Solai avallati: casa di ringhiera a Milano

Le consiglio una consulenza sul posto di un ingegnere.
IN casi particolari come questi di investimenti importanti, purtroppo è impossibile, non avendo la situazione visibile dal vivo, dare delle opinioni in merito.
L'unica cosa che posso dirle è che l'obbiettivo dell agente immobiliare è vendere, è normale che le ha detto che l'immobile strutturalmente è apposto. Se è anche ingegnere mi fiderei un pò (ma non del tutto) di più. Per l'unita immobiliare ristrutturata dovrebbero esserci dichiarazioni di conformità di impianti e se sono stati fatti interventi sulle parti strutturali anche una richiesta di agibilità.
Comunque le ripeto, vada sul posto con un tecnico.
Saluti.

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Le consiglio una consulenza sul posto di un ingegnere.
IN casi particolari come questi di investimenti importanti, purtroppo è impossibile, non avendo la situazione visibile dal vivo, dare delle opinioni in merito.
L'unica cosa che posso dirle è che l'obbiettivo dell agente immobiliare è vendere, è normale che le ha detto che l'immobile strutturalmente è apposto. Se è anche ingegnere mi fiderei un pò (ma non del tutto) di più. Per l'unita immobiliare ristrutturata dovrebbero esserci dichiarazioni di conformità di impianti e se sono stati fatti interventi sulle parti strutturali anche una richiesta di agibilità.
Comunque le ripeto, vada sul posto con un tecnico.
Saluti.

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Salve,
La ringrazio della risposta. Era quello che pensavo, una perizia, ma quanto mi costerebbe? Non vorrei spendere 1000 euro per scoprire che poi non vale la pena nemmeno di comprare. Il dubbio è anche se si possa fare una valutazione attendibile senza scoprire le travi che sono nascoste dai controsoffitti.

Buongiorno, se sei interessato all'appartamento puoi fare la proposta e inserire come vincolo che la acquisterai solo se ti verrà fornita da parte del proprietario una perizia da parte di un tecnico dove attesta l'effettiva non pericolosità degli avvallamenti presenti nel solaio, nel caso non dovesse fornirtela se proprio sei interessato a quell'appartemento e vuoi essere sicuro che non ti cada il solaio addosso potrai eventualmente consolidarlo con delle travi o una trave posta nel senso opposto in modo da fare da rinforzo (ovvio che dovrà essere sempre un tecnico a calcolare il tutto)....ovvio che la spesa che dovrai affrontare per mettere in sicurezza il tutto ti consiglierei di scontarla dal costo dell'abitazione in vendita.

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Buongiorno, se sei interessato all'appartamento puoi fare la proposta e inserire come vincolo che la acquisterai solo se ti verrà fornita da parte del proprietario una perizia da parte di un tecnico dove attesta l'effettiva non pericolosità degli avvallamenti presenti nel solaio, nel caso non dovesse fornirtela se proprio sei interessato a quell'appartemento e vuoi essere sicuro che non ti cada il solaio addosso potrai eventualmente consolidarlo con delle travi o una trave posta nel senso opposto in modo da fare da rinforzo (ovvio che dovrà essere sempre un tecnico a calcolare il tutto)....ovvio che la spesa che dovrai affrontare per mettere in sicurezza il tutto ti consiglierei di scontarla dal costo dell'abitazione in vendita.

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Grazie, stavo pensando a una clausola nel contratto.
Ma a chi mi potrei rivolgere qui a Milano per fare degli accertamenti?

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Grazie, stavo pensando a una clausola nel contratto.
Ma a chi mi potrei rivolgere qui a Milano per fare degli accertamenti?

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Concordo con il parere dell'ingegnere, ma se il pavimento è visibilmente inclinato qualsiasi impresa una volta rimosso il sottofondo le proporrà di irrigidire le travi. Io chiederei un preventivo ad un'impresa e lo userei per la trattativa.

Si tratta di levare il sottofondo, aumentare la sezione portante delle travi in legno inchiodando delle travi in acciaio e innestandole nelle pareti perimetrali, posare la rete elettrosaldata solidale alle nuove travi e gettare un sottofondo alleggerito.

Un saluto

Arch. Luca Maioli

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Concordo con il parere dell'ingegnere, ma se il pavimento è visibilmente inclinato qualsiasi impresa una volta rimosso il sottofondo le proporrà di irrigidire le travi. Io chiederei un preventivo ad un'impresa e lo userei per la trattativa.

Si tratta di levare il sottofondo, aumentare la sezione portante delle travi in legno inchiodando delle travi in acciaio e innestandole nelle pareti perimetrali, posare la rete elettrosaldata solidale alle nuove travi e gettare un sottofondo alleggerito.

Un saluto

Arch. Luca Maioli

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Salve, grazie del messaggio. Proprio ieri ho parlato con un architetto e mi ha spiegato che se le travi sono curvate ma ancora in buono stato si può consolidare il solaio ricostruendo interamente il massetto con una rete in ferro e fissandolo alle travi con degli appositi sostegni e mi costerebbe almeno 7500 per appartameno in più di una ristrutturazione normale. Non ha parlato di aggiungere delle travi diverse. Il problema è che le trevi devono comunque essere in buono stato e devo saperlo prima con certezza prima di comprare.

