Acquista casa ma agibilita' non concessa e nascosta da costr

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Acquista casa ma agibilita' non concessa e nascosta da costr

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

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10 Gennaio 2011 ore 10:08 16

Ho acquistato un appartamento al primo piano nel giugno del 2010 , la casa nuova non ha il certificato di agibilita', naturalemnte nell'atto di compravendita il venditoer dischiare ceh tutti gli atti per l'agibilita' sono a posto rispetto alla richiesta alla normativa vigente..

in data 7 gennaio 2011 vedendo ceh ilcostruttore non consegnava tale atto ho richiesto al comune a che punto fosse l'agibilita'

il comune risponde dicendo ceh l'agibilita' non puo' essere concessa perche' non sono rispettate le distanze dai confini, in sostanza ilconfinante ha fatto rilievo presso il comune di una scala esterna scoperta non murata poggiata du un pilastro che dista dal confine 5 mt, il comune non concede tale agibilita' perche' conteggia nel calcolo gli angoli delle scale,cosa ceh credo a livello regionale vada esclusa fino a 1.20 mt.

tuttvia cio' che mi ha fatto innervosire e che sono venuto a conoscenza di questa situazione solo ora e solo dopo aver chiesto verifica in comune della situaizonementre il costruttoer ne era conoscenza fin da prima

ilcostruttore si difende dicendo ceh la lettera mandata dal comune per la non concesisone dell'agibilita' al costruttore e al direttore dei lavori l'8 gennaio 2010 non e' mai arrivata.

IN SOSTANZA il costruttore non mi ha detto che era in corso un acontroversia con il confinante e mi ha venduto lo stesso l'immobile. sicuramnte se avessi saputo il tutto non avrei comprato

Faccio presente ceh lo stabile e' composto da 9 appartamenti e che vi sono due scale esterne , non coperte,ed la colonna dista 5 metri dal confine.

L'architetto sostiene ceh e' tutto in regola e ne ha data certificazione giurata, tuttavia essendo un diritto soggettivo del confinante non vorrei trovarmi un giorno a vedere abbattuta la mia scala di accesso.

l'acquisto di una casa comporta oltre lo sborso in denaro anceh soldi per il notatio, mediatore, acqusito mobili e trasloco oltre altre varie spesuccie.

La domanda e' posso ricorrere ad un legale per rendere la vendita nulla e ottenere un risarcimento danni che oltre al valore della casa sia comrpensivo anceh delle spese fin qui sostenute di notaio, mediatore, trascloco, mobili, stress.......

cosa rischia il venditore per avermi nascosto il tutto.

ancora essendo una srl non vorrei che un bel giorno dischiari fallimenti e chiuda i battenti lasciando a me ed al mio vicino ilproblema.

attualemnte vi sono degli appartamenti , 7 , ancora invenduti, e possibile chiedere ilsequestro cautelativo,anceh se su di esso e' acceso un mutuo fondiario pari alla meta' del valore della palazzina?

l'architetto mi dice di stare tranquillo e' ceh il comune ha torto, ma rimane il fatto ceh mi hanno nascosto la vicenda del confinate.

grazie a tutti

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Answer 1

Nabor Ricerca discussioni per utente

Lunedì 10 Gennaio 2011, alle ore 12:29

Buongiorno a Lei. Casi come il Suo, purtroppo, sono molto frequenti, e per questo non mi stanco di ripetere che la compravendita va perfezionata solo ad agibilità ottenuta e certificata. Nella Sua fattispecie, comunque, abbiamo di fronte delle dichiarazioni menzognere, che hanno inciso sulla formazione del consenso, e legittimano quantomeno la risoluzione del contratto, ex art- 1453 e segg. c.c., per fatto e colpa del venditore, con le conseguenze da Lei ipotizzate. Vedo abbastanza difficile ottenere un sequestro, peraltro, in quanto su di Lei grava l'onere di dimostrare il c.d. 'periculum in mora', legato al dissesto della controparte.

