicendo che "le voci girano" e che gli dobbiamo la provvigione.
Ho ulteriormente verificato i diritti delle agenzie sia sul codice civile che sulle sentenze di cassazione.
Ecco alcuni commenti:
1) Dopo la nostra visita al rustico con l'agenzia, abbiamo riferito all'agenzia stessa che non ritenevamo il prezzo adeguato ma che, se interessati, avremmo richiamato. Con questa agenzia non abbiamo più avuto alcun contatto. Inoltre l'agente non ha mai inoltrato al proprietario la segnalazione della visita di un potenziale cliente (infatti il proprietario non ci conosceva e la prima volta che ci ha visti è stata a casa della terza persona che ci ha presentati). Da parte nostra non è stato firmato alcun foglio di visita e nessuna proposta d'acquisto (quindi il presunto affare non è diventato "trilatero" in quanto l'agenzia non ha svolto alcuna attività di fatto per metterci in relazione con il proprietario a noi sconosciuto).
2) Ho letto inoltre che ci deve esere una condizione "causale "del mediatore: cioè che la sua attività deve comunque aver causato in modo esclusivo l'affare (e non è stato così perché noi stavamo percorrendo molte strade - libertà di scelta dei contraenti - nella nostra ricerca ed è ovvio che il proprietario, visto che stava cercando anche lui di venderlo, avesse la probabilità di incontrarci).
In pratica noi abbiamo avviato delle trattative per effetto di iniziative nuove, in nessun modo collegabili con le precedenti.
3) Ho letto in una rassegna che se l'affare proposto e quello concluso sono differenti la provvigione è esclusa.
Le differenze stanno: nel prezzo (l'agenzia pubblicava 65.000 e il proprietario ci ha chiesto 55.000, sceso poi a 50.000) e nella "destinazione d'uso" in quanto l'agenzia vendeva un fabbricato rurale mentre a noi il proprietario ha venduto un fabbricato urbano (il piccolo comune dove risiedo ha avviato i controlli su tutti i fabbricati rurali per riaccatastarli correttamente e, visto che c'era, il proprietario ha fatto la variazione d'uso per poterla vendere liberamente, essendo lui agricoltore).
Scusate se sono stata così articolata ma penso mi sia sfuggito qualcosa in tutto questo perché l'agenzia ha chiamato sia me (usando anche termini simili a "minacce") che e il proprietario prendendosela con lui perché si era trovato da solo gli acquirenti (per la verità questa agenzia non aveva mai fatto molto per promuovere la vendita di questo immobile, a detta del proprietario).
Sta di fatto che nessuno ha mai firmato nulla (nè il venditore per il mandato nè noi per la visita o altro). Noi, dopo la visita con l'agenzia, non li abbiamo più contattati perché comunque non ci interessavano le condizioni economiche e poi, per altra strada, abbiamo concluso, senza ulteriori interventi dell'agenzia.
Posso ritenere valide (almeno in parte) le mie valutazioni?
Grazie mille e buona giornata.
Cercherò di riassumere qui una situazione assurda che sto affrontando.
Negli ultimi anni io e mio marito, alla ricerca di un rustico da ristrutturare, abbiamo visto parecchi immobili sia tramite liberi annunci su giornali sia tramite agenzie immobiliari, senza mai trovare qualcosa di interessante per le nostre esigenze (e senza mai firmare nulla con nessuno).
Questa primavera ne abbiamo visti alcuni che però non ci interessavano per il prezzi troppo elevati.
Quest'estate un amico ci ha detto che conosceva una persona che vendeva un rustico e che poteva farcelo incontrare. Così è stato. Lo abbiamo incontrato a casa di questo amico e il "venditore/proprietario" ci ha poi condotti a vedere il rustico.
Abbiamo appurato che era uno dei rustici visitati con un'agenzia un paio di mesi prima e lo abbiamo riferito al proprietario che ci ha risposto che:
- con l'agenzia non aveva firmato alcun contratto (il tutto era un accordo verbale) e che comunque era d'accordo che avrebbe cercato anche lui di venderlo per conto proprio e, nel tal caso, loro non avrebbero comunque richiesto nulla.
