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Cerco consigli per ricostruire


Paolorush
login
14 Gennaio 2013 ore 10:34 47
Salve a tutti. Racconto brevemente la mia storia: da anni cerco di comprare una casa isolata, con meno vicini possibile, ma allo stesso tempo in una zona abbastanza comoda. Dopo un calvario di quasi 100 visite, l'ho finalmente trovata! è una proprietà composta da due immobili accatastati A, un pollaio C6 e un granaio, tutto su 4000m2 di terra.

I due immobili sono: una casa di 250m2 (+ altri 250 accatastati fienile) che compongono una stessa unità e una casa più piccola di 124m2 (muri inclusi) accatastata A. Essendo immobili da abbattere e ricostruire, la mia idea è di comprare tutto e rifare solo la casa da 124 m2. Fra trent'anni, se sarò fortunato, potrò riedificare anche quella grande, ma ora i soldi non ci sono (per comprare ed edificare la piccola farei un mutuo di 30 anni).

Inizia quindi un lungo impegno, che tutti mi dicono essere un delirio. Per questo cercherò anche un direttore lavori che segua un po' il tutto. Io non vorrei superare i 1200-1300 euro al m2 per ricostruire. Sono disposto a cercare e comprare da solo piastrelle, porte e finestre, a nn mettere sanitari costosi, insomma a risparmiare dove posso, ma vorrei fare una buona struttura, ben coibentata, con un buon isolamento termico e acustico. E antisismica. Spero che mi aiuterete, mi fornirete consigli. se scegliere il riscaldamento a pavimento oppure no, o altri dubbi che potrò avere durante le varie fasi. Sono in provincia di Bologna, secondo voi ci sto nel prezzo indicato?

Grazie in anticipo a tutti!
Paolo
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 13:48
    Come prima cosa occorre redigere un progetto esecutivo, non di massima, con particolari costruttivi e quindi immediatamente cantierabile.
    Questa condizione permette di verificare eventuali anomalie in fase operativa, causate da errori di progettazione, e quindi di poter redigere un compito assolutamente completo ed esaustivo che permetta di valutare con maggiore dettaglio l'importo dell'opera.
    A questo segue una analisi dei costi delle varie offerte delle imprese edilizie e l'acquisto di materiali, avente le caratteristiche di progetto, aventi il miglior rapporto qualità prezzo.

    In sintesi, maggiormente è dettagliata l'opera da realizzare, superiore è la possibilità di prevedere l'importo complessivo dei lavori, di eliminare imprevisti (che potrebbero incidere sui costi), e contestualmente di analizzare anche soluzioni alternative.
    A questo segue comunque una buona direzione ed esecuzione delle opere.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 14:17
    Consulente, grazie per la celere risposta. Devo quindi trovare un architetto che mi faccia il progetto esecutivo? Quanto potrebbe costare farlo realizzare? E chi dovrebbe verificare eventuali anomalie in fase operativa, lo stesso architetto?
    rispondi citando
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 15:06
    Architetto Ingegnere vanno bene.
    Si affidi ad un professionista di fiducia ed elenchi le sue necessità, in base a queste esigenze e alle caratteristiche dell'opera, potrebbe fare una valutazione del proprio onorario.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 15:27
    Non conoscendo nessuno mi affiderò alla Provvidenza (uno me lo presenta il proprietario, uno il mio commercialista...). Secondo lei, parlando a spanne, con le cifre al m2 indicate che tipo di qualità potrei ottenere? So che non arriverei ad una classe A, ma accontentandosi di finiture medie per pavimenti, sanitari, ecc., come qualità costruttiva a cosa potrei ambire?

