Rustico: conviene comprarlo?

Buongiorno,
se fossi al suo posto penso che mi farei accompagnare da un tecnico di mia fiducia, possibilmente un architetto esperto di strutture storiche.
Infatti, a volte i problemi strutturali (sopratutto nel caso dei solai in legno) possono non apparire evidenti a un occhio inesperto.
Successivamente mi porrei le seguenti domande:
- il rustico (intendo che con questa parola lei intenda una vecchia casa contadina) era abitato?
- ha già il bagno, oppure dovrei farlo ex novo?
- ci sarà la possibilità di renderlo abitabile, e cioè avere l'allacciamento dell'acquedotto e alla rete fognaria?

In effetti, io vedo due grossi ostacoli all'acquisto, e cioè la possibilità di impiantare un bagno (con regolare fossa biologica e/o allacciamento alla fogna) e l'approvvigionamento di acqua. Le sconsiglio caldamente di trovare il terreno per rifornirsi di acqua da un pozzo privato, anche se controllato: l'acquedotto è sicuro e garantito.

Inoltre, per ottenere l'agibilità (e quindi poter abitare la casa) è fondamentale avere sia l'acqua potabile sia gli scarichi.

Nel suo caso, vedo particolarmente complicato risolvere il problema degli scarichi, qualora non si riuscisse ad avere l'allaccio alla fognatura pubblica, perché se la casa non dispone di un terreno non risulta nemmeno possibile impiantare una fossa biologica o un impianto di fitodepurazione.

Innanzitutto buongiorno egrazie della risposta
rispondo alle sue domande più dettagliatamente perché oggi sono andato a vedere il rustico

-allora il rustico fa parte di una borgataabbastanza ampia e abitata regolarmente
nella borgata passano tutti i servizi si tratterebbe di fare gli allacciamenti
in effetti il solaio in legno non lo vedo sicurissimo ma nenache malmesso, si potrtebbe rendere stabile con staffe o perni ancorati ai muri e magari facendo un solaio sopra ad esso ad esempio?

-il rustico non ha il bagno ma nenche un impianto idrico di nessun genere, attualmente è accatastato come magazzino, io non ho fretta di abitarci e la maggior parte dei lavori me li farei io fino quato possibile.

-la cosa interessante di questo rustico è la possibilità di allacciamenti limitrofi di qualsiasi genere,migliorando qualsiasi mia aspettativa più rosea
i dubbi oltre al rinforzo del solaio sono sul costo degli allacciamenti almeno elettrico acqua e fognario che dovrebbero rimanere nel raggio di 20 metri comunque c'è la statale a meno di un km

Allora, per quel che riguarda gli allacciamenti, stanti così le cose, non vedo particolari problemi. Ovviamente lo stesso discorso vale anche per il bagno. Per il costo degli allacciamenti le consiglio semplicemente di chiedere informazioni agli enti gestori della sua zona: tenga conto che il gas non è necessario e può essere sostituito dai bomboloni o dai serbatoi interrati.
Se il solaio in legno è "in buona salute" (cosa che dovrà essere verificata da uno strutturista) è sicuramente consigliabile fissare le travi maestre e i travetti con tiranti e catene di acciaio alle murature, in modo che in caso di terremoto non possano sfilarsi dalle murature, crollando.
Se il solaio non fosse in buona salute, è possibile sostituire i travetti o anche la trave maestra ammalorata.
Onestamente non vedo la necessità di costruire un solaio in cemento armato sopra il solaio esistente.
Il problema più grosso è il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione: non sempre questo è permesso dal PRG; sopratutto per i fabbricati rurali. Le consiglio prima di impegnarsi per l'acquisto di incaricare un tecnico di compiere tutte le verifiche del caso.

C'è la possibilità che una casa libera sui due lati non venga concessa la destinazione d'uso in base al piano regolatore? la casa è stata a suo tempo abitata.
non basterebbe una telefonata in comune per sapere informazioni del caso? o l'agenzia immobiliare non è in grado di fornire delucidazioni del caso?

Si, esiste questa possibilità.
Scarterei l'agenzia immobiliare che ovviamente ha tutto l'interesse di vendere l'immobile: è meglio a mio parere affidare la cosa a un tecnico, che studierà le normative (PRG e regolamento edilizio) e se necessario andrà a chiedere chiarimenti in Comune.
In ogni caso - se l'attuale destinazione "legittima" del rustico è "magazzino" - è un intervento oneroso, per il quale si deve pagare al comune gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione: un tecnico può verificare anche l'ammontare di questi costi al metro quadrato.

“

Si, esiste questa possibilità.
Scarterei l'agenzia immobiliare che ovviamente ha tutto l'interesse di vendere l'immobile: è meglio a mio parere affidare la cosa a un tecnico, che studierà le normative (PRG e regolamento edilizio) e se necessario andrà a chiedere chiarimenti in Comune.
In ogni caso - se l'attuale destinazione "legittima" del rustico è "magazzino" - è un intervento oneroso, per il quale si deve pagare al comune gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione: un tecnico può verificare anche l'ammontare di questi costi al metro quadrato.

”

Caspita, oneroso il costo di urbanizzazione? per una pressochè mera burocrazia ti fan pagare un sacco di soldi(quanto potrebbe ammontare al mq)? comunque visto il prezzo di partenza basso in teoria potrebbe convenire comunque..
potrei semplicemente interpellare il cumune che mi farebbe sapere controllando il catasto o potrebbe far eseguire un sopralluoigo da un suo tecnico?o sono obbligato a cercarmi un tecnico della zona?
secondo Lei visto e considerato il prezzo basso, ma anche varie problematiche fare una proposta di 5000 euro sui 9000 richiesti è fattibile, o dovrei puntare direttamente a 7 o 8 mila euro?