Dopo una riflessione e una prima ricerca delle argomentazioni inerenti su internet, abbiamo intavolato una trattativa con il proprietario (avendolo incontrato non tramite agenzia ma tramite terza persona) il quale è notevolmente sceso di prezzo e così abbiamo concluso con lui.
Il giorno stesso del rogito notarile (31/10 u.s.) l'agenzia ci telefona dicendo che "le voci girano" e che gli dobbiamo la provvigione.
Ho ulteriormente verificato i diritti delle agenzie sia sul codice civile che sulle sentenze di cassazione.
Ecco alcuni commenti:
1) Dopo la nostra visita al rustico con l'agenzia, abbiamo riferito all'agenzia stessa che non ritenevamo il prezzo adeguato ma che, se interessati, avremmo richiamato. Con questa agenzia non abbiamo più avuto alcun contatto. Inoltre l'agente non ha mai inoltrato al proprietario la segnalazione della visita di un potenziale cliente (infatti il proprietario non ci conosceva e la prima volta che ci ha visti è stata a casa della terza persona che ci ha presentati). Da parte nostra non è stato firmato alcun foglio di visita e nessuna proposta d'acquisto (quindi il presunto affare non è diventato "trilatero" in quanto l'agenzia non ha svolto alcuna attività di fatto per metterci in relazione con il proprietario a noi sconosciuto).
2) Ho letto inoltre che ci deve esere una condizione "causale "del mediatore: cioè che la sua attività deve comunque aver causato in modo esclusivo l'affare (e non è stato così perché noi stavamo percorrendo molte strade - libertà di scelta dei contraenti - nella nostra ricerca ed è ovvio che il proprietario, visto che stava cercando anche lui di venderlo, avesse la probabilità di incontrarci).
In pratica noi abbiamo avviato delle trattative per effetto di iniziative nuove, in nessun modo collegabili con le precedenti.
3) Ho letto in una rassegna che se l'affare proposto e quello concluso sono differenti la provvigione è esclusa.
Le differenze stanno: nel prezzo (l'agenzia pubblicava 65.000 e il proprietario ci ha chiesto 55.000, sceso poi a 50.000) e nella "destinazione d'uso" in quanto l'agenzia vendeva un fabbricato rurale mentre a noi il proprietario ha venduto un fabbricato urbano (il piccolo comune dove risiedo ha avviato i controlli su tutti i fabbricati rurali per riaccatastarli correttamente e, visto che c'era, il proprietario ha fatto la variazione d'uso per poterla vendere liberamente, essendo lui agricoltore).
Scusate se sono stata così articolata ma penso mi sia sfuggito qualcosa in tutto questo perché l'agenzia ha chiamato sia me (usando anche termini simili a "minacce") che e il proprietario prendendosela con lui perché si era trovato da solo gli acquirenti (per la verità questa agenzia non aveva mai fatto molto per promuovere la vendita di questo immobile, a detta del proprietario).
Sta di fatto che nessuno ha mai firmato nulla (nè il venditore per il mandato nè noi per la visita o altro). Noi, dopo la visita con l'agenzia, non li abbiamo più contattati perché comunque non ci interessavano le condizioni economiche e poi, per altra strada, abbiamo concluso, senza ulteriori interventi dell'agenzia.
Posso ritenere valide (almeno in parte) le mie valutazioni?
Grazie mille e buona giornata.
Ciao elyna ,
mi sembra d'aver letto qualche caso simile qui sul forum qualche tempo fà.il fatto che non sia stato firmato un mandato per la vendita,un foglio di visita ed inoltre abbiate raggiunto il prezzo adeguato per concludere l'affare con una vostra "mediazione" privata , mi porta a pensare che siate molto più dalla parte della ragione voi piuttosto che l'agenzia.
