Cortile con diritto di accesso

Buongiorno,
sono proprietario di un appartamento situato in un edificio che affaccia in n cortile al quale si accede da un cancello lungo una via comunale.
Il cortile "me lo hanno sempre venduto" come proprietà dell'edificio di lato.
la signora proprietaria viveva li e nonostante il cortile fosse sempre stato un po' "allo stato brado", non ci sono mai stati disagi per noi , 3 unità abitative che affacciano al cortile.
Questo cortile è diviso in due parti delimitate così:
-una parte pavimentata in porfido con placca di proprietà privata,
-l'altra, rimanente è una gettata di cemento con mille rattoppi, piuttosto indecorosa, e di cui una porzione diventa portico sotto il mio edificio.
Recentemente la signora proprietaria è venuta a mancare, e l'edificio proprietario del cortile è passato in gestione alle nipoti.(sono due appartamenti)
I nuovi inquilini occupano il cortile con le loro due macchine.
Una macchina occupa lo spazio del porfido che non arreca nessun disturbo a noi.
Ma l'altra macchina, viene parcheggiata infilata sotto il portico creandomi un passaggio di 1,20 mt dal mio portone di casa.
Appena lo spazio di una barella.
C'è poi di lato, l'ingresso diretto ad un monolocale che ho acquistato recentemente.
Mi trovo quindi ad avere il problema di questa macchina parcheggiata molto vicino ai due portoni di casa, uno dei quali è proprio la porta di casa e non un portone condominiale.
Inoltre hanno preso la mania di mettere lo stendino con i loro indumenti personali, che quotidianamente occupa lo spazio esattamente in prossimità della cornice della porta del monolocale.Una situazione da campeggio.
Il disagio è notevole ma prima di esprimerlo vorrei capire i miei diritti.
Nella prospettiva di affittare il monolocale, diventa poco attraente dover entrare ed uscire sempre a pochi cm da una macchina parcheggiata e uno stendino.
Se poi uno ha un pacco ingombrante diventa difficile.
Calcoliamo poi che la macchina non sempre è parcheggiata con precisione, a volte il passaggio è anche più stretto.Inoltre quando il motore si accende, mi becco il gas di scarico diretto in casa mia che ha le finestre del salotto sopra la macchina.
A volte hanno ospiti e parcheggiano una terza macchina non lasciando che un minimo spazio che mi costringe a girar intorno alle macchine per uscire.
Capita poche volte , ma nno dovrebbe capitare nemmeno quelle poche.
Recentemente ho guardato la mappa catastale del mio rogito:
la zona portico del cortile, è segnata come "portico comune" e il resto del cortile come "corte comune".
Vorrebbe dire che in realtà non è di proprietà loro o che comunque l'uso del cortile è in comune e non esclusivo di loro?
Ho riflettuto anche sul fatto che il cortile è diviso in due parti una pavimentata con placca a terra "proprietà privata" e il resto è lasciato andare a se stesso.Mi sembra così strana questa divisione.
So che la parte in porfido era un edificio comprato da loro e poi abbattuto evidentemente per avere uno spazio a disposizione nel cortile.
Me lo hanno sempre ripetuto come un mantra che il cortile è loro e che noi abbiamo solo diritto di accesso, (regolato da cosa? quanto spazio deve rimanere sempre libero per consentirlo?) e la cosa mi insospettisce.
Posso fornirvi planimetria del catasto e foto...
quello che vi chiedo è:
1) Se il cortile non fosse in comune, come si regolamenta il comportamento di chi parcheggia e della presenza indesiderata di stendini?
Quanto spazio mi devono lasciare a destra, sinistra e di fronte alla porta di casa?
E riguarda il gas di scarico della macchina posso avvalermi di qualcosa?
2) Se il cortile fosse in comune, come mi devo muovere per avvertire che non possono occupare lo spazio in comune se non sotto accordi comuni?

grazie infinite
Simone Verona