    Tra l'altro ho usato il servizio di questo sito per calcolare un preventivo ed è venuto un prezzo inferiore alle 900 euro a m2 (escluso acquisto porte finestre pavimenti e sanitari). Non è troppo ottimistico? magari trovassi quei prezzi!!
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 17:59
    Buonasera, qualche consiglio valido 'erga omnes':
    1) indipendenza del direttore dei lavori dall'appaltatore;
    2) contratti 'blindati' per appalto e progettazione;
    3) limitare i subappalti.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 14 Gennaio 2013, all or 23:20
    Buonasera, qualche consiglio valido 'erga omnes':
    1) indipendenza del direttore dei lavori dall'appaltatore;
    2) contratti 'blindati' per appalto e progettazione;
    3) limitare i subappalti.

    Percepisco le sue risposte estremamente utili e interessanti, ma le prime due non mi sono chiare. potrebbe cortesemente snocciolarne qualche ulteriore dettaglio? Grazie.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Martedì 15 Gennaio 2013, all or 19:44
    Nessun altro consiglio? neanche da chi ci è già passato?
    rispondi citando
  • eagledare
    Eagledare Ricerca discussioni per utente
    Martedì 15 Gennaio 2013, all or 20:28
    Nabor ti consiglia giustamente di non affidarti ad un direttore lavori della stessa ditta che prende in opera la ricostruzione
    poi io ti consiglierei di essere il piu presente possibile durante l'esecuzione dei lavori,in modo da anticipare eventuali anomalie e troncare eventuali disguidi sul nascere.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Martedì 15 Gennaio 2013, all or 23:14
    Nabor ti consiglia giustamente di non affidarti ad un direttore lavori della stessa ditta che prende in opera la ricostruzione
    poi io ti consiglierei di essere il piu presente possibile durante l'esecuzione dei lavori,in modo da anticipare eventuali anomalie e troncare eventuali disguidi sul nascere.


    grazie del chiarimento. purtroppo nn potrò essere molto presente perché sarò sempre a lavorare per pagare... i lavori dovrei trovare un direttore lavori affidabile... quanto potrebbe costare la sua prestazione?
    e cosa intende nabor con: 2) contratti 'blindati' per appalto e progettazione?
    rispondi citando
  • eagledare
    Eagledare Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 09:03
    Nel punto due penso che nabor intenda contratti che escludano aumento di costi "troppo facili"durante l'esecuzione lavori
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 15:47
    Prima cosa importante progettista e direttore dei lavori , parla con quelli che ti hanno consigliato ed oltre a parcella valuta come ti seguirebbero e cosa ti propongono.Come ti è già stato consigliato è necessario un progetto esecutivo dettagliato per non avere sorprese e discussioni in seguito , consiglio di cercare tre ditte per poter paragonare meglio le offerte ,la piu bassa se c'è molta differenza nasconde sorprese in genere. Occhio a ditte oggi ci sono domani chissà, chi lavora bene c'era prima ci sarà domani .sembra ovvio ma non lo è.Chiedi pure consiglio anche al direttore dei lavori su eventuale ditta ma occhio se te ne raccomanda solo una ed insiste troppo , e in ogni caso non farti influenzare.
    Come budget ti vedo un po giusto comunque , per cui sono comunque indispensabili programmazione e chiarezza di idee specialmente da parte tua se non vuoi fermarti a meta strada.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 16:37
    Bene, fornisco l'interpretazione 'autentica' delle mie osservazioni antecedenti.
    1) il direttore dei lavori, in sintesi, deve tutelare il committente nei confronti dell'appaltatore, ne consegue che non possono sussistere cointeressenze tra d.l. ed impresa, come spesso si verifica;
    2) le obbligazioni contrattuali, comprensive di termini e penali per l'inadempimento, vanno inserite nel contratto con attenzione, scrupolo e competenza. Il contratto, quindi, non deve redigerlo l'impresa appaltatrice;
    3) il subbappalto, per Legge, dev'essere approvato dal committente, ma il committente può anche vietarlo in partenza.
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 17:16
    Non vedo il subappalto come un problema anche perché non stiamo parlando di un condominio ma di una casa singola di piccole dimensioni, la vedo difficile trovare un'impresa che esegua senza subappalti tutti i lavori , compresi alcuni lavori edili tipo intonacatura e posa piastrelle. Diverso il discorso se si parla di un subappalto totale.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 17:35
    Ho consigliato di limitare i subappalti, e tutelarsi con DURC e affini, non d'escludere del tutto i subaffidamenti resisi opportuni.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Gennaio 2013, all or 19:00
    Grazie mille a il marga2 per i preziosi consigli e a nabor per aver fatto chiarezza.

