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2007-07-03 14:51:52

Edilizia convenzionata - 14325


Il mio fidanzato ha comprato sei anni fa un appartamento a Milano in edilizia convenzionata. Ora lo vorrebbe affittare, ma sul contratto di compravendita si fa riferimento alla legge 10/77, in materia di edilizia convenzionata, che regola i criteri per determinare il prezzo di cessione o locazione, sancendo la nullità delle pattuizioni che prevedono un prezzo superiore, relativamente alla parte eccedente.
Siamo però venuti a conoscenza, leggendo un articolo del Sole24 Ore di una sentenza della Cassazione che rivede completamente l'interpretazione della legge:

"...di recente si è espressa sul punto la Cassazione con sentenza 13006 del 2 ottobre 2000, la quale ha statuito che destinatario dell?obbligo di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione nei limiti fissati da detta convenzione, trasfusa in quella con il Comune ? o nell?equivalente atto d?obbligo ? e per la durata di validità di quest?ultima, è soltanto il costruttore titolare della concessione o colui che è in questa subentrato... La lettura di tale legge si presenta chiara nell?individuare in chi abbia ottenuto la concessione edilizia a contributo ridotto, e, quindi, concluso con il Comune la convenzione necessaria (ovvero l?atto d?obbligo equivalente), il destinatario degli obblighi assunti di contenere i prezzi di cessione e i canoni di locazione degli alloggi, nei limiti indicati nella stessa convenzione e per la prevista durata di sua validità. L?estensione di questi obblighi ad altri (che non sia il mero subentrante nella posizione di concessionario), e, in particolare, l?estensione a chi sia esso stesso acquirente dell?alloggio dal concessionario costruttore non trova giustificazione nella esplicita norma di legge, che non esprime alcun riferimento soggettivo ulteriore rispetto a quello del concessionario costruttore, del Comune e della regione, e che, per l?appunto, all?accordo (o atto d?obbligo equivalente) di cui è parte specifica il concessionario costruttore, e, quindi, a quest?ultimo, ricollega l?impegno di alienare o locare a prezzi limitati gli alloggi costruiti con concessione rilasciata a contributo ridotto in forza di quell?impegno, da lui assunto. Del resto, il previsto adeguamento del prezzo di cessione e dei canoni di locazione degli alloggi, commisurato com?è agli indici ufficiali Istat dei costi di produzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni (articolo 8, comma 4), è tutt?affatto coerente con l?esposto limite soggettivo, al concessionario costruttore, dell?impegno assunto di contenere il prezzo di cessione od il canone di locazione degli alloggi costruiti, a fronte del connesso ed a lui soltanto riconosciuto beneficio di riduzione del contributo per il rilascio della concessione edilizia....."

Letto ciò ci sono venuti dei dubbi legittimi: qual è il canone di locazione a cui possiamo affittare l'appartamento? Quanto stabilito dalla Cassazione (oltretutto in data antecedente il rogito dell'appartamento) che valore ha? A chi ci dobbiamo rivolgere per avere una risposta certa in materia? A un notaio? Al Comune? Ad un commercialista?
Spero che qualcuno di voi possa darmi qualche consiglio.
  • nabor
    0
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    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 10:46
    Ciao. Non vorrei sembrare pessimista, ma a mio avviso il T.U. Edilizia (380/2001, art. 18, comma 4) è piuttosto chiaro in materia. Il canone di locazione o il corrispettivo di cessione superiori al prezzo 'calmierato' devono intendersi nulli per la parte eccedente...

  • dada75
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 11:09
    Ma allora perché la Cassazione ha emesso quella sentenza (molto chiara) dando ragione in quel caso al proprietario che aveva venduto ad un prezzo di mercato, di gran lunga superiore a quello "calmierato", obbligando l'acquirente a pagare quanto richiesto?
    Che valore hanno le sentenze della Cassazione?
    Se la legge è uguale per tutti ritengo che essendoci questo precedente, non sia una cosa così scontata il dover affittare o vendere a prezzi "calmierati".
    Resta comunque valida la mia domanda: a chi secondo voi posso rivolgermi per avere risposte certe in materia? Di supposizioni e ipotesi se ne possono fare mille, ma ci sarà qualcuno che conosca con certezza il corretto modo di procedere...spero!

  • condominiale
    0
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    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 11:44
    Sul Forum ne abbiamo gia parlato a lungo in molte discussioni, inserendo anche precisi riferimenti, circolari, norme e quant'altro.

    Usa il tasto "cerca" in alto.

  • nabor
    0
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    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 13:55
    La Cassazione non fa le leggi, le interpreta, anche quando interviene a Sezioni Unite. Se una disposizione di legge successiva regola la materia (la sentenza citata è del 2000), la decisione può valere sul piano interpretativo, ma non è vincolante. Scrivo anch'io sul Sole 24 Ore e riviste della collana, per capirci...

  • dada75
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 13:57
    L'ho usato il tasto cerca...ben prima di inserire un nuovo argomento, ma dopo aver letto le prime sei pagine di cose che non centravano niente, ho lasciato perdere. Purtroppo non tutti hanno ore a disposizione per far scorrere centinaia di risposte...se tu sai già dove di preciso devo andare a guardare, potevi gentilmente segnalarmi direttamente il link da vedere.

  • nabor
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 14:47
    Ciao, il link te lo suggerisco io, guarda tra gli articoli 'ospitati' sul sito www.proprietaricasa.org, ne puoi trovare uno proprio sul tema in oggetto...

  • dada75
    0
    Ricerca discussioni per utente
    Martedì 3 Luglio 2007, alle ore 14:51
    Grazie mille NABOR sei stato gentilissimo!

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