Donazione immobile - 32475

Salve a tutti,
vi pongo il mio questito, spero di essere nelle sezione giusta.
Mia suocera ha deciso di donare le sue proprietà ai 4 figli. Mia moglie riceverà un locale che diverrà la nostra abitazione dopo aver completato la pratica di cambio di destinazione d'uso (attualmente è accatastato come deposito). Ognuno dei figli riceverà qualcosa, chi più (molto di più), chi meno (come nel nostro caso), ma su questo non ci sono problemi perché siamo tutti d'accordo. Noi saremo i primi a prender possesso della proprietà, ma prima di procedere con l'atto di donazione, ho chiesto a diversi istituti di credito la possibilità di accendere un mutuo su quel locale che andremo a ristrutturare. Tutti gli istituti interpellati mi hanno risposto picche perché l'atto di donazione è impugnabile fino a 20 anni dalla morte del cedente e quindi in caso di parenti che volessero rivalersi la banca non avrebbe nessun immobile a garanzia del capitale finanziato. Mi chiedevo a questo punto se non sia il caso fare un atto di "finta-vendita" in modo da procedere all'accensione di un mutuo e quindi della ristrutturazione dei locali. Sapete qualcosa di questa pratica o avete strade altervative da suggerirmi?
Grazie a chiunque vorrà dami informazioni in merito.