    In sintesi, se ho ben capito sarebbe meglio procedere come segue:
    1) farsi fare progetto esecutivo dettagliato;
    2) trovare direttore lavori indipendente dall'impresa che costuirà;
    3) chiedere almeno 3 preventivi ad imprese;
    4) far redigere un contratto dettagliato da un avvocato da far firmare all'impresa scelta;
    5) dare il più possibile all'impresa subappaltando il meno possibile a terzi artigiani;

    Tutto corretto?
    Quindi le figure da cercare sono: architetto/ingegnere che realizzi il progetto, direttore lavori (architetto/ingegnere pure lui??), avvocato (quello ce l'ho) e imprese (preferibilmente da tempo sul mercato e con buoni feedback). Secondo voi, quanto dovrei aspettarmi di pagare le prime due figure indicate, per il lavoro richiesto?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 09:39
    I passaggi citati, a mio avviso, sono corretti.
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 10:00
    Il discorso piu o meno puo funzionare nei punti da te citati solo che :

    punto 4 avvocato mi sembra eccessivo a meno che non sia un amico e te lo faccia gratis se no è spesa in piu ed il tuo budget è quello che è, puo assisterti il direttore dei lavori con un contratto standard


    punto 5 il termine artigiani nel tuo caso non è quello adatto perché la stessa impresa potrebbe essere impresa artigiana , diverso il discorso dei lavoratori autonomi , ma li si apre un discorso complesso , unica cosa importante e direi tassativa , mettere per iscritto che TU ed il direttore dei lavori dovete tassativamente essere informati preventivamente su chi entra (TUTTI) in cantiere e chi fa cosa .Comunque come suggerito da Nabor OGNI impresa O lavoratore autonomo presente in cantiere deve presentare iscrizione camerca di commercio , DURC e quant'altro necessario.Se le imprese sono serie ti assicuro che quello non è un problema , se già in fase di preventivo nicchiano su quello, boh.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 10:25
    A meno che non si parli di piastrellare un bagno, un contratto d'appalto lo può redigere o disaminare solo un Avvocato. L'eventuale risparmio, di qualche centinaio di ?uro, è prodromico di successivi guai.
    rispondi citando
  • steno2
    Steno2 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 10:55
    Mi tocca dare ragione al Nabor.
    Spino ancora è in lotta per una ristrutturazione balorda, ma in parte colpa sua.

