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2021-03-26 13:09:53

Ristrutturazione casa anni ‘50


Buongiorno a tutti,
sono un nuovo iscritto e necessito di importanti delucidazioni.
Abbiamo ricevuto in eredità una “villa” degli anni ‘50 di circa 320mq compreso il sottotetto agibile ma non abitabile.

Le finiture e gli impianti sono dell’epoca di costruzione.
Ci siamo rivolti a un architetto e un geometra per procedere a una ristrutturazione, ma questi hanno iniziato subito a parlare di cappotto esterno, rifacimento del tetto, pannelli solari, pompe di calore ecc, e ci hanno prospettato dei preventivi di spesa da capogiro (circa 350mila €).
Poiché noi non abbiamo le risorse necessarie per affrontare una simile spesa, abbiamo “semplicemente” chiesto di fare una ristrutturazione più contenuta (cambiare infissi, rifare impianto elettrico e idraulico, cambiare pavimenti ecc.) senza modificare i prospetti.

A questa richiesta ci è stato risposto che non è possibile perché si tratta di una “ristrutturazione pesante di livello 1” in quanto l’immobile è datato e, conseguentemente, se si rientra nella ristrutturazione pesante bisogna adempiere a tutti gli obblighi antisismici, energetici di cui sopra.

Ora, è possibile tutto ciò?
Non possiamo intervenire con ristrutturazioni “blande”?

Anche perché nella stessa via (tutte case degli stessi anni) diverse famiglie sono intervenute con opere di ristrutturazione e nessuno, e dico NESSUNO, ha messo cappotto, pannelli solari ecc.

Se così fosse saremmo costretti a procedere alla completa demolizione dell’edificio perché mai avremo la possibilità (ma anche la volontà) di investire una tale somma in una ristrutturazione.
Grazie
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 25 Marzo 2021, alle ore 20:04
    Buonasera Sig. Lischetti, comprendo le Sue perplessità. I costi ipotizzati, più che preventivati, tengono conto d'eventuali ed auspicabili bonus fiscali?

  • andrealischetti
    Andrealischetti Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 08:30
    Buongiorno, grazie dell'interessamento.Uno studio di architettura che abbiamo contattato ci ha fornito una stima dei costi per accedere al Superbonus 110%: in soldoni 250mila euro erano da "tirare fuori" subito, oltre ai 50mila di compensi.Il problema principiale è che non riusciamo a capire il discrimine tra "rifaccio l'impianto idraulico" a "devi adeguare la una casa degli anni '50 agli standard di quelle costruite ieri".
    Abbiamo anche contattato un ingegnere strutturista il quale non ha riscontrato alcun problema nella struttura e nelle fondamenta, il tetto è in legno (degli anni '50) ed è in perfetto stato di conservazione a parte qualche tegola scheggiata da sostituire.
    Mia nonna ci ha abitato fino a tre anni fa, per intenderci.
    Ma a quanto pare, se decidiamo di cambiare i serramenti, rifare l'impianto elettrico quello idraulico e cambiare i pavimenti scatta la necessità di rifare il tetto, mettere il cappotto, mettere la pompa di calore e i pannelli solari.Ripeto, nella stessa via sono intervenuti su case degli stessi anni, anche con modifiche importanti ma a nessuno sono stati imposti questi obblighi.

    Preciso, magari può essere utile, che l'immobile si trova sotto vincolo paesaggistico e a livello urbanistico, accedendo agli atti dell'ufficio tecnico, risulta solo una planimetria ufficiale con timbro comunale datata '66 depositata in seguito ad un ampliamento dell'immobile. Da questa risultano aperture (senza indicazione delle dimensioni) e totale mancanza della destinazione d'uso dei diversi ambienti. Dalla stessa planimetria risultano invertiti il piano primo con il piano secondo.

    Grazie e buona giornata

  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente Andrealischetti
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 10:50 - ultima modifica: Venerdì 26 Marzo 2021, all or 10:52
    Buongiorno, grazie dell'interessamento.Uno studio di architettura che abbiamo contattato ci ha fornito una stima dei costi per accedere al Superbonus 110%: in soldoni 250mila euro erano da "tirare fuori" subito, oltre ai 50mila di compensi.Il problema principiale è che non riusciamo a capire il discrimine tra "rifaccio l'impianto idraulico" a "devi adeguare la una casa degli anni '50 agli standard di quelle costruite ieri".
    Abbiamo anche contattato un ingegnere strutturista il quale non ha riscontrato alcun problema nella struttura e nelle fondamenta, il tetto è in legno (degli anni '50) ed è in perfetto stato di conservazione a parte qualche tegola scheggiata da sostituire.
    Mia nonna ci ha abitato fino a tre anni fa, per intenderci.
    Ma a quanto pare, se decidiamo di cambiare i serramenti, rifare l'impianto elettrico quello idraulico e cambiare i pavimenti scatta la necessità di rifare il tetto, mettere il cappotto, mettere la pompa di calore e i pannelli solari.Ripeto, nella stessa via sono intervenuti su case degli stessi anni, anche con modifiche importanti ma a nessuno sono stati imposti questi obblighi.

