Casa nuova costruita male: risarcimenti?
Buongiorno,
dieci gg fa ho rogitato. Ora, vivendo la casa, mi sono accorto ti tante piccole cose che mi stanno leggermente facendo arrabbiare. Oltre a qualche "piccolezza" (mattonelle esterne rotte, terra che manca in giardino...) ci sono cose ben più gravi:
- tutti (e dico tutti) i muri della casa sono storti (sia verticalmente che orizzontalmente); in pratica non sono nè a piombo nè a squadra (e questo significa che i mobili non stanno a filo con i muri e in alcuni casi non entrano nelle nicchie e le porte hanno gli stipiti "scollati" da un lato)
- i sanitari perdono acqua
- i rivestimenti interni (mattonelle del bagno e della cucina) sono stati montati molto male (queste non sono storte, ma sicuramente sono su "piani" diversi)
Davanti alla mia protesta, il capo dell'impresa mi ha risposto che è normale, che nessuna casa ha i muri perfettamente a posto e che 1 cm di tolleranza di solito c'è (premetto che in un muro ho notato ad occhio che era fuori squadra, in un altro con la squadra in mano mi segna circa 1,5 cm ogni 60 e in un altro ho la porta con lo stipite scollato in alto).
Ora mi/vi chiedo: è normale una situazione del genere (e quindi sono io esagerato)? nel caso sia anormale, cosa posso fare? che iter c'è da seguire per, non so, farmi risarcire o quant'altro?
P.s. anche i miei vicini hanno gli stessi problemi.
dieci gg fa ho rogitato. Ora, vivendo la casa, mi sono accorto ti tante piccole cose che mi stanno leggermente facendo arrabbiare. Oltre a qualche "piccolezza" (mattonelle esterne rotte, terra che manca in giardino...) ci sono cose ben più gravi:
- tutti (e dico tutti) i muri della casa sono storti (sia verticalmente che orizzontalmente); in pratica non sono nè a piombo nè a squadra (e questo significa che i mobili non stanno a filo con i muri e in alcuni casi non entrano nelle nicchie e le porte hanno gli stipiti "scollati" da un lato)
- i sanitari perdono acqua
- i rivestimenti interni (mattonelle del bagno e della cucina) sono stati montati molto male (queste non sono storte, ma sicuramente sono su "piani" diversi)
Davanti alla mia protesta, il capo dell'impresa mi ha risposto che è normale, che nessuna casa ha i muri perfettamente a posto e che 1 cm di tolleranza di solito c'è (premetto che in un muro ho notato ad occhio che era fuori squadra, in un altro con la squadra in mano mi segna circa 1,5 cm ogni 60 e in un altro ho la porta con lo stipite scollato in alto).
Ora mi/vi chiedo: è normale una situazione del genere (e quindi sono io esagerato)? nel caso sia anormale, cosa posso fare? che iter c'è da seguire per, non so, farmi risarcire o quant'altro?
P.s. anche i miei vicini hanno gli stessi problemi.
Per cominciare, dovresti formulare una denuncia dei vizi, formale e per iscritto (in forma recettizia, ossia raccomandata r.r., o consegnata a mano e sottoscritta per ricevuta). Gli aspetti che tu qualifichi più gravi, peraltro, meriterebbero un accertamento tecnico peritale. In sede di compravendita, ti è stata consegnata la polizza indennataria decennale?- Per cominciare, dovresti formulare una denuncia dei vizi, formale e per iscritto (in forma recettizia, ossia raccomandata r.r., o consegnata a mano e sottoscritta per ricevuta). Gli aspetti che tu qualifichi più gravi, peraltro, meriterebbero un accertamento tecnico peritale. In sede di compravendita, ti è stata consegnata la polizza indennataria decennale?
ok, quindi se ho ben capito dovrei chiamare un tecnico perito (ingegnere? geometra?) che faccia un sopralluogo e una misurazione dei "difetti". Se mi dice che i "difetti" sono effettivamente difetti allora faccio la denuncia dei vizi con racc rr. Giusto?
la polizza indennataria decennale??? mmmm non so cosa sia (in sede di compravendita il venditore mi ha solo detto che ovviamente per qualunque difetto lui per legge deve garantire la casa per 10 anni) e non so sinceramente se me l'abbiano data (ma penso di no, non ricordo tra le varie carte un polizza). - Chiedo scusa per il mio refuso, 'indennataria' sta per 'indennitaria', ed è riferito alla polizza che assicura la garanzia decennale a carico del costruttore/venditore, come previsto dalla L. 210/2004. Ti consiglio di verificare, appunto, i documenti consegnati alla firma del preliminare d'acquisto. La denuncia dei vizi puoi effettuarla anche tu, ma, ovviamente, se corredata da una perizia, può essere più accurata: considera anche che potrebbero esserci aspetti che ti sono sfuggiti.