    Per fare tutto, ha chiamato diverse ditte, ognuna di sua competenza, però alcuni lavori sono entrati in crash, inteso come sovrapposizione di interventi.
    Ora, si è trovato le porte troppo alte, perché il calcolo dello spessore piastrelle era errato, ma i piastrellisti negano l'addebito.
    Per loro il pavimento è a regola d'arte, la colpa è del falegname.
    Il falegname nega, dicendo che ha rispettato le misure dategli, colpa dei piastrellisti, che soino stati "troppo alti".
    Di suo i piastrellisti, dicono che secondo prescrizione, hanno livellato il pavimento e poi hanno messo le mattonelle fornitegli perfettamente in squadro (materiale comprato dal propietario e posato da piastrellisti di professione).
    MA ANCORA NON SI SA' CHI DEVE PAGARE LA MODIFICA A TUTTE LE PORTE, COMPRESA QUELLA BLINDATA.
    Dando il colore è stato macchiato un infisso, i decoratori incolpano chi ha posato le finestre (subappalto da quello delle porte), venuti troppo presto, l'altro dice che bastava coprirle bene, ma le macchie ci sono e sono visibili...
    L'impianto idraulico lo ha fatto un suo amico, la rete gas e posa scaldabagno lo ha fatto un'idraulico autorizzato, con problemi di compatibilità che non ho capito affatto...
    E via discorrendo con altri problemucci qui e là, questo perché il propieterio ha contattato e si è accordato con tutti in separata sede, ma se andava un avvocato, che redigesse un documento atto a precisare globalmente gli impegni del singolo e relative responsabilità, secondo me c'erano meno problemi, di sicuro non c'era lo scaricabarile.
    rispondi citando
  • muladhara
    Muladhara Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 11:50
    Intervento condivisibile in pieno.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 13:43
    Comunque, mi piace evidenziare che ricorre l'obbligo del preventivo, e che le tariffe sono state sostituite dai parametri...
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 15:57
    Scrivendo sul punto 4 sapevo che avrei suscitato polemiche anche se non era mia intenzione, comunque quanto ho scritto rappresenta solo la mia opinione.
    Se poi qualcuno è convinto che un avvocato è tra le figure necessarie per realizzare un cantiere e che questo risolva tutti i problemi che sono stati evidenziati im una discussione successiva al mio ultimo intervento ok . Forse i problemi andrebbero risolti a monte con una buona direzione lavori ed una buona coordinazione in cantiere che è una cosa di cui qualcuno si deve assumere la responsabilità ,non puo essere solo una cosa formale.Certo che è una cosa che o si assume in proprio (e si è in grado di farla) o si paga qualcuno .Quando va tutto a catafascio sapere che ho ragione e che l'avvocato mi dice che sono in una botte di ferro è sicuramente una bella cosa , secondo me è meglio a priori fare le scelte giuste.Gli avvocati servono eccome ( ho un paio di amici avvocati che se no si incazzano) ma magari in interventi un pelo piu complessi di quello in oggetto.
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 16:35
    Giusto per precisare meglio il discorso , l'avvocato non è un paracadute per cui mi butto alla cieca o quasi tanto ho il contratto scritto dall'avvocato , l'avvocato puo servire per essere piu tranquillo ma solo dopo che comunque ho fatto tutto con buonsenso , e ho scelto le persone e/o imprese giuste , se io scelgo un'impresa di quelle oggi ci sono domani chissà col contratto che ci faccio ? se il mio progettista ha preso la laurea per corrispondenza ed ha commesso gravi errori il fatto che avevo il contratto con impresa mi aiuta?
    Ovviamente ho semplificato ma il discorso è questo.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Gennaio 2013, all or 23:18
    Leggendo il post di steno2, sembrerebbe decisamente preferibile affidare tutti i lavori ad una unica impresa, piuttosto che a tanti singoli. Anche se questo alzerà probabilmente di un bel po' i costi di realizzazione immagino. E io che pensavo di far fare il grezzo all'impresa e poi cercare il piastrellista, l'idraulico, l'elettricista, ecc. per procedere un po' alla volta.
    rispondi citando
  • consulente
    Consulente Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, all or 07:44
    Muovendomi nel mio settore, progettuale e di direzione dei lavori, concorso pienamente con i suggerimenti di Nabor su come gestire tutta la procedura operativa.
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, all or 08:39
    Restiamo a disposizione, comunque.
    rispondi citando
  • steno2
    Steno2 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, all or 08:47
    Leggendo il post di steno2, sembrerebbe decisamente preferibile affidare tutti i lavori ad una unica impresa, piuttosto che a tanti singoli. Anche se questo alzerà probabilmente di un bel po' i costi di realizzazione immagino. E io che pensavo di far fare il grezzo all'impresa e poi cercare il piastrellista, l'idraulico, l'elettricista, ecc. per procedere un po' alla volta.

    Ma hai ragione a volerlo fare, il punto è: LO SAI FARE?
    Cioè, sei in grado di selezionare aziende che non ti bidonano?
    Sai discernere a priori tra materiale di buona qualità e materiale scadente?
    Sai capire se il preventivo in relazione alla qualità richiesta è nettamente inferiore al costo del solo materiale, quindi c'è un bidone?
    Se ti affidi ad un direttore dei lavori con le contreosfere, lui è del ramo ed ha le ditte di fiducia, che risparmiano dove ha senso risparmiare, ma di sicuro non ti scompaiono sotto il naso da oggi a domani.
    Sa quando far intervenire chi, prima con adatto preventivo, poi con il lavoro effettivo, quando è giunto il momento di farlo, egli dirige il tutto come il direttore d'orchestra, quindi i lavori procedono come dev'essere.