Il problema "commisione agenzia" è un topic che ultimamente si sta presentando sempre più spesso e per fortuna , il "sommo" oris , aggiunge sempre il suo "perché".
oris t'ho trovato un nuovo lavoro , la commissione potresti prenderla per ogni post qui sopra, ed a me naturlamente il 20 % del tuo guadagno perché t'ho dato l'idea ehehehe
GIà... ma comunque la cosa serve anche a me, quindi sono già pagato.
Il problema è che non esiste una disciplina ben definita in questi casi.
Contano molto i tempi.
Inoltre, nel caso in questione, se quelli sono gli importi... non so, non mi sentirei tanto al sicuro.
La differenza di prezzo potrebbe esserci proprio in virtù del fatto che il proprietario non dovrebbe pagare la provvigione all'agenzia, e questo potrebbe inficiare la motivazione...
non capisco una cosa però, l'agente ti ha detto che il prezzo non era trattabile?
Se così ha fatto, potrebbe significare che il proprietario gli ha imposto un limite sotto il quale non avrebbbe riscosso provvigioni, e quindi assumendo una posizione leggermente differente rispetto alla vera mediazione (che riscuote da entrambe le parti, discutendo le provvigioni al momento dell'accordo, indicandone in precedenza solo l'importo massimo) e creando uno squilibrio (per me si trasforma in procacciatore di affari o in venditore con incarico, non come mediatore). Quindi la provvigione non dovrebbe essere riconosciuta in questo caso, visto che non è la stessa cosa e quindi non rientra nel libro della mediazione del C.C>.
Il mediatore matura una aspettativa sulla provvigione, per un dato immobile con quelle date parti, a quelle condizioni ( o a condizioni simili), in forza della sua figura che altrimenti non avrebbe tutele.
Se però la si trasforma in qualcosa d'altro...
Per me fare il mediatore significa:
1) trovo un signore che vende casa e gli chiedo se posso lavorare alla promozione del suo immobile per i miei clienti.
2) Il signore proprietario, mi dice che lui vorrebbe ricavare adlla vendita euro xxx.
3) Io gli dico che la provvigione che prendo è al max del 3% e che ci metteremo d'accordo al momento della vendita, anche valutando come si sarà concluso effettivamente l'affare.
4) lui mi dive che non vuole vedere proposte più basse di xxx.
5) io gli dico che sia i soldi dei compratori che l'immobile non sono miei e quindi se qualcuno mi dice di voler fare una proposta invece che a xxx a yyy io HO IL DOVERE DI PORTARLA ALLA SUA ATTENZIONE e di cercare di trovare un punto di incontro.
6) Lo avverto inoltre che a lui basterà dire di NO, se le condizioni non gli sembreranno soddisfacenti, e che potrà a sua volta rilanciare.
7) In ogni caso la provvigione è trattabile ma la dovrà pagare.
Quindi se io, come mediatore, ti do la possibilità di tentare un acquisto a condizioni vantaggiose rispetto a quanto richiesto (e quindi faccio IL MIO LAVORO) accontentando per quanto possibile anche il venditore la provvigione la voglio (e la prendo).
Se invece ti impongo un prezzo, sostituendomi al venditore e rappresentandone gli interessi, di parte, surrogandomi diritto che non ho divento VENDITORE DI CASE e quindi se tu la compri forse non mi devi nemmeno la provvigione.
Purtroppo questa è solo la mia idea e di pochi altri, pur se suffragata anche dal codice e dalla giurisprudenza.
So di non averti risposto, ma d'altronde non posso farlo in maniera univoca, quindi ti espongo la mia opinione.
Spero di esserti d'aiuto.
Grazie mille per i vostri commenti. Comprendo la spiegazione. Avevo letto i post precedenti ma ci tenevo ad esporre anche questo caso.
Per la questione importi: non so se l'ex-proprietario abbia imposto un limite di prezzo (non è chiaro in quanto non esiste un accordo scritto ma solo verbale tra ex-proprietario e agenzia).
In ogni caso l'agenzia, come tutte quelle prima incontrate, ci ha detto che quella era la richiesta del proprietario ma ci consigliava di fare subito una proposta di acquisto ovviamente. Noi abbiamo rifiutato perché comunque la base di partenza non era per noi accettabile.