Answer 2

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 06:15

Grazie per la risposta avvocato

quindi in sostanza posso richiedere indietro i miei soldi e ottenere anceh le spese affrontate, il dubbio rimane su quest'ultimo punto.

nel frattempo sembra ceh il costruttore sia intenzionato a risolvere la situazione, nel caso specifico dovrebbe abbattere le sporgenze, scale esterne e ricostruirle in modo da mantenere le distanze dal vicino, ho inotrato raccomandata al costruttore chiedendo che mi rilasci il certificato di agibilita', il progettista dichaira ceh vuole rilasciarmi lui l'agibilitai, con perizia giurata, ma naturelmente credo ceh comuqneu sia il comune ad avere l'ultima parola.

l'abiso in sostanza riguarda la scala esterna che confina con un terreno su cui non c''e nulla, pur essendo edificabile, in particola il terreno confinante con la scala in realta e' una strada di accesso larga poco piu' di due metri credo che su questa il confinante non possa costruire nulla, quindi volendo addivenire ad un accordo con il confinante ilc ostruttore pensava ad un equo indennizzo, all'uopo puo' il confinate fare una richiesta esorbitante. mi spiego per snare la situazione il costruttore spende ad esempio 10.000 euro , tenedno conto che il confinate su quel pezzo di terra possa solo realizzare una via di accesso ad un eventuale futuro edificio puo' richiede 100.000 euro.

se si addiviene ad un accordo tra le parti , il comune puo' rialsciare un cerfificato di agibilita'? pur mantenendo gli attuali confini? mi sembra ceh tutti vorrebbero evitare di andare in contenzioso, esiste una figura individuata dal codice che magari puo' cercare di mettere d'accordo le parti prima di andare in contenzioso, che possa cio' definire un equo indennizzo e che essendo estraneo ad entrambi potrebbe mettrerli d'accordo?

grazie

Answer 3

Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 07:37

Per tua maggiore informazione, leggi con attenzione le distanze previste dal Codice per qualsiasi situazione, le trovi al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/distanze.htm

Answer 4

Nabor Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 08:01

Se vi è concreta possibilità d'un accordo, ben venga, per quanto la prospettiva d'ottenere l'agibilità, date le circostanze di fatto, non appaia prossima. Con l'accordo d'entrambe le parti (c'è anche il progettista, in realtà), si può adire un ricorso ex art. 696 bis cpc, avanti il Tribunale competente, ossia una consulenza tecnica preventiva, da non confondersi con l'accertamento tecnico preventivo, in cui al CTU sono demandati poteri conciliativi. Ha l'unico difetto di essere abbastanza onerosa, per il ricorrente...

Answer 5

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 09:42

Penso ceh prima cercheranno di mettersi d'accordo ed in secondo se proprio non possono, il confinante avvii un CT.
nel primo e secondo caso come posso io tutelarmi?

nel senso posso far mettere per iscritto che continuo a vivere in questa casa perche' confido in una soluzione bonaria della cosa e comuqnue se non dovesse andare a buon fine anche dopo l'intervento del CT annullare l'atto di vendita? o sono obbligato ad annualre subito l'atto di vendita.
va da se che essendo una persona "onesta" non e' mia intenzione chiedere di piu' di cio' che ho speso complessivamente e nello stesso tempo vorrei godermi il bene comprato che abbia pero' l'agibilita'

p.s.
vi e' anche un'altra cosa
attualmente vi sono altri appartamenti in vendita nello stesso stabile, nel caso ne vendesse qualcuno di essei in sede di atto notarile il costruttore dovrebbe indicare anceh la situazione in atto o potrebbe fare come con me dicendo che e' tutto in regola con la normativa vigente, giacche' in questo caso mentre con me poteva dire che la lettera del comune non era mai arrivata, ma sicuramente era a conoscenza della situazione giacche' esistevano rapporto epistolari tra i rispettivi avvocati, nel caso di prossimi acquirenti non puo' sottacere a cio'?
i notai in questo caso hanno una banca dati interna dove possono segnale lo stato di fatto attuale dell'immobile, ossia che l'agibilita' e' stata rifiutata dal comune?