I due appartamenti che ci interessano di più sono al primo piano, uno al di sopra del passo carrabile che da accesso al cortile, l'altro sopra di spazi di un altra proprietà quindi tempo non si possano esaminare le travi direttamente dal basso. Per di più uno è già stato ristrutturato ma alla buona. Dalla qualità della finiture devo pensare che se il pavimento era imbarcato deve essere stato livellato aggiungendo semplicemente una rete e del cemento aumentando il carico su delle travi già compromesse, insomma dovrei scegliere se lasciare così senza sapere cosa potrebbe succedere o rifare tutto e allora anche solo la demolizione sarebbe un problema...

A parte tutte le spese che posso cercare di farmi scontare dal prezzo di vendita resta il dubbio che in futuro rischio di avere problemi con gli inquilini dei piani di sopra. Se gli appartementi sovrastanti fossero mal ristrutturati e ci dovessero essere dei cedimenti oltre ad eventuali danni e disagi potrebbero pretendere che partecipi alle spese.

Al momento sono poco convinto di fare un'offerta ma penso di proporre al venditore, come ultima soluzione, almeno di rimuovere i controsoffitti negli appartamenti per un esame diretta delle travi dei solai sovrastanti.

Viringrazio per altri consigli.
Vincenzo

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Salve, grazie del messaggio. Proprio ieri ho parlato con un architetto e mi ha spiegato che se le travi sono curvate ma ancora in buono stato si può consolidare il solaio ricostruendo interamente il massetto con una rete in ferro e fissandolo alle travi con degli appositi sostegni e mi costerebbe almeno 7500 per appartameno in più di una ristrutturazione normale. Non ha parlato di aggiungere delle travi diverse. Il problema è che le trevi devono comunque essere in buono stato e devo saperlo prima con certezza prima di comprare.

I due appartamenti che ci interessano di più sono al primo piano, uno al di sopra del passo carrabile che da accesso al cortile, l'altro sopra di spazi di un altra proprietà quindi tempo non si possano esaminare le travi direttamente dal basso. Per di più uno è già stato ristrutturato ma alla buona. Dalla qualità della finiture devo pensare che se il pavimento era imbarcato deve essere stato livellato aggiungendo semplicemente una rete e del cemento aumentando il carico su delle travi già compromesse, insomma dovrei scegliere se lasciare così senza sapere cosa potrebbe succedere o rifare tutto e allora anche solo la demolizione sarebbe un problema...

A parte tutte le spese che posso cercare di farmi scontare dal prezzo di vendita resta il dubbio che in futuro rischio di avere problemi con gli inquilini dei piani di sopra. Se gli appartementi sovrastanti fossero mal ristrutturati e ci dovessero essere dei cedimenti oltre ad eventuali danni e disagi potrebbero pretendere che partecipi alle spese.

Al momento sono poco convinto di fare un'offerta ma penso di proporre al venditore, come ultima soluzione, almeno di rimuovere i controsoffitti negli appartamenti per un esame diretta delle travi dei solai sovrastanti.

Viringrazio per altri consigli.
Vincenzo

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Buongiorno,
la rete spinottata alle travi va bene, ma così facendo si aggiunge peso. Parallelamente bisognerebbe aumentare la sezione della trave se no c'è rischio di collasso.

Un saluto e buona fortuna per la trattativa

Arch. Luca Maioli

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Buongiorno,
la rete spinottata alle travi va bene, ma così facendo si aggiunge peso. Parallelamente bisognerebbe aumentare la sezione della trave se no c'è rischio di collasso.

Un saluto e buona fortuna per la trattativa

Arch. Luca Maioli

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L'architetto con cui ho parlato mi preventivava almeno 7500 euro per ogni appartamento che è circa 40 mq calpestabili, se serve aggiungere anche delle travi in acciaio costerà anche di più... ma pensando al avoro che servirebbe per innestare delle altre travi in acciaio nelle pareti non varrebbe la pena di sostituire del tutto quelle in legno?

Comunque un preventivo fatto gurdando i pavimenti non mi basta, si può apprezzare solo quanto le travi siano curvate ma non lo stato del legno. Non vorrei comprare e avere sorprese una volta rimosso il massetto, tipo che il tavolato va sostituito o che le travi sono del tutto marce...

Comincio a pensare che quegli appartamenti rimarranno vuoti per molti anni.

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Concordo con il parere dell'ingegnere, ma se il pavimento è visibilmente inclinato qualsiasi impresa una volta rimosso il sottofondo le proporrà di irrigidire le travi. Io chiederei un preventivo ad un'impresa e lo userei per la trattativa.

Si tratta di levare il sottofondo, aumentare la sezione portante delle travi in legno inchiodando delle travi in acciaio e innestandole nelle pareti perimetrali, posare la rete elettrosaldata solidale alle nuove travi e gettare un sottofondo alleggerito.