Il proprietario, incontrato per altre vie (per carità, purtroppo per noi era proprietario di uno stesso immobile già visto con l'agenzia - in rapporto di non esclusività , ma in un piccolo paese dove gli immobili sono su tutte le vetrine di tutte le agenzie e sulle bocche di tutti il calcolo delle probabilità di incontrare un proprietario per altre vie è estremamente favorevole - scusate: DIVAGAZIONE NON TROPPO ATTINENTE!) ci ha proposto una base di partenza più bassa e poi è sceso ulteriormente (su una cifra diciamo piuttosto "bassa", scendere già di 10.000 Euro, quasi venti milioni delle vecchie lire, non è considerato quindi un margine sufficiente per affermare che le condizioni di partenza non sono uguali a quelle finali?).
Diciamo che la provvigione eventualmente risparmiata dal proprietario (3%) come tu accennavi ammonta a meno di 2000 Euro, quindi è sicuramente una bella cifra ma la sua base di partenza era nettamente più bassa.
Inoltre è anche cambiata la definizione "giuridica" dell'immobile: vendevano rurale e a noi è stato invece venduto un fabbricato urbano.
In effetti forse sono appigli piuttosto deboli.
Ovviamente vorrei cercare di sistemare la situazione con l'agenzia perché primo non voglio essere torturata in questo modo con telefonate spiacevoli, poi ritengo giustamente la materia molto delicata e non vorrei trovarmi in una causa con avvocati di mezzo ecc. (anche se non è un motivo valido per mollare dei soldi a qualcuno che te li chiede in questo modo).
La cosa che mi tormenta è che ognuno può avere a proprio favore alcune argomentazioni: per es. l'agenzia non ha mai portato l'ex proprietario a conoscenza della nostra e delle altre visite all'immobile e non ha insisito con noi a fare proposte alternative: visto che non volevamo fare una proposta di acquisto che, ci è stato spiegato, proponeva già anche una data per il compromesso (troppo impegnativo e troppi dubbi sull'immobile ed il suo stato), poteva proporre un incontro con il proprietario presso i loro uffici per parlare dei confini, delle utenze ecc. ecc. ecc. Ma ognuno segue la propria politica.
Ma dopo la visita e la loro richiesta di fare la proposta, noi abbiamo rifiutato perché cifra non interessante dicendo che eventualmente ci saremmo fatti risentire noi, se cambiavamo idea.
Quindi, dicevo, ho letto che se la mediazione con l'agenzia non va a buon fine, hanno diritto comunque ad un rimborso spese.
Ormai le provvigioni non posso riconoscergliele regolarmente (per la legge Bersani andrebbe indicato tutto regostrato sul rogito notarile già fatto il 31/10 come indicatovi) però questo rimborso spese potrebbe essere attinente?
Quanto eventualmente potrei "proporre"? Potranno farmi una parcella o fattura per queste spese? Sarebbe possibile farmi firmare un foglio dove in merito al tal immobile si dichiara che nulla è dovuto all'agenzia da parte dei Sigg. XXXX come compenso economico o provvigioni?
Che fatica! Scusate ancora, vi chiedo un ulteriore consiglio su come muovermi.
Una buona giornata e complimenti per la vostra chiarezza su una materia tanto difficile. GRAZIE
Elena
Non ti preoccupare.
La logica e il buon senso dicono che hai ragione.
Se ti rompono di nuovo digli di non disturbarti più e
se vogliono di mandarti l'avvocato.
Sono sicura che non si faranno più sentire.
Sono gli incerti di non avere mandati.
Tu non hai preso contatti con il proprietario di nascosto dopo che loro ti avevano portato. Giusto ?