    Io invece, siccome ho problematiche diverse dalle tue, cioè vivo nella casa dove un po alla volta sto facendo i lavori, ho problematiche diverse, quindi posso e devo gestirmi tutto da solo.
    rispondi citando
  • limarga2
    Limarga2 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, all or 09:12
    Il problema è appunto quello indicato da Steno , se il committente non è in grado di gestire il cantiere qualcuno deve farlo , sul fatto di affidare i lavori ad impresa al grezzo e poi far intervenire piu ditte per le finizioni la cosa puo funzionare ed è sicuramente piu economica ma sempre sotto supervisione di qualcuno che sa di cosa si parla , il 50% dei problemi in cantiere nascono dalla mancanza di coordinamento. Se le ditte sono serie e hai possibilità di vedere lavori da loro eseguiti in giro o cantieri in fase di realizzazione puoi già comunque capire chi hai davanti. Comunque non è che tutte le imprese vanno in giro a bidonare la gente , qua arrivano i casi limite secondo me seguire i consigli precedentemente già dati da tutti ti permetterà di arrivare ad una scelta di ditte serie , fermo restando che la perfezione non esiste.
    Per ricollegarmi a Steno nel discorso sui materiali , un progettista mi parlava qualche giorno fa di un suo cliente che si è fatto fare due preventivi per la fornitura di un tetto a vista il cliente era arrabbiato perché su due preventivi uno era quasi il doppio dell'altro , sembrava che il piu caro fosse un ladro ma era il contrario confrontandoli lo ha spiegato al cliente , c'era una fregatura in agguato ma ha fatto fatica a farglielo capire difatti un terzo preventivo era praticamente uguale al piu caro.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Gennaio 2013, all or 18:15
    Leggendo il post di steno2, sembrerebbe decisamente preferibile affidare tutti i lavori ad una unica impresa, piuttosto che a tanti singoli. Anche se questo alzerà probabilmente di un bel po' i costi di realizzazione immagino. E io che pensavo di far fare il grezzo all'impresa e poi cercare il piastrellista, l'idraulico, l'elettricista, ecc. per procedere un po' alla volta.

    Ma hai ragione a volerlo fare, il punto è: LO SAI FARE?
    Cioè, sei in grado di selezionare aziende che non ti bidonano?
    Sai discernere a priori tra materiale di buona qualità e materiale scadente?
    Sai capire se il preventivo in relazione alla qualità richiesta è nettamente inferiore al costo del solo materiale, quindi c'è un bidone?
    Se ti affidi ad un direttore dei lavori con le contreosfere, lui è del ramo ed ha le ditte di fiducia, che risparmiano dove ha senso risparmiare, ma di sicuro non ti scompaiono sotto il naso da oggi a domani.
    Sa quando far intervenire chi, prima con adatto preventivo, poi con il lavoro effettivo, quando è giunto il momento di farlo, egli dirige il tutto come il direttore d'orchestra, quindi i lavori procedono come dev'essere.

    Io invece, siccome ho problematiche diverse dalle tue, cioè vivo nella casa dove un po alla volta sto facendo i lavori, ho problematiche diverse, quindi posso e devo gestirmi tutto da solo.