- Nel senso più negativo, purtroppo: ossia, che l'acquirente/committente denunci un vizio, che questo sia accertato, ma che l'appaltatore si sottragga alle proprie obbligazioni, rifiutandosi di risarcire il dovuto, o di eliminare il vizio denunciato, o, peggio ancora, che nel frattempo fallisca o quant'altro.. Questo è il motivo per cui il legislatore ha introdotto, per gli immobili in costruzione, l'obbligo di consegnare la polizza indennitaria (altrimenti detta postuma)...
- Nel senso più negativo, purtroppo: ossia, che l'acquirente/committente denunci un vizio, che questo sia accertato, ma che l'appaltatore si sottragga alle proprie obbligazioni, rifiutandosi di risarcire il dovuto, o di eliminare il vizio denunciato, o, peggio ancora, che nel frattempo fallisca o quant'altro.. Questo è il motivo per cui il legislatore ha introdotto, per gli immobili in costruzione, l'obbligo di consegnare la polizza indennitaria (altrimenti detta postuma)...
ok, ma non mi torna una cosa: se il legislatore ha introdotto l'obbligo di consegnare la postuma, perché si pone il problema? in altre parole se ha l'obbligo, vuol dire che è costretto a farla e a consegnarla. Se non la consegna è (o meglio "dovrebbe essere") in torto e quindi perseguibile.
Comunque sia, se non avessi questa polizza ora, che dovrei fare per averla/farmela dare dal costruttore? (ho rogitato 3 settimane fa) - Perché tu stesso non l'hai chiesta in sede di preliminare?
Le norme "bisognerebbe" conoscerle, specialmente se riguardano i nostri diritti e l'acquisto di una casa è un momento fondamentale della vita per cui ci si informa "prima", non "dopo", quando ci si accorge a posteriori di essere stati quantomeno superficiali.
Infatti con la legge 210/2004, entrata in vigore il 28 agosto 2004, vengono forniti due strumenti fondamentali per la sicurezza di chi compra la casa in costruzione: una fidejussione obbligatoria a carico del costruttore e un'assicurazione decennale sui vizi di costruzione.
Sono più di tre anni che è in vigore la legge, come ti ha detto Nabor, la garanzia decennale del costruttore esiste da sempre, ma il legislatore se ha dovuto introdurre addirittura una polizza obbligatoria per garantire questa "garanzia decennale", vuol dire che la garanzia stessa era molte volte disattesa.
Con la garanzia, se l'originario costruttore non adempie, interviene la polizza a compensare il proprietario. - Il problema nasce, appunto, quando un soggetto, quello 'forte' (sia in senso economico, sia contrattuale), non rispetta l'obbligo cui è sottoposto, 'dimenticandosi' di fare qualcosa cui pure è tenuto. Non è automatico, purtroppo, che a tale dimenticanza cerchi di rimediare. Puntualizzo un aspetto, ossia che la polizza decennale si consegna al rogito (art. 4 D lgs. 122/2005), e non alla firma del preliminare, in quanto la garanzia deve coprire un bene già 'finito'.
- Allora, prima di andare avanti contestualizzo la cosa (se può servire a qualcosa).
La casa in questione è una costruzione previa demolizione di casa esistente.
Il permesso di costruire è stato dato nel 2006. la fine dei lavori non è ancora stata dichiarata e il rogito è avvenuto 3 settimane fa (e dal giorno dopo il rogito abito nella casa).
Detto ciò (ho letto la legge) nel testo mi pare di leggere che al notaio è vietato stipulare i rogiti di compravendita qualora il costruttore non abbia rilasciato al cliente la "decennale postuma"e che la stessa deve avere decorrenza dalla data di fine dei lavori (fonte:http://www.immobiliareangra.com/Normative/Legge210.htm).
Ho controllato le carte e al rogito non mi hanno dato nessuna polizza.
Ora, visto che il rogito è stato effettuato che facciamo? ha torto il notaio che ha rogitato senza polizza? o bisogna aspettare la fine dei lavori per averla? in caso contrario che faccio? telefono al costruttore e gli "ricordo" che deve fare la polizza? - ...... telefono al costruttore e gli "ricordo" che deve fare la polizza?