    Preciso, magari può essere utile, che l'immobile si trova sotto vincolo paesaggistico e a livello urbanistico, accedendo agli atti dell'ufficio tecnico, risulta solo una planimetria ufficiale con timbro comunale datata '66 depositata in seguito ad un ampliamento dell'immobile. Da questa risultano aperture (senza indicazione delle dimensioni) e totale mancanza della destinazione d'uso dei diversi ambienti. Dalla stessa planimetria risultano invertiti il piano primo con il piano secondo.

    Grazie e buona giornata
    Se non si trova in zona sismica a forte rischio(come si sa gran parte dell'Italia è territorialmente a rischio sismico).Dopo il benestare dell'ingegnere strutturista io credo che una ristrutturazione come ha detto Lei: Infissi, impianti elettrici, termosanitari, Impianto solare termico abbinato a caldaia a condensazione con impianto a convezione rivestimenti e controllo del tetto, potrebbero essere sufficienti.So che esistono prodotti a ottimo impatto energetico a partire da ,laterizio, malte x intonaco termoisolanti, come altrettane tipologie di pitture ad alto impatto termico.

  • andrealischetti
    Andrealischetti Ricerca discussioni per utente Jovis
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 11:23
    Se non si trova in zona sismica a forte rischio(come si sa gran parte dell'Italia è territorialmente a rischio sismico).Dopo il benestare dell'ingegnere strutturista io credo che una ristrutturazione come ha detto Lei: Infissi, impianti elettrici, termosanitari, Impianto solare termico abbinato a caldaia a condensazione con impianto a convezione rivestimenti e controllo del tetto, potrebbero essere sufficienti.So che esistono prodotti a ottimo impatto energetico a partire da ,laterizio, malte x intonaco termoisolanti, come altrettane tipologie di pitture ad alto impatto termico.
    Ecco, questo tipo di intervento è molto più ragionevole è accettabile a livello economico.Ci troviamo in provincia di Varese e l'ingegnere strutturista ha già fatto sopralluoghi e verifiche e non ha riscontrato alcuna criticità.
    Sottolineo che ormai è due anni che ci stiamo occupando di questo immobile e abbiamo consultato diversi geometri e architetti i quali passano da un primo approccio del tipo "così ci vuole? Presentiamo una CILA e procediamo con i lavori" a "no, qui bisogna rifare tutto è una lavorone, una ristrutturazione pensante di livello 1".Siamo sinceramente frastornati e disorientati.Prenderò personalmente appuntamento con il responsabile dell'ufficio tecnico per avere dei chiarimenti una volta per tutte e se effettivamente l'intervento è di un'entità tale provvederemo a demolire totalmente l'immobile.
    Chiedo da profano: una volta che si procede alla demolizione (senza ricostruzione) il volume edificabile del terreno viene "ripristinato" o resta per così dire "esaurito"?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 11:40
    Buongiorno Sig. Lischetti, condivido la risposta di Jovis, chiaramente. E' un intervento importante, anche sul piano dei rapporti contrattuali, ma parrebbe attuabile. Da legale, mi perdoni la domanda, la ricostruzione avverrebbe senza aumento volumetrico?

  • andrealischetti
    Andrealischetti Ricerca discussioni per utente Nabor
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 11:58
    Buongiorno Sig. Lischetti, condivido la risposta di Jovis, chiaramente. E' un intervento importante, anche sul piano dei rapporti contrattuali, ma parrebbe attuabile. Da legale, mi perdoni la domanda, la ricostruzione avverrebbe senza aumento volumetrico?
    Buongiorno, in realtà l'aternativa è la seguente:1) ristrutturazione blanda, cioè rinnovamento impianti e infissi o, alternativamente2) demolizione del fabbricato SENZA ricostruzione.

    Dico demolizione senza ricostruzione perché siamo due eredi molto giovani e non possiamo permetterci né di spendere oltre 350mila euro per ristrutturare pesantemente, né di lasciare un edificio di 70 anni che, benché solido e non fatiscente, comporterà nel tempo opere di manutenzione e soprattutto IMU e tasse rifiuti per una casa che non può essere abitata da noi personalmente né tantomeno messa a reddito visto che gli impianti risalgono agli anni '50 e non sono conformi alla normativa vigente, tra cui le certificazioni dell'impianto elettrico.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 26 Marzo 2021, alle ore 13:09
    Considerati i presupposti, e la necessità d'investimenti importanti, avete ipotizzato destinazioni diverse?se non vi sono difformità edilizie/catastali, il bene può circolare comunque, l'eventuale mancanza della certificazione d'agibilità (legata agli impianti) è superabile in fase contrattuale. Con l'eventuale conduttore, si possono prospettare anche soluzioni alternative, quali il ''rent to buy'' o simili, o prevedere un periodo di godimento gratuito, a fronte dei lavori necessari.

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