Il costo degli oneri di urbanizzazione è molto variabile da comune a comune, e gli oneri sono dovuti perché il comune si impegna a fornirti certi servizi (parcheggi pubblici, verde pubblico, fogne, acquedotto, strade asfaltate, asili, scuole, chiese, ecc). In generale per un comune piccolo e una zona poco abitata si sta sui 50 €/mq, anche meno nel suo caso perché in caso di cambio di destinazione d'uso gli oneri vengono calcolati sottraendo gli oneri della funzione di "arrivo" (ad esempio 10 €/mq) con quelli della funzione "di partenza" (magazzino, ad esempio 3 €/mq).
Il comune purtroppo non esegue questi controlli, ne tantomeno manda i propri architetti a fare sopralluoghi di questo tipo: al massimo, c'è un tecnico che, su appuntamento, risponde alle domande. Perciò le consiglio di dare l'incarico a un tecnico, non necessariamente della sua zona: noi architetti possiamo esercitare in tutta Italia senza problemi.
Il costo di queste verifiche non è molto alto: ad esempio io chiedo 200-300 €, ma non so ovviamente le tariffe dei miei colleghi.

Di che zona è Lei? perché io sarei di Torino... quindi i 2 o 300 euro potrebbero lievitare ulteriormente a causa della distanza?
Alla fine domani vado a fare una proposta ma inserirò una clausola che l'acquisto è vincolato da un analisi tecnica che assicuri la futura abitabilità
la mia idea è tenermi basso e proporre 5 mila euro sui nove mila richiesti, certo il rustico non è da buttare giù ma ha una fisionomia abbastanza grezza,non ha giardino e una volta raggiunta la borgata, l'immobile è raggiungibile solo a piedi ( un centinaio di metri)
poi non è nella zona che auspicavo, ma devo dire che nel complesso mi piace abbastanza, chissà da quanto cercano di venderlo...
cosa mi consigliate per trattare la proposta? in realtà io non vorrei spendere più di seimila visti gli oneri solo per raggiungere un minimo di abitabilità semprte se sia possibile

Buongiorno,
io sono di Bologna, dove attualmente opero.
I 2-300 euro potrebbero lievitare leggermente qualora - se incaricata di eseguire la verifica - dovessi eseguire un sopralluogo sul posto, a causa delle spese di trasferta (viaggio in macchina e pranzo al bar).

Tuttavia, in genere per una prima verifica di fattibilità puramente urbanistica (cioè sulla documentazione e le normative) non è necessario spostarsi fisicamente, in quanto i regolamenti edilizi e i piani regolatori si trovano sul sito istituzionale di ciascun comune, e i colloqui di chiarimento con i tecnici a volte possono essere svolti anche per telefono, o scrivendosi via email.

Saluti.

P.S. Come è andato l'incontro a cui accennava nel suo ultimo post?

In teoria avrei dovuto fare una proposta con clausola che menzionasse la fattibilità del cambio di destinazione d'uso, ma si sono informati forse proprio come intendeva Lei e :

-nella mappa catastale l'immobile che mi interessa rientra nell'area residenziale.
-nel documento di destinazione residenziale nelle norme generali ed ammissibilità viene incluso il caso dell'intervento diretto del mutamento di destinazione d'uso.
-nelle note viene fatto divieto solo di modificare caratteri storici ecc
-viene spesso menzionato lìarticolo 25 N. di A.

io ho proposto 6mila euro su 9mila anche perché l'agenzia richiede a me 2500 euro più IVA !
mi rendo conto della quasi impossibilità di accettazione, spero solo in una controproposta bassa...
il fatto è che deve accettare un ruomo erede che vive all'estero che arriverà in Italia nei prossimi giorni, e due rragazziun anziana( a dire dell' agente la persona più ostica visto che ha dei sentimenti verso l'immobile,e ricordi..

In bocca al lupo per la transazione allora!
Mi sembra strano che l'agenzia come provvigione chieda addirittura un terzo del valore dell'immobile: le costerà più il notaio e l'agenzia del costo dell'immobile!
Se ha bisogno non esisti comunque a contattarmi.

Purtroppo l'agenzia,forse perché tratta maggiormente immobili dal prezzo basso ha deciso di far pagare 2500 sotto i 40.000 euro e 3000 sopra quella cifra..

Salve, il trenta di questo mese diventerò proprietario del rustico!
come primo lavoro vorrei tanto creare con le mie mani un arco a tutto sesto all'esterno, in prossimità della porta di ingresso del piano terra, con le mie mani, il tutto supportato da colonne che andrebbero a invadere un poco il suolo pubblico nella stradina fronte casa... secondo voi cosa mi costerebbe in termini di costo e di tempi per avere le autorizzazioni e modifiche catastali?

Buongiorno,
mi fa molto piacere sapere che è riuscito a superare tutti i vari problemi e a comprare il rustico!

Tuttavia, mi sento di sconsigliarle di mettere in pratica il proposito di costruire l'arco da solo: serve infatti molta competenza perché costruire un arco è difficile, e inoltre per un simile intervento è necessaria una pratica edilizia.

La centina la farei fare dal mio fratello fabbro, e le pietre le farei tagliare ad hoc da una cava.. è la parte burocratica che mi preoccupa

Per la parte burocratica dovrebbe essere sufficiente una CIL. Naturalmente deve rivolgersi a un tecnico abilitato.

Cioè in teoria non dovrebbe essere come un cappotto di 10 15 cm? non dovrebbe essere cosi' impossibile mettere in regola un arco in pietra attaccato al muro esterno.. ma cosa bisognerebbe fare un aggiornamento catastale per aumento larchezza muri con invasione di strada comunale?speriamo in bene!