Answer 6

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 10:00

Per tua maggiore informazione, leggi con attenzione le distanze previste dal Codice per qualsiasi situazione, le trovi al "solito" link:

http://www.condomini.altervista.org/distanze.htm

riguardo le distanze le risponde perche' la questione e' interessante e credo che tutto nasca dal rispetto o meno di queste distanze, mi spiego il progettista ha agito in buon afede giacche' si e' rifatto alle norme regionali.

l'oggetto del contendere e' una scala esterna di accesso agli appartamenti il cui pilastro principale dista 5 metri dal confine, ma mentre il progettista ha escliso la lunghezza delle scale 1 metro il comune da regolamneto comunale dice massima sporgenza e quindi nel calcolo include anche le sporgenze delle scale esterne.

in realta credo ch evi sia una dichiarazione di cio' del consiglio di stato( come mai consiglio di stato e non cassazione?mha?) che ha stabilito

http://www.legislazionetecnica.it/dett_giuris.asp?id_giuris=211&err_code=NOCK

quindi immagino che sulla base di questa pronunzia della corte il ostruttore sia fuori norma.

Answer 7

Nabor Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 11:06

Direi che la miglior tutela, per Lei, sarebbe affidarsi sin d'ora ad un capace professionista tecnico.
L'azione d'annullamento del contratto è ancora esperibile, in ragione del vizio del consenso sopraccennato, quindi per ora può attendere l'esito d'un'auspicabile soluzione conciliativa.
Rispetto all'ultimo punto, il Notaio ha un obbligo informativo, per quanto generico, rispetto all'agibilità degli immobili, che, peraltro, possono circolare anche se inagibili: ne consegue che gli altri eventuali acquirenti potrebbero rimanere ignari di tale rilevante circostanza.

Answer 8

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 13:56

Gentile avvocato

innanzitutto la ringrazio per la competenza e la disponibilita'

non ho capito bene quanto tempo ho per inoltrare una domanda di annullamento dell'atto di compravendita

al momento mi sono limitato a mandare in data 7 gennaio una lettera al costruttore di adempiere i doveri per il rilascio del certificato di agibilita'

mi spiego ho un anno di tempo i dieci anni di tempo?

dal rogito o dal momento in cui vengo a conoscenza del fatto che l'agibilita' non e' stat concessa?

le dico questo perche' in qusta cas nuova ci sto bene ma d'altronte non posso vedeer di far decadere i termini per la richiesta di annullabilita'

mi dispiace essere pedante am e' una settimana che non dormo, ho letto su internet che la notifica andrebbe fatta entro 8 giorni dalla stipula, ma come potevo saperlo, sull'atto c'e' scritto che tutto era a conforme alla legge

Answer 9

Nabor Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 15:40

La materia è complessa, e capisco i dubbi del caso. L'azione d'annullamento, ai sensi dell'art. 1442 c.c., si prescrive in 5 anni, e il termine decorre dal giorno in cui è stato scoperto l'errore o il dolo. Nel Suo caso, puntualizzo, la tempistica permetterebbe anche di risolvere il contratto per inadempimento, ex art. 1453 e segg. c.c.

Answer 10

Il caravaggio Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 16:28

Ceh Stoira....e poi c'è chi si preoccupa di un soffitto a 2.68 cm....

Answer 11

Nabor Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 17:25

Caro Caravaggio, queste storie, purtroppo, sono frequentissime, e l'unica tutela veramente efficace è quella preventiva, ossia evitare d'andare al rogito, assumendosi i rischi dell'inagibilità definitiva.