Ti abbiamo fornito i consigli necessari, ti abbiamo indicato la legge in vigore, ti sei accertato personalmente della norma, ora sta solo a te decidere come comportarti.
Hai il diritto alla polizza .... richiedila formalmente citando la legge in oggetto.
Tale polizza deve avere effetto a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
Se ti "fidi" del costruttore puoi anche soprassedere, la garanzia decennale è sempre comunque invocabile con la differenza che se il costruttore non adempie e non hai in mano la polizza, dovrai attivare un contenzioso, con tutto ciò che comporta.
Nel tuo particolare caso valuta bene la situazione, hai parlato di "ristrutturazione", anche se con permesso a costruire e non della realizzazione di un "nuovo immobile".
Hai il diritto alla polizza .... richiedila formalmente citando la legge in oggetto.
ed infatti così farò....in moda da stare più tranquillo.
...hai parlato di "ristrutturazione", anche se con permesso a costruire e non della realizzazione di un "nuovo immobile".
più precisamente è "costruzione di nuovo immmobile previa demolizione di quello esistente".
Praticamente hanno raso al suolo il vecchio immobile, hanno rifatto le fondamenta e hanno costruito il nuovo immobile ad immmagine e somiglianza di quello precedente.- Anche l'ipotesi di ristrutturazione, per interpretazione concorde, ricade nella 'nuova costruzione', su questo puoi stare tranquillo, purchè venditore e 'ristrutturatore' coincidano. Testo di Legge alla mano, il Notaio non è obbligato a verificare l'avvenuta consegna della polizza decennale, per quanto io ritengo che deontologicamente dovrebbe farlo: altra cosa, ovviamente, sono le difformità edilizie, e, ora, le certificazioni per risparmio energetico e impianti.
- ... e, ora, le certificazioni per risparmio energetico e impianti.
ecco, quello è un altro tema di grande interesse: nel mio caso chi mi da le certificazioni del caso? devo chiamare dei periti a mie spese o deve fornirmele il costruttore/venditore?
non avevo toccato questo argomento perché ho già letto sul forum che ancora è tutto immerso in una grande confusione e quindi avevo pensato di far passare un pò di tempo...... 
Una parete fuori misura o uno stipite scollato una perdita di acqua sono solo vizi piccoli . tel all' impresa e ti fai mandare un piastrellista e un idraulico .per quanto riguarda le pareti abituati. non ti impelacare in avvocati.perderesti solo irapporti con l' impresa per eventuali futuri problemi .- Ammettendo che i vizi denunciati siano 'minori', e, comunque, previsti dall'art. 1667 c.c., ricordo al 're del mattone' che, comunque, la polizza decennale è OBBLIGATORIA, a pena di nullità del contratto, e che è stata introdotta anche proprio per limitare il contenzioso (ossia, si potrebbe dire, l'intervento di Noi Avvocati) . Per esperienza, quando i vizi piccoli sono visibili a occhio nudo, quelli grandi prima o poi vengono fuori, da quelli strutturali ad altri diffusissimi, come i problemi di coibentazione ecc.
- Certo sicuramente, avvocato ma e' anche vero che difetti a vista sono stati accettati,da parte acquirente nell' atto perche l' immobile e visto e
gradito.se poi nascono difetti e giusto che la ditta costruttrice provveda nei tempi garantiti alla riparazione.per quanto riguarda i problemi strutturali esistera' sicuramente un capitolato e certificazioni varie facilmente dimostrabili tramite l' interpretazione di un esperto. in tal caso si agisce legalmente................ - Per quanto riguarda l' assicurazione ci sara' sicuramente una postilla in cui l' acquirente rinuncia.
Nessuna postilla!!!!!!!!!!
Articolo 4 - Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
La polizza è obbligatoria, consulta la legge:
http://www.condomini.altervista.org/Acq ... Tutela.htm - In primo luogo, gli elementi contrattuali previsti a pena di nullità, come la fidejussione o la polizza decennale, non sono 'rinunciabili', come rilevato da Condominiale. Parliamo di nullità relativa, a favore del solo promissario acquirente.
Secondo punto, laddove il venditore sia anche il costruttore, la regola 'visto e piaciuto' non ha senso, e il Codice Civile, sul punto, è chiarissimo: se poi parliamo di difetti gravi, non c'è certificazione che tenga, trattandosi di responsabilità extracontrattuale.
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