Provvigioni agenzia immobiliare

Gentilissimi utenti del forum.
Cercherò di riassumere qui una situazione assurda che sto affrontando.

Negli ultimi anni io e mio marito, alla ricerca di un rustico da ristrutturare, abbiamo visto parecchi immobili sia tramite liberi annunci su giornali sia tramite agenzie immobiliari, senza mai trovare qualcosa di interessante per le nostre esigenze (e senza mai firmare nulla con nessuno).

Questa primavera ne abbiamo visti alcuni che però non ci interessavano per il prezzi troppo elevati.

Quest'estate un amico ci ha detto che conosceva una persona che vendeva un rustico e che poteva farcelo incontrare. Così è stato. Lo abbiamo incontrato a casa di questo amico e il "venditore/proprietario" ci ha poi condotti a vedere il rustico.

Abbiamo appurato che era uno dei rustici visitati con un'agenzia un paio di mesi prima e lo abbiamo riferito al proprietario che ci ha risposto che:
- con l'agenzia non aveva firmato alcun contratto (il tutto era un accordo verbale) e che comunque era d'accordo che avrebbe cercato anche lui di venderlo per conto proprio e, nel tal caso, loro non avrebbero comunque richiesto nulla.

Dopo una riflessione e una prima ricerca delle argomentazioni inerenti su internet, abbiamo intavolato una trattativa con il proprietario (avendolo incontrato non tramite agenzia ma tramite terza persona) il quale è notevolmente sceso di prezzo e così abbiamo concluso con lui.

Il giorno stesso del rogito notarile (31/10 u.s.) l'agenzia ci telefona dicendo che "le voci girano" e che gli dobbiamo la provvigione.

Ho ulteriormente verificato i diritti delle agenzie sia sul codice civile che sulle sentenze di cassazione.
Ecco alcuni commenti:

1) Dopo la nostra visita al rustico con l'agenzia, abbiamo riferito all'agenzia stessa che non ritenevamo il prezzo adeguato ma che, se interessati, avremmo richiamato. Con questa agenzia non abbiamo più avuto alcun contatto. Inoltre l'agente non ha mai inoltrato al proprietario la segnalazione della visita di un potenziale cliente (infatti il proprietario non ci conosceva e la prima volta che ci ha visti è stata a casa della terza persona che ci ha presentati). Da parte nostra non è stato firmato alcun foglio di visita e nessuna proposta d'acquisto (quindi il presunto affare non è diventato "trilatero" in quanto l'agenzia non ha svolto alcuna attività di fatto per metterci in relazione con il proprietario a noi sconosciuto).

2) Ho letto inoltre che ci deve esere una condizione "causale "del mediatore: cioè che la sua attività deve comunque aver causato in modo esclusivo l'affare (e non è stato così perché noi stavamo percorrendo molte strade - libertà di scelta dei contraenti - nella nostra ricerca ed è ovvio che il proprietario, visto che stava cercando anche lui di venderlo, avesse la probabilità di incontrarci).
In pratica noi abbiamo avviato delle trattative per effetto di iniziative nuove, in nessun modo collegabili con le precedenti.

3) Ho letto in una rassegna che se l'affare proposto e quello concluso sono differenti la provvigione è esclusa.
Le differenze stanno: nel prezzo (l'agenzia pubblicava 65.000 e il proprietario ci ha chiesto 55.000, sceso poi a 50.000) e nella "destinazione d'uso" in quanto l'agenzia vendeva un fabbricato rurale mentre a noi il proprietario ha venduto un fabbricato urbano (il piccolo comune dove risiedo ha avviato i controlli su tutti i fabbricati rurali per riaccatastarli correttamente e, visto che c'era, il proprietario ha fatto la variazione d'uso per poterla vendere liberamente, essendo lui agricoltore).

Scusate se sono stata così articolata ma penso mi sia sfuggito qualcosa in tutto questo perché l'agenzia ha chiamato sia me (usando anche termini simili a "minacce") che e il proprietario prendendosela con lui perché si era trovato da solo gli acquirenti (per la verità questa agenzia non aveva mai fatto molto per promuovere la vendita di questo immobile, a detta del proprietario).

Sta di fatto che nessuno ha mai firmato nulla (nè il venditore per il mandato nè noi per la visita o altro). Noi, dopo la visita con l'agenzia, non li abbiamo più contattati perché comunque non ci interessavano le condizioni economiche e poi, per altra strada, abbiamo concluso, senza ulteriori interventi dell'agenzia.

Posso ritenere valide (almeno in parte) le mie valutazioni?

Grazie mille e buona giornata.