    Ma io mi voglio affidare ad un direttore lavori, perché non ci capisco niente. Il problema è trovare un ottimo direttore lavori, non conoscendone neanche uno. E poi trovare un'impresa (o svariati singoli) che vengano da egli gestiti. Intanto oggi sono andato a fare un primo giretto per capire se è meglio infissi in legno, alluminio o pvc e... sono tornato a casa più confuso di prima...
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Gennaio 2013, all or 08:56
    Obiettivamente, non è facile trovare un direttore dei lavori affidabile. Laddove non funziona il classico 'passaparola', penso si possa solo muoversi con la fiducia del caso, e cercare di tutelarsi contrattualmente anche verso il professionista. Se non erro, comunque, anche il portale di Lavorincasa offre la possibilità di chiedere un preventivo per progetto e direzione lavori.
    rispondi citando
  • steno2
    Steno2 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Gennaio 2013, all or 09:05
    Per le finestre è facile, ci sono pasato da poco, e pure sulle porte esterne.

    Le porte d'ingresso, ivi comprese le porte finestre, DEVONO ESSERE BLINDATE, esistono anche le porte blindate in classe energetica "A", che costano circa due o quattro punti percentuali in più, ma risparmierai sul riscaldamento.

    Finestre:
    in legno sono belle, sono calde, sono naturali... poi col tempo la finitura è da raschiare e rifare, l'umidità le imbarca, si fessurano... insomma scassano il carro ogni 2 anni, dopo il quinto anno dall'installazione!

    Alluminio, bello ma molto costoso.

    PVC, io ho comprato le finstral dopo aver rotto le sfere a tutto il forum.
    Sono in PVC color noce, hanno un film di finitura color legno naturale, che protegge totalmente dai raggi UV e viene applicato a caldo fuori trafilatrice, pressata in solido con un rullo che conferisce le microvenature tipiche del legno.
    Se ti dico che questa finitura ha ingannato un falegname, capisci da solo la qualità del prodotto.
    La ferramenta è di ottima qualità, e contribuisce a mantenere in squadro tutta la struttura, l'anta ribalta è di serie su tutti i modelli.
    Puoi averle anche con la ferramenta anti effrazione e vetro antisfondamento, io le ho installate così su finestra e portafinestra del poggiolo, per ovvio pericolo di ingresso dei ladri.

    Costano? Si, ma le metti e non ci pensi più, basta pulirle con panno in microfibra ed acqua a circa 20°, nulla più, ne per dentro ne per fuori.
    rispondi citando
  • eagledare
    Eagledare Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Gennaio 2013, all or 11:03
    Il legno se tenuto con un minimo di riguardo non da noie ed è particolarmente coibentante e naturale, l'alluminio è freddo, il pvc meno costoso ma meno durevole anche se economico
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Gennaio 2013, all or 11:19
    Per le finestre è facile, ci sono pasato da poco, e pure sulle porte esterne.

    Le porte d'ingresso, ivi comprese le porte finestre, DEVONO ESSERE BLINDATE, esistono anche le porte blindate in classe energetica "A", che costano circa due o quattro punti percentuali in più, ma risparmierai sul riscaldamento.

    Finestre:
    in legno sono belle, sono calde, sono naturali... poi col tempo la finitura è da raschiare e rifare, l'umidità le imbarca, si fessurano... insomma scassano il carro ogni 2 anni, dopo il quinto anno dall'installazione!

    Alluminio, bello ma molto costoso.

    PVC, io ho comprato le finstral dopo aver rotto le sfere a tutto il forum.
    Sono in PVC color noce, hanno un film di finitura color legno naturale, che protegge totalmente dai raggi UV e viene applicato a caldo fuori trafilatrice, pressata in solido con un rullo che conferisce le microvenature tipiche del legno.
    Se ti dico che questa finitura ha ingannato un falegname, capisci da solo la qualità del prodotto.
    La ferramenta è di ottima qualità, e contribuisce a mantenere in squadro tutta la struttura, l'anta ribalta è di serie su tutti i modelli.
    Puoi averle anche con la ferramenta anti effrazione e vetro antisfondamento, io le ho installate così su finestra e portafinestra del poggiolo, per ovvio pericolo di ingresso dei ladri.

    Costano? Si, ma le metti e non ci pensi più, basta pulirle con panno in microfibra ed acqua a circa 20°, nulla più, ne per dentro ne per fuori.