Answer 12

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 17:57

Caro avvocato a beneficio suo e degli altri

potrebbe dirmi quali azioni legali posso fare nei confronti del costruttore

annullabilita', nullita, risarcimento di una quota del rpezzo dell'appartamento

p.s.

nel post precendete mi ha aprlato di 5 anni, sicuro non siano dieci o 1, i parei in questo senso sono discordanti, internet mare di informazioni ma nello stesso tempo discordanti
grazie grazie grazie,forse stanotte dormiro

Answer 13

Nabor Ricerca discussioni per utente

Martedì 11 Gennaio 2011, alle ore 20:25

I 10 anni di cui ha letto sono relativi alla responsabilità ex art. 1669 c.c., tipica dell'appaltatore, cui danno causa vizi e gravi difetti dell'opera costruita. L'azione annuale è quella 'tipica' in materia di compravendita, meno incisiva rispetto a quella 'quinquennale' finalizzata all'annullamento del contratto. Nel Suo caso, io farei leva sull'ultima, anche perché si potrebbe accompagnare ad una denuncia penale per truffa aggravata. in ogni caso, nell'immediato consiglierei una diffida ad adempiere, r.r., assegnando alla controparte un termine congruo (15 giorni) per fornire un riscontro concreto.

Answer 14

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Mercoledì 12 Gennaio 2011, alle ore 06:22

Grazie avvocato

raccomandata mandata nei giorni scorsi

attendiamo gli eventi e terro' informato il forum....

Answer 15

Mas_61 Ricerca discussioni per utente

Venerdì 14 Gennaio 2011, alle ore 18:07

Caro avvocato

due domande

se la raccomandata mandata con la richiesta di ottemperare all'agibilita' non dovesse essere consegnata o meglio ritirata allo stasso modo come con il comune, basta la dichiarazioen verbale?
altra domanda

supponiamo ceh le parti non simettano d'accordo(costruttore e confinante), cosa ceh sembra improbabile, credo ceh il costruttore abbia abbassato la testa, ma chi si fida?

a qual punto andremo in tribunale il quale nominera' un CTU

il tecnico fara' le sue valutazione e probabilemnte definira' un possibilek equo indennizzo immagino...

se tale indennizzo viene accettato dal confinante (persona tra l'altro squisita) la causa si conlcudera' qui ed il comune potra' emettere certificato di agibilita'giusto?

se invece il confinante decide di non accettare l'indennizzo mi abbattono l'abuso?

altra domdanda, lei faceva riferiemnto al reato di frode, ma tocchera' a me dimostrarlo,posso chiamre in causa testimoni che dimostrano coem la situazione era nota gia' da due anni? le dico questo perche' il comportamento fraudolento e' chiaro come la luce del sole ma immagino bisogna dimostrarlo? sinceramente non voorei inferire su nessuno, anceh se il comportamnto scorretto e' "allucinante".

le dico questo perche' ho letto di sentenze di persone cehchiedevano l'annullamento del contratto tuttavia il giudice ha sentenziato ceh la mancanza di agibilita' non rende il contratto nullo ma solo un indennizzo, io poi con quell'indennizzo potrei pagare il confinante eoppure rifare la scale, coem viene stabilito di solito l'indennizzo?

speriamo ceh tutto si risolva per il meglio!!!!

RAGAZZI CHIEDETE L'AGIBILITA' PRIMA DI COMPRARE CASA

a proposito altra domanda e' vero che da luglio 2010 i notai sono obbligati a chiedere l'agibilita', o e possibile vendere senza agibilita?

Answer 16

Nabor Ricerca discussioni per utente

Venerdì 14 Gennaio 2011, alle ore 21:22

La raccomandata può produrre effetto anche per compiuta giacenzA, qualora non ritirata.
l'esito della CTU, o meglio, dell'accertamento tecnico preventivo, è legato anche alla buona volontà delle parti, questo mi sembra pacifico.
la mancanza d'agibilità può, se non vi è soluzione tecnica esperibile, portare all'annullamento del contratto.
La presenza o meno dell'agibilità incide sulla compravendita solo se il promissario acquirente la richiede, o se, comunque, la circostanza gli viene occultata.