Un saluto

Arch. Luca Maioli

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Concordo pienamente per quanto detto sopra....

Il costo che invece ti hanno preventivato per una semplice gettata con rete ancorata alle travi esistenti...mi sembra un tantino alto, ma cmq potresti tenerlo buono come prezzo di trattativa, quello che ti posso consigliare e di farti fare sempre preventivi dettagliati in modo da poter capire sempre tutte le fasi lavorative.
Un altra cosa, il fatto che il pavimento sia avvallato di più magari potrebbe non dipendere dalle travi che sono in cattivo stato, ma anche dal fatto che i sottofondi di una volta siano fatti piu di sabbia che di altro quindi col passare del tempo, le vibrazioni, ed altri eventi e più facile che perdano consistenza e possano creare avvallamenti, di ipotesi sene possono fare tante.....

Un saluto.

Buongiorno,
sono architetto e mi occupo di edilizia storica.
Dal punto di vista tecnico, generalmente è normale trovare vecchi solai in legno con un vistoso avvallamento centrale, sopratutto se le travi sono di sezione esile.
E' un normale fenomeno del legno e si chiama fluage o deformazione viscosa: in pratica, il legno essendo elastico di deforma sotto il carico gravante sul solaio, e quando i carichi sono in essere da lungo tempo (decenni se non secoli) la trave si deforma in modo permanente.
Non è un problema strutturale (a meno che la deformazione non diventi eccessiva, nel qual caso la trave si spezzerebbe) ma solo per le finiture del piano di sopra, come tramezzi o pavimenti, che si lesionano.
In genere, se la trave è buona basta smontarla e rimetterla in sede girandola di 180°.
Consiglio comunque la consulenza di un tecnico strutturista (architetto o ingegnere).
Le lascio comunque un articolo che spiega le "patologie" più diffuse degli elementi strutturali in legno:

Patologie degli elementi strutturali in legnoSaluti.

In alternativa agli interventi proposti dai colleghi, si potrebbe valutare di inserire una seconda trave maestra (orditura primaria) oppure un rompitratta in caso si solaio a orditura semplice, e di infittire il passo dei travetti, in modo che i carichi siano maggiormente distribuiti.
Per maggiore chiarezza, le segnalo un altro articolo sui solai in legno:

Tipologie di solai in legnoSaluti.

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In alternativa agli interventi proposti dai colleghi, si potrebbe valutare di inserire una seconda trave maestra (orditura primaria) oppure un rompitratta in caso si solaio a orditura semplice, e di infittire il passo dei travetti, in modo che i carichi siano maggiormente distribuiti.
Per maggiore chiarezza, le segnalo un altro articolo sui solai in legno:

Tipologie di solai in legnoSaluti.

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Buongiorno,
Vi ringrazio dei consigli, ma ormai ho quasi rinunciato.
Ho discusso la questione con l'agente e secondo i venditori, nonostante abbiano sempre sostenuto che il prezzo che mi hannno fatto sarebbe già troppo buono per scontare i costi di eventuali lavori di consolidamento sui solai, anzi visto che mi fanno quel prezzo vorrebbero che mi accollassi anche circa 14000 euro di spese straoridinarie per la ristrutturazione delle parti comuni che sono già state deliberate e quindi non mi spetterebbero.

Inoltre sostengono che l'appartamento che è già stato ristrutturato poichè si trova al di sopra del passo carrabile potrebbe poggiare su du in solaio costruito in modo diverso e se così non fosse sicuramente i lavori di consolidamento sono già stato fatti perché il solaio ora è a posto e non ho avuto il piacere di saltare su quel pavimento come suggerisce l'agente comunque l'appartamento è stato ristrutturato in economia dagli inquilini che ci abitavano in affitto prima che fosse acquistato dagli attuali proprietari quindi sono sicuro che se i solai erano imbarcati più che aggiugere una rete di ferro e altro cemento non è stato fatto, se poi può essere davvero costruito in modo diverso non soaprei.
Ho fatto anche presente che potrei avere problemi con gli inquilini dei piani di sopra se nei loro appartamenti non consolidano i solai come si deve, mi è stato risposto che siamo rimasti che se i venditri sono disposti a far fare a loro spese una perizia come si deve da un professionista allora mi può richiamare ma sono sicuro che non li sentirò più.

Mi è stato detto che gli appartamenti disponibili, sono tredici in tutto, sono stati acquistati in lotto dal Pio Albergo Trivulzio per essere rivenduti così come sono senza essere ristrutturati.
Sapendo come stanno le cose devo pensare che i proprietari non si sono mai preoccupati di accertare lo stato dei solai come di tutto il resto e stiano solo aspettando che qualcuno li compri così come sono senza creargli problemi, magari con un bel margine di guadagno per loro.

Considerando tutto a me non conviene più. Grazie dei consigli.
Vincenzo

Prego.
In effetti la sua idea mi sembra quella migliore: le consiglio anche io di cercare un altro appartamento.
Saluti, e in bocca al lupo.