    Chiedendo in vari negozi della mia zona, ho pensato di scegliere finestre in PVC effetto legno (anche se quelle che mi hanno mostrato non sono così realistiche come quelle che evidentemente hai tu), 7 camere di isolamento (in sezione), vetro insonorizzante (- 40dB), cassetta per installazione nel muro con cappotto (ma ha senso fare il cappotto esterno? non è meglio farlo a metà tra parete interna ed esterna? Ho letto che quello esterno si può rompere facilmente, tipo se ci batte uno scuro, ecc.), zanzariera, scuri esterni in alluminio effetto veneziana: più o meno 1500 euro cadauna (finestre normali, non porte finestre, per quelle ci vuole il doppio). Il cancelletto esterno alle finestre sono altre 700 euro. Le porte in laminato 400 euro cadauno, la porta blindata classe di protezione 4, 2000 euro. Questi sono i prezzi che ho in mano.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Sabato 26 Gennaio 2013, all or 19:40
    Procedo con gli aggiornamenti di questo mio lungo cammino, sperando di far cosa gradita a chi, dopo di me, si troverà ad affrontare una situazione analoga.

    Parlando con un costruttore amico (purtoppo fuori regione) mi ha suggerito di procedere in questo modo:
    - trovare un valido geometra per fargli realizzare un computo metrico da mostrare alle imprese per avere un preventivo il più preciso possibile. Lo stesso geometra, più economico di un architetto ma in grado di svolgere il lavoro, sarà anche incaricato del progetto esecutivo e della direione lavori. Trovarne uno valido è quindi determinante.

    Parallelamente sto per fare la richiesta agli atti in comune, dato che lo stesso comune mi ha detto che la visura catastale in mio possesso non è documento probatorio sulla eventuale iregolarità degli edifici... il fatto che il proprietario ha fatto di tutto per impedire l'accesso agli atti, definendolo superfluo, mi fa sorgere il dubbio che abbia qualcosa da nascondere. Cosa devo controllare, quindi, quando avrò l'accesso agli atti? Andrò con un amico architetto che dovrebbe saperlo, ma nn si sa mai... eventuali diritti di terzi, o ipoteche, o altre cose (tipo edifici che dopo 99 anni devono essere restituiti al comune, ecc.) sono tutte cose scritte negli atti di cui si richiede acesso?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 26 Gennaio 2013, all or 20:10
    Forse il lavoro prospettato richiederebbe un ingegnere, ma rispetto altri pareri. Con l'accesso agli atti ex L. 241/90 può disaminare il fascicolo edilizio, ed eventuali ostacoli altrui paiono oltremodo sospetti. Per vedere gravami vari, occorre una visura catastale ed in conservatoria. Sul contratto, penso d'essere stato chiaro, non si può lasciarlo redigere alla controparte, meglio investire qualche centinaio di euro in più in fase preventiva, che spenderne migliaia dopo qualche mese o anno...
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Domenica 27 Gennaio 2013, all or 00:00
    Forse il lavoro prospettato richiederebbe un ingegnere, ma rispetto altri pareri. Con l'accesso agli atti ex L. 241/90 può disaminare il fascicolo edilizio, ed eventuali ostacoli altrui paiono oltremodo sospetti. Per vedere gravami vari, occorre una visura catastale ed in conservatoria. Sul contratto, penso d'essere stato chiaro, non si può lasciarlo redigere alla controparte, meglio investire qualche centinaio di euro in più in fase preventiva, che spenderne migliaia dopo qualche mese o anno...

    Il contratto da sottoporre all'impresa che seguirà i lavori, prima di iniziare, lo farò sicuramente. Un contratto in cui loro si impegnano a rispettare il preventivo mostratomi. giusto? Sempre che accettino di controfimarlo.