E' stata loro colpa perché le agenzie devono lucrare sul venditore, sull'acquirente e anche sul prezzo di vendita. Mi sembra veramente
troppo. Troppo avidi affamati di soldi.- La logica e il buon senso possono darmi ragione ma in giro ci sono sentenze di tutti i tipi. Dalla mia parte ho che non ho mai firmato nulla, mi sono sempre fermata dopo la prima visita dicendo che non mi interessava causa altro prezzo (ed è la verità). Ho un testimone (l'amico di mio marito che ci ha fatto incontrare in altra sede) che può garantire quello che è successo. Inoltre il proprietario non ha ricevuto le schede informative sulla nostra visita e non ha mai fatto un mandato scritto all'agenzia neppure concordando la % di provvigione con loro (l'accordo verbale è pur valido ma comunque non era esclusivo). Quindi non si è mai verificato un rapporto trilaterale tra persone (l'agenzia non ci ha mai fatto incontrare) e non credo che visitare un immobile sia considerato giuridicamente già un rapporto trilaterale di fatto.
Però su internet ne leggi di tutti i colori e sono un po' allarmata che possano farmi delle storie perché alcuni dicono che l'agenzia per avere la provvigione deve avere un reale rapporto causale nella conclusione dell'affare. Altri dicono che basta un suo iniziale coinvolgimento.
Dico la mia: mio marito è artigiano e fa un sacco di preventivi dai quali viene escluso per cifre minuscole (la concorrenza è spietata) dando a volte giudizi tecnici sulla materia e sull'esecuzione dei lavori.
Se dovesse chiedere un piccolo contributo a tutti coloro che poi hanno "copiato" la sua soluzione tecnica, sarei in un atollo alle Maldive!
A parte questa battutaccia di sfogo (me ne scuso ma a volte ci vuole) non credo di essere in una botte di ferro (come molte persone per altro in questa situazione).
Ma a nessun'altro è successa una cosa simile? Com'è andata a finire in altri casi? Sono sempre in bilico sulla questione di andare a proporgli un rimborso spese (ovviamente non mollando sul fronte delle mie ragioni ma mostrandomi onesta nell'andare incontro alle spese che loro hanno avuto per un'ora in cui mi hanno accompagnata).
Saluti a tutti e grazie per l'attenzione. Buon week end (io sono sempre agitata e dormo poco perché questa cosa mi sta veramente rodendo),
Elyna - Scusa ma non arrabbiarti. Sto cercando di agire con oculatezza.
Sono contenta che per te non ci siano stati problemi credimi. Devo solo CAPIRE per poter valutare LA MIGLIORE POSSIBILITA' e il MINOR DANNO ma devo pensare il senso "giuridico" per prima cosa. Ho fatto le cose onestamente e anche a me non va dare soldi richiesti in questo modo. Ci mancherebbe altro! Però se ne leggono di tutti i colori.
Se vuoi spiegarmi cosa ti è successo senza esporti puoi scrivermi privatamente. - Al di là dei livori e delle facili conclusioni, io ti consiglio di fare i tuoi interessi, nel modo che tu credi consono.
Troppe volte ci si lascia andare a facili sntenze e conclusioni che di ragionevolezza hanno poco e fanno trasparire una italianetà "verace" predisposta alla generalizzazione nel quale male mi riconosco.
Certo rimane che la tua situazione è tua e solo tu sai cosa stai passando.
Fai la cosa che ritieni più giusta per te, quella che ti fa stare meglio. - Oris, in effetti la penso come te.
Proverò a sentire l'ex proprietario (so che doveva telefonare all'agenzia per chiarire la posizione dei fatti) e vedere come hanno reagito.
Mal che vada faccio un salto da loro (sono ragazzi giovani e il paese è "piccolo" anche se ovviamente faranno i loro interessi) e cercherò di spiegare di nuovo cosa è successo e esporrò le mie ragioni (anche citando alcune sentenze ma in modo informale) chiedendo di pensare alla chiusura della cosa con un rimborso spese accettabile.
Ripeto gli avvocati anche solo per una consulenza su questo fatto chiederebbero molto di più!
Sarà sbagliano ma l'argomento è molto nebbioso dal lato giuridico.
ancora saluti ... elyna
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