    Per quanto riguarda la visura catastale, ho già quel documento, me lo ha dato il proprietario. Ma quello in conservatoria devo richiederlo io (in tal caso la prego di dirmi a chi) oppure se ne occuperà il notaio incaricato della compravendita?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 28 Gennaio 2013, all or 17:11
    L'assenza di gravami va verificata ad opera del Notaio. La redazione e/o supervisione del contratto, trattandosi d'attività di consulenza legale riservata dal Legislatore, può essere curata solo da un Avvocato.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Sabato 2 Febbraio 2013, all or 11:42
    Oggi ho parlato con un architetto che, visto il posto, ha iniziato a parlare di prezzi stimabili e... sono rimasto sbigottito!!!
    Per costruire, dopo l'abbattimento, ha parlato di 1500 euro a m2, ma NON SOLO CALCOLANDO LA METRATURA DELLA CASA (su 2 piani), bensì aggiungendo 700 euro a m2 circa anche per tetto e fondamenta (in pratica come se la casa avesse... un piano in più!!). Io ero convinto che quando si parlava di 1300-1500 euro a m2, questo comprendesse GIA' tetto e fondamenta e non che si dovevano considerare a parte. Quindi, la sola edificazione della casa di circa 120 m2 (di cui una parte di 40m2 attaccata ma esterna, quindi fondamenta e tetto a parte) verrebbe sui 300000 euro!!! Più 30000 di professionisti vari (architetto, ingegnere, geologo, termotecnico).
    Pazzo lui o è vero che si calcola anche quel costo a parte?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 2 Febbraio 2013, all or 20:15
    'prima facie', come si suol dire, pare un preventivo elevato; si potrebbe ipotizzare, comunque, un appalto a corpo, e non a misura, ci ha pensato?
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Domenica 3 Febbraio 2013, all or 14:22
    'prima facie', come si suol dire, pare un preventivo elevato; si potrebbe ipotizzare, comunque, un appalto a corpo, e non a misura, ci ha pensato?

    A corpo o a misura il prezzo (per il mio primo interlocutore) non cambia. Il fatto è che avevo sempre parlato di cifre tali da portare a d un totale di centomila euro inferiori a quanto descritto. E nessuno aveva mai ipotizzato che nei prezzi di cui si parlava fossero da aggiungere due piani (fondamenta e tetto...)
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 4 Febbraio 2013, all or 09:20
    Chi di voi ha ricostruito casa, come hanno conteggiato i costi a m2? il prezzo comprendeva tetto e fondamenta? nessuna exp?
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 6 Febbraio 2013, all or 13:19
    Senza stare a scomodare i miei consulenti, provo a verificare qualche capitolato d'appalto.
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 7 Febbraio 2013, all or 12:51
    Senza stare a scomodare i miei consulenti, provo a verificare qualche capitolato d'appalto.

    Grazie!
    Anche se un secondo preventivo non si discostava molto dal primo.
    Temo che dovrò abbandonare il progetto...
    rispondi citando
  • istrianoverace
    Istrianoverace Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 7 Febbraio 2013, all or 13:57
    Si accontenta di due preventivi? dove si trova l'immobile?
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 11 Febbraio 2013, all or 15:15
    Si accontenta di due preventivi? dove si trova l'immobile?

    Anche il terzo preventivo era in linea.
    L'immobile è a Osteria Grande (BO)
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, all or 10:49
    Caro Paolo, non mi sono dimenticato di Lei, ma sono in trasferta fino a stasera (ultima tappa Parma, per la precisione)
    rispondi citando
  • paolorush
    Paolorush Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 13 Febbraio 2013, all or 11:04
    Caro Paolo, non mi sono dimenticato di Lei, ma sono in trasferta fino a stasera (ultima tappa Parma, per la precisione)

    Non si preoccupi, grazie mille per l'interessamento. Purtroppo il progetto intero è in fase di abbandono, causa prezzo troppo elevato. A meno di un miracolo, probabilmente ripiegherò su una soluzione molto più piccola ma molto più economica, di cui dovrei prima capire quanto costerebbe risanare l'umidità di risalita che la affligge. Il post è questo:

    https://forum.lavorincasa.it/umidita-di-risalita-aiuto-urgente-t35971.html
    